仲量聯行北京 2021年第三季度房地產市場回顧

??2021 年 10 月 14 日，北京——“北京辦公樓租賃需求顯著復蘇，向市場發出另一個積極信號，”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“與此同時，民眾期待已久的北京環球影城盛大開園，在吸引大批游客的同時也豐富了北京整體零售氛圍，為城市未來旅游及零售市場發展注入新動力。”

??辦公樓市場方面，內資金融及 IT 企業仍然最為活躍，推動本季度錄得較為可觀的租賃成交量。在投資市場，產業園區資產引起了投資者的重點關注；位于三里屯商圈的世茂工三綜合體完成“易手”。零售地產市場方面，家具品牌積極向高端商場擴張，娛樂業租戶重啟全市擴張計劃。工業物流地產市場表現持續平穩。豪華公寓在市場需求穩定的情況下，價格出現環比小幅增長。

??甲級辦公樓

??可租賃凈吸納量錄得顯著增長，創下2018年以來單一季度的最高水平。疫情使得2020年全年整體市場需求較弱；2021年初，市場開始呈現復蘇趨勢，回暖勢頭在本季度得到全面加強。內資企業持續主導租賃市場。作為需求主力軍，金融和IT行業表現依舊強勁；專業服務業在CBD以及東長安街等子市場表現活躍。

??隨著市場回暖的持續，近期入市項目去化速度加快，整體市場空置率進一步下降至12.7%。空置率的下降使得業主對市場前景的信心持續增強。同時，本季度全市租金環比下降0.4%，租金降幅持續收窄。盡管在全市范圍內，租金依舊處于下行通道，但部分租賃情況穩定且入駐率較高，具備較強議價能力的項目業主目前已在嘗試提升租金。“隨著整體租金開始趨于平穩，已經有越來越多項目表現穩定的業主提升了對未來的預期，這有利于在今后推動租金上漲”，仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示：“預計到2022年，全市整體的租金水平將出現上升勢頭。因此許多租戶都希望在2021年的最后幾個月抓住機遇，利用對租戶方有利的市場環境做出租賃決策。”

??投資

??2021年第三季度，產業園區在北京投資市場熱度不減，自用型買家以及機構型投資者在市場上最為活躍。本季度，三菱地產從GLP旗下的安獅資產手中收購了位于上地中關村軟件園的鉆石大廈部分股權，而安獅資產上季度才剛剛購入該物業。另外，多家IT企業因自用需求購入數個位于上地及豐臺區域的產業園區項目。

??投資者繼續熱捧辦公樓資產，另類物業同樣受到關注。歷經多年出售未果，世茂工三綜合體（總面積82,340平方米）終于在本季度以16.5億元的價格完成司法拍賣。臨近熱門商圈三里屯太古里的世茂工三是樂視網創始人賈躍亭旗下被凍結的資產之一，此次“法拍“是為了償還債務。同時，隨著萬國數據宣布對北京地區入駐率達100%的數據中心項目的收購計劃，數據中心資產持續受到關注。仲量聯行華北區投資及資本市場部資深董事王剛表示：“隨著年底將近，我們看到眾多投資者仍在積極促成交易，利用目前的有利時機拓展市場。因此，我們預計在今年最后幾個月里會有更多的談判，從而推高北京商業地產市場全年的投資交易量。”

??優質零售地產

備注：優質零售地產指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應。

??家具品牌在高端購物中心擴張，梵幾和Tales于本季度布局新店。由于引入家具品牌能夠在去化大量面積的同時可豐富業態組合，零售業主對其表現出極大興趣。娛樂類租戶亦表現活躍，包括位于太陽宮凱德購物中心的KShow和通盈中心的VShow在內，多個KTV品牌計劃開設多家新店。受到近期學科類培訓相關政策限制的影響，多數兒童教育類租戶受運營時間的限制目前處于閉店狀態。同時，兒童藝術和體育類租戶仍在運營，但預計未來將采取更加保守的擴張方式。

??備受矚目的北京環球影城于本季度在通州區開業，作為國內首座環球影城，游客可全方位體驗環球影城主題景區和度假區。作為一個超大型的娛樂和零售綜合項目，市場對于環球影城表現出極高的熱情，據報道，十一假期期間日均入園游客達到2.5萬人。“考慮到環球影城的高人氣，我們預計該項目將持續為北京及周邊地區吸引游客。” 仲量聯行華北區研究部董事紀明表示， “作為重要的休閑娛樂目的地，環球影城在吸引游客的同時也豐富了北京整體零售氛圍，預計將帶動北京零售市場的未來發展。“

??工業物流地產

??隨著市場進一步回暖，傳統行業的租賃需求在本季度繼續保持活躍。業主仍積極滿足冷庫的租賃需求。部分項目的可租賃面積有限，難以滿足租戶的多種訴求。部分項目積極去化空置面積，推動整體空置率微幅回調至5%以下，錄得4.9%。

??子市場租金微幅上漲，整體市場租金漲幅保持穩定。整體市場租金增長0.8%。表現穩定的項目抓住了更多小幅上調租金的機會。預計市場將在年底前保持穩健。“到今年年底，預計新增供應將超過30萬平方米，但由于大部分為自用項目，不會給市場增添壓力，整體空置率料將不會大幅攀升”，仲量聯行華北區研究部總監米陽表示。“把年底前的新增供應壓力排除之后，預計整體租金將依然保持平穩增長趨勢。”

??高端住宅

??在市場供應充足的背景下，北京高端住宅市場成交量維持在高位。本季度，北京豪華公寓市場共成交867套，環比增長3.3%。長期以來，北京住宅地產的調控政策都沒有放松跡象，穩定的政策環境也導致市場變化趨于穩定。因此，在市場成交熱度不減的情況下，豪華公寓新房價格環比小幅上漲1.6%。在豪華公寓租賃市場，需求回暖驅動租金價格，特別是短租類交易價格穩中有漲。

??年底前整體樓市熱度或將因信貸政策趨緊而降低。然而，充足的市場供應使得開發商運用多種營銷策略吸引購房者。因此，我們預計高端住宅市場成交量將在四季度維持在較高水平。“為防止溢價過高，北京第二次集中供地的出讓條件和溢價規則更加合理和嚴格，“米陽表示，”這將有助于高端住宅市場回歸理性，呈現穩定健康的價格走向。“