??2021年11月24日，北京——自11月15日敲鐘開市后，北京證券交易所（下稱“北交所”）運行平穩，整體市場交易活躍。結合相關行業數據、上市企業需求、業務參與端需求等多方面因素，仲量聯行預計北交所的設立將從中長期，推動北京乃至全國辦公樓市場的發展。

??上市企業及業務端需求利好全國辦公樓市場

??當前，北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企業中，平均公司市值為35.64億元，員工總人數超過6萬人，總計辦公面積約為70萬平方米。從短期來看，北交所的設立為整體辦公樓市場帶來激增型需求的可能性較小，其主要意義是提供多元化的需求來源。北交所重點支持的創新型中小企業作為當前需求結構的差異化補充，將推動辦公市場更加穩健發展。

??市盈率數據顯示，開市后北交所平均市盈率已接近40倍，同期創業板平均市盈率為60倍，科創板為71倍。北交所持續發展或將為上市企業帶來進一步的估值溢價和流動性溢價，幫助企業開拓業務增長版圖。因此，從中長期來看，受北交所設立而獲得提振的中小企業預計估值提升，市場融資環境更為優化，成長速度進一步加快，企業業務增長空間巨大，為全國辦公樓市場帶來更多優質、新鮮的需求增量。

??從上市業務參與端來看，在企業上市北交所全生命周期里，會需要各類金融及專業服務機構提供支持。因此，保薦機構、律師事務所、會計師事務所等金融及專業服務機構都將產生巨大的業務增量。截至11月15日北交所開市，已有112家證券公司正式申請成為北交所會員。因北交所將與滬深交易所保持錯位發展，在審批理念、上市制度等方面對金融和專業服務機構提出了全新的要求。因此，服務端企業的業務模式和發展戰略需要作出相應調整，或將在中長期形成更多專精的針對性研究和服務團隊，拓展人員規模和業務范圍，并增加其辦公需求。

??在參與北交所布局的眾多金融機構中，公募基金是最重要的參與者之一，目前據悉正在通過設立北交所主題基金、“專精特新”基金等方式進行布局。北交所開市次日，剛剛獲批的8只北交所基金正式敲定發行時間，華夏、嘉實等基金公司的基金開售在即。此外，也有許多外資機構在申請和籌備中。隨著北交所上市企業不斷成熟，更多外資也將更為廣泛地參與北交所布局。因此，金融及專業服務行業也具備潛在的辦公擴張需求。

??北交所將有效拉升北京辦公樓市場潛在需求

??在首批上市北交所的81家企業中，共有11家企業總部位于北京。據仲量聯行統計，這11家企業員工總數超過8100人，其中超過65%的員工在上地產業園區辦公，估算總辦公面積超過5萬平方米；近20%的員工在豐臺科技園區辦公，估算總辦公面積超過1.5萬平方米。僅從上地區域來看，快手、字節跳動兩家科技巨頭就有超過60萬平方米的總租賃面積。因此，這11家企業的現有辦公面積體量相對較小，將不會為北京辦公樓市場提供短期激增需求，但將為北京辦公樓市場需求逐漸拉升提供重要驅動力。

??隨著北交所的開市，北京將進一步吸引全國中小型企業、資金和人才。與此同時，2019年至今，工信部公示的4762家專精特新“小巨人”企業中，北京占了264家，居全國城市榜首，將為北交所提供充足的上市企業后備資源，因而存在巨大的辦公需求動力。

??仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽表示：“我們預計，北交所上市企業將不會使得北京辦公樓市場需求激增，但將成為需求來源的優質組成部分。同時，隨著金融開放政策的不斷優化，很多金融及專業服務機構也會陸續選擇拓展在京人員規模和業務，為北京辦公樓市場帶來利好因素。”