??商業運營規模較大的房企ABS申請規模較大，融資成本相對較低。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??11月30日保利發展發布公告稱擬發行不超過100億元的租賃住房資產支持證券化產品，再度印證了房地產行業資產證券化產品發行的復蘇。在經歷了8月以來發行的斷檔之后，房地產資產證券化產品的審批在11月大幅加速，未來可能迎來一波發行潮。

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??8月后房地產資產證券化產品發行幾乎斷檔
11月審批加速

??2021年1-7月來房地產行業的資產證券化產品的發行仍然較為活躍，根據CNABS的數據，房地產行業在1-7月共發行了3250億元的資產證券化產品，同比增長了18.3%。但是5月起中國證券投資基金業協會叫停了基金子公司備案房地產供應鏈類產品，同時也將房地產供應鏈類ABS儲架規模降至20億元，由于供應鏈ABS可延長應付賬款賬齡，達到變相融資且不占用融資額度的目的，并且不影響房企的表內杠桿，因此在“三條紅線”推出后廣受房企追捧，是ABS發行的一大主力，供應鏈ABS受到限制一定程度上打擊了房地產資產證券化產品的發行。再加上8月之后房企債務違約情況逐漸增多，投資者的信心有所下降，因此8月以后房地產行業的資產證券化產品發行規模大幅減少，9月10月甚至出現了斷檔，直到11月陸家嘴發行的海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀金融廣場2期資產支持專項計劃打破了這一沉寂。

??11月以來上交所和深交所對房地產資產證券化產品的審批速度明顯加快。根據CNABS的數據，2021年6-10月每個月受理以及反饋的房地產資產證券化產品基本都在300億元左右，而11月單月則飆升至2147億元，其中有23支共約674億元的產品在11月被交易所受理后就直接在當月獲得了通過或得到了反饋意見，這部分通過審批的資產證券化產品發行之后預計將會再度形成資產證券化產品發行的高潮。

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??國企央企ABS審批率先加速
供應鏈ABS審批占比不到兩成

??將6-11月各月經審批的房地產資產證券化產品規模按申請企業的性質來看，6-8月審批的產品基本都以民營企業為主，而在9月份政府開始釋放房企融資環境略微解凍的信號之后，國企在融資方面的優勢有所顯現，9-11月審批的資產證券化產品中國企央企的申請發行占比大幅提高。其中除了大型的國企央企之外，地方的中小型城投公司獲得審批的資產證券化項目數量也相對較多。

??在底層資產類型方面，6-11月經審批的房地產資產證券化產品按金額分布來看，41%的底層資產都是商業物業，這也是多數進行商業運營的房企重點發行的資產證券化產品。之后供應鏈ABS的占比為15%，住房租賃、購房尾款、保障房和基礎設施ABS的審批規模占比都在10%左右。

??值得注意的是，供應鏈ABS產品的發行規模自2016年以來持續攀升，到了2021年1-5月其發行量占比甚至達到了53.64%，但是由于5月份國家對于供應鏈ABS的發行發布收緊政策，因此6月份以來供應鏈ABS的審批量占比僅為15%，雖然發行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是這主要是因為5月份以前審批通過的供應鏈ABS產品在6-8月集中發行，未來供應鏈產品的發行占比可能會繼續降低。

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??商業運營規模較大的房企ABS申請規模較大
融資成本相對較低

??從6-11月申請發行資產證券化產品規模的TOP十房企來看，中國鐵建和中國交建都以200億元的發行規模并列居于首位，整體來看發行資產證券化產品規模較大的企業主要以國企央企為主，此外還有部分商業運營規模較大的民營企業，比如融創、新鴻基、萬科等。這主要是因為資產證券化對于發債主體的信用評級和底層資產要求都相對較高，需要評估項目的多方面因素，比如其地理位置、存續時間、持續運營能力以及可處置性等，因此適合這些重視商業項目且擁有一定規模運營情況良好的存量資產的房企，其中規模較大的國企央企則因其融資能力的優勢更容易獲得交易所的審批。

??而在融資成本方面，2021年至今房企新發行的所有資產證券化產品的加權平均成本約為4.2%，相比之下房企在1-11月發行的境內債券加權平均成本約為4.09%，境外債券的加權平均融資成本為7.05%，整體融資成本也達到了5.33%。由此可見，由于資產證券化產品的背后是經過評估能穩定獲得現金流的底層資產，因此即使是對于本身融資能力較強的規模房企而言也是融資成本較低的一種手段。

??整體來看，2021年由于政府加強了對供應鏈ABS的限制，再加上房企債務危機影響了投資者信心，房地產資產證券化產品的發行8月之后陷入了斷檔。而在9月份之后，隨著政府陸續釋放信號略微解凍房企融資環境，11月房地產資產證券化產品的審批也得到了加速，未來房企的融資預計將會邊際改善，但供應鏈ABS的發行占比可能會有所降低。