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??沉寂許久的民營房企境外融資市場有了新突破。11月17日，雅居樂集團控股有限公司（03383.HK 以下簡稱“雅居樂”）宣布旗下子公司將發行本金總額為24.18億港元的可換股債券，期限為5年，年利率7%。根據協議，這筆債券可交換約8799.13萬股雅生活股份，占后者現有已發行股本約6.2%。

??此前，不少房企通過直接出售旗下物業公司的股權回籠資金，類似雅居樂這種可換股的融資方式并不多見。11月19日，雅居樂相關人士對中國房地產報記者表示，此次發行的可交換債券為母、子雙上市公司的股債聯動產品，在內地房地產行業較為少見，在當前市場波動及融資難的環境下，這種結構設計可避免股權及未來盈利攤薄的影響，同時有助于公司開拓融資渠道。

??這筆資金將被雅居樂用于未來一年到期海外債的再融資。按照該公司10月底對投資者透露的信息，2022年，其總計有280億元債務到期，其中境內110億元，境外170億元。

??以雅生活6.2%的股份為交換

??公告顯示，此次發行可換股債券的主體為遠航金門，這是雅居樂的間接全資附屬公司，此前已持有雅生活約3.61%的股權。債券的到期日為2026年11月，年利率7.00%，每半年付息。

??雅生活的換股價為27.48港元，比該公司11月17日的收市價溢價了20%，較前十個連續交易日的平均收市價有21%的溢價。根據換股價，這筆債券可交換8799.13萬股雅生活的股份，相當于其現有已發行股本約6.2%。相應的，雅居樂對雅生活的持股量也將下降至48%。

??雅居樂方面表示，悉數交換債券不會導致公司綜合損益表入賬任何收益或虧損，對雅生活的持股比例變動不會影響公司的控制權，也不會對雅生活長遠發展構成任何重大影響。

??在這之前，因為負債低、現金流穩定，物業公司成為了上市房企較容易變現的資產，不少房企都通過出售旗下物業公司股權獲得了流動資金。物業公司也是很受歡迎的融資抵押物，9月30日，中國山東高速金融集團有限公司與佳兆業旗下子公司簽訂了一份認購協議，認購后者發行的1.2億美元優先票據，期限約為一年，票面利率為每年11.5%。為此，佳兆業抵押上了所持佳兆業美好67.18%股權。

??雅居樂選擇的是一種更為靈活的方式。有業內人士表示，此前，可換股債券大多交換的是發行主體的股份，此次雅居樂拿出的卻是雅生活的股份，說明受近期房企暴雷事件的影響，物業公司的股權比地產公司更受投資者青睞。而從雅生活的換股價來看，仍有一定幅度的溢價，也折射了資本市場對物業公司的前景仍較為看好。

??據了解，雅居樂發行可換股債券的消息在本周二就已傳出，香港業內有聲音認為這反映了公司缺錢的事實，但也有聲音表示，從大環境來看，缺錢是當下民營房企的普遍狀態，雅居樂能夠從公開渠道融到20多億港元，而且只是以雅生活6.2%的股權為代價，已屬不易。

??未來一年280億元短債到期

??按照計劃，這筆24.18億港元的資金將用于雅居樂一年內到期的中長期離岸債務再融資。

??據了解，在10月22日，雅居樂曾召開過一次投資者電話會，會上透露了該公司今年第四季度及明年的債務到期情況。雅居樂的管理層表示，截至9月底，公司有380億元現金，除去100億元受限現金，能自由自配的資金大概是280億元。再剔除項目開發、投資尾款等，集團層面可以動用的資金在130億元-150億元。第四季度，該公司有一筆2億美元的公募債在11月18日到期，一筆負有擔保責任的2.5億美金私募債將于11月24日到期。第四季度到期的還有30億元的銀團貸款，雅居樂打算用自有資金償還其中的20億元，另外10億元在現有銀團的綠鞋條款下拿到審批后，進行提款償還。據該公司管理層透露，境內方面，年內到期的主要是項目開發貸、信托貸款等，將通過境內項目的銷售回款進行置換。

??根據會上的信息，明年雅居樂到期的總債務規模為280億元，包括110億元的境內債務，及170億元的境外債務。

??10月25日，雅居樂發布公告，承諾公司有足夠資金償還到期債務。11月17日，該公司表示11月18日到期的2億美元優先票據，贖回金額已全部到賬。根據11月19日的最新消息，其11月22日到期的33.45億港元貸款以及6000萬美元貸款，償債資金也已到賬。

??雖然截至目前，雅居樂并沒有逾期債務，但同樣面臨著評級下調的壓力。標普在11月11日將其長期主體信用評級由“BB”下調至“BB-”。標普表示，盡管雅居樂仍可在境外銀行獲得融資，但這一渠道主要用于再融資，預計隨著銀行對開發商境外貸款的審批更加嚴格，該公司的境外銀行貸款規模也將隨之下降，未來將需要依靠內部現金流和境內銀行貸款來償還到期債務。

??按照標普的估算，通過出售資產，雅居樂將在2021年獲得50億元至60億元現金，2022年獲得100億元至110億元現金。在境外資產方面，雅居樂還擁有位于香港的物業開發項目以及上市子公司股份，價值約為170億元至200億元。

??對于明年的償債安排，雅居樂相關人士沒有透露具體的信息，只表示將繼續保持穩健經營，審慎資金管理，視債務到期情況合理安排償債計劃。而招銀國際認為，如果未來有需要，雅生活剩余股權可能會繼續成為雅居樂部分流動性的來源。