??一、近9年最差“銀十”，40城新房成交量仍在探底

??2021年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2183.1萬(wàn)平方米，為2013年以來(lái)最差“銀十”。從增速來(lái)看，10月環(huán)比下降1.9%，同比大降32.4%。自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比降幅加速擴(kuò)大。

??為了避免單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾，本報(bào)告采用近6個(gè)月新建商品住宅移動(dòng)平均同比增速來(lái)進(jìn)一步分析。從整體走勢(shì)來(lái)看，該曲線具有明顯的周期性。2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線在歷史較低值附近震蕩，7月開始上行。受去年同期的低基數(shù)影響，新建商品住宅移動(dòng)平均同比增速在2021年4月見頂，其后持續(xù)回落。在各種嚴(yán)格調(diào)控政策的組合拳下，新建商品住宅市場(chǎng)情緒已高速回落，9月40城近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。10月新房市場(chǎng)延續(xù)了上月的低迷行情，降幅擴(kuò)大10個(gè)百分點(diǎn)至-17.2%。

??從歷史規(guī)律來(lái)看，在一個(gè)樓市周期內(nèi)，新房市場(chǎng)的降溫時(shí)長(zhǎng)一般要持續(xù)1-2年左右。目前40城新建商品住宅成交量仍在探底，短時(shí)間內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)收縮。雖然近期央行等監(jiān)管層不斷釋放樓市“維穩(wěn)”信號(hào)，且年底房企沖刺業(yè)績(jī)會(huì)加大推貨和促銷力度，但預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)還是冷為主調(diào)。年底40城新房單月成交面積可能跌破2000萬(wàn)平方米的大關(guān)。

??二、“放款難”制約40城和全國(guó)新房成交，房企銀十“以價(jià)換量”黯然落幕

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速，兩條曲線走勢(shì)大致相近。整體看，40城曲線波動(dòng)更大，主要是因?yàn)橐欢€城市市場(chǎng)彈性大，其次是一二線城市對(duì)調(diào)控政策更為敏感。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。2018年1月，該曲線開始反彈，隨后近2年時(shí)間里都在0軸附近小幅震蕩。2020年初，受春節(jié)和疫情影響，同比增速曲線大幅跳水，增速創(chuàng)下2012年3月以來(lái)的歷史最低點(diǎn)-37.5%。2020年3月隨著銷售逐步恢復(fù)正常，同比降速持續(xù)收窄，并在2020年12月由負(fù)轉(zhuǎn)正。2021年年初，受去年同期低基數(shù)影響，同比增速曲線大幅上行，并在2月迅速見頂，此后持續(xù)回落，截至10月已連續(xù)回落8個(gè)月。

??2021年10月，40城新建商品住宅1-10月累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)8.1%，增速較上月回落5.6個(gè)百分點(diǎn)。在進(jìn)入第三季度后，全國(guó)普遍出現(xiàn)了放款難的現(xiàn)象，很大程度上制約了新房成交。需要注意的是，在信貸環(huán)境不斷收緊的情況下，“銀十”房企大多通過(guò)以價(jià)換量來(lái)回籠資金。若接下來(lái)兩個(gè)月房貸仍無(wú)明顯放寬政策，“價(jià)格戰(zhàn)”或?qū)⒊掷m(xù)到年底，反倒會(huì)加劇市場(chǎng)觀望情緒。預(yù)計(jì)40城和全國(guó)新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速都將繼續(xù)回落。其中，40城新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速年底可能穿過(guò)0軸。

??三、1-10月累計(jì)同比增速一線城市回落速度最快，三線城市已率先轉(zhuǎn)負(fù)

??分梯隊(duì)來(lái)看，一、二、三四線城市1-10月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速均收窄，增速依次為32.5%、10.5%、-3.7%，較上月分別收窄8.3、5.6、5.0個(gè)百分點(diǎn)。從曲線形態(tài)上看，10月三類城市降幅均略有放緩，主要原因是去年同期基數(shù)的抬升。

??具體來(lái)看，10月一線城市增速最高，但單月降幅也最大。主要原因是，一線城市由于去年同期基數(shù)低，今年前2個(gè)月同比增速?zèng)_高幅度最大，因此降溫狀態(tài)下整體回落速度相對(duì)最快，但整體水平也高。三線城市沖高幅度最小，降溫狀態(tài)下回落速度最慢，但因?yàn)殡A段高點(diǎn)相對(duì)最低，目前三線城市前10個(gè)月同比增速已率先轉(zhuǎn)負(fù)。二線城市沖高幅度介于一線城市和三四線城市之間，因此回落速度和成交增速絕對(duì)水平也介于一線城市和三四線城市之間。

??需要注意的是，一線城市以存量房市場(chǎng)為主，供需雙方預(yù)期調(diào)整較三四線城市更快，因此短期內(nèi)在“從嚴(yán)”的政策總基調(diào)不會(huì)有大改變的情況下，其新房市場(chǎng)找到新平衡的速度也會(huì)較快。三四線城市以新房市場(chǎng)為主，信貸、調(diào)控收緊下，房企對(duì)項(xiàng)目去化、銷售回款的需求更為迫切，因此更容易出現(xiàn)降價(jià)促銷等惡性競(jìng)爭(zhēng)，使得新房市場(chǎng)找到新平衡的速度較慢。預(yù)計(jì)近期各類城市新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速都將繼續(xù)收窄，其中二線城市成交增速年底可能可能轉(zhuǎn)負(fù)。此外，目前各地銀行房貸總體依然審慎，一線城市部分銀行房貸放款加快。因此短期內(nèi)一線城市成交增速回落速度放緩可能較明顯。

??四、廣東地區(qū)降溫顯著，惠州10月新房成交同比暴降7成

??40城1-10月新建商品住宅成交面積累計(jì)同比增速排名前十的城市依次為：廈門、珠海、北京、杭州、深圳、福州、南京、武漢、上海、南昌。排名后五位的城市分別為淮安、惠州、洛陽(yáng)、南寧、韶關(guān)。從城市特點(diǎn)來(lái)看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市，而排名靠后的城市主要為弱三線城市。從城市排名變化來(lái)看，絕大多數(shù)城市同比增速都顯著回落，其中廣東地區(qū)10月排名下降最為顯著。

??比較有代表性的城市是惠州，1-10月新房成交累計(jì)同比增速已擴(kuò)大至-25.6%。自今年5月以來(lái)，惠州新房成交量較去年同期已連降6個(gè)月。7月29日住建部約談了惠州市負(fù)責(zé)人，指出今年上半年惠州新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。8月9日惠州住建部發(fā)布新政，新購(gòu)住房三年限售，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。同時(shí)，嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源，禁止非銀行金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供購(gòu)房貸款。在嚴(yán)厲調(diào)控下，10月惠州新房成交量較去年同期暴降70.0%。為平復(fù)市場(chǎng)恐慌情緒，10月28日，惠州市住建局局長(zhǎng)嚴(yán)戈科在行業(yè)交流座談會(huì)上積極表態(tài)，“房地產(chǎn)企業(yè)要觀大勢(shì)，看長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)定發(fā)展信心”。預(yù)期短時(shí)間內(nèi)惠州新房樓市或?qū)⒗^續(xù)冷清。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、洛陽(yáng)、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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