仲量聯行2021年第二季度北京房地產市場回顧

??2021年7月8日，北京——2021年下半年拉開序幕，辦公樓和零售物業的租賃需求進一步復蘇，市場各方利益相關者的信心得到提振。仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“在疫情最嚴重時期已經遠離我們超過一年的今天，某些優質辦公項目的業主已逐漸提高預期，著眼于在下半年實現持續增長。”

??在辦公樓市場方面，內資企業的持續活躍推動租賃需求進一步反彈，整體空置率有所回落。同樣保持活躍的還有地產投資者，本季度錄得近年來北京投資市場最大單筆成交。在零售地產市場，奢侈品牌在高端商場中新開門店的數量進一步增加，買手店模式迅速擴張且在全市不同區位開設店面。得益于與疫情相關產業的需求與季節性剛需，工業物流地產需求持續穩健。受疫情防控政策放寬和大型會展活動逐步恢復的推動，高端酒店市場業績逐步回升。在大量供應的支撐下，豪華公寓銷量大幅攀升，但價格水平基本保持穩定。

??甲級辦公樓

??辦公樓市場在本季度持續復蘇，搬遷類需求推動租賃市場呈現出小幅回升的態勢。內資企業的大面積成交使得搬遷需求成為本季度租賃市場的主力軍。以證券公司為代表的金融行業租戶需求較為強勁。部分TMT頭部企業在全市范圍內的擴張及搬遷也讓IT行業成為了租賃需求的中堅力量。內資企業的租賃需求進一步緩解了部分市場壓力。

??租賃需求持續回升，近期入市項目去化速度較上季度明顯加快。本季度無新增供應入市，供給壓力進一步緩解。因此，全市辦公樓空置率小幅降低至14.2%，向業主方傳遞出較為積極的市場信號。

??隨著市場逐步回暖，本季度租金下降幅度進一步收窄。本季度，整體市場租金降幅較小，環比下降1.0%，同比下降6.4%。由于需求回暖勢頭增強，部分情況較為穩定的辦公樓項目業主議價能力增強，正在考慮于下一季度提高租金。“由于已經觀察到市場需求‘實打實’回升的跡象，業主對市場前景的信心正在持續增強。事實上，在表現較好的子市場中，情況較為穩定的項目租金預計將在下半年保持平穩，而表現最佳的項目則有望實現租金增長”，仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示：“此外，隨著全市租金的逐漸反彈，預計優質項目將引領整體市場的復蘇趨勢。”

??投資

??2021年上半年，北京商業地產投資市場大宗成交總額超過280億元人民幣（不含關聯交易）。在成交額同比保持平穩的同時，本季度更達成了多宗備受市場矚目的重要交易。其中，韓國SK集團于2008年購置的SK大廈以90.6億元人民幣售予和諧健康保險，成為北京投資市場近年來規模最大的交易。同時，平安人壽以330億元人民幣收購凱德集團旗下來福士資產組合的部分股權。

??盡管受到疫情的短暫影響，北京投資市場在2021年上半年依舊保持活躍。約37%成交份額被外資投資者占據，除主流的辦公樓和零售地產外，數據中心在本季度受到投資者青睞。數據中心運營商和機構投資者持續密切關注此類資產。本季度，萬國數據又收購了一處位于北京的數據中心。“當前，內外資投資者紛紛積極在市場中尋求投資機會，對不同類別的資產均顯示出興趣。” 仲量聯行華北區投資及資本市場部資深董事王剛表示， “我們預計，2021年下半年將會有更多處于談判階段的交易最終敲定，更多的成交也將推動全年大宗成交總額穩健增長。”

??優質零售

??奢侈品牌銷售額迎來強勢反彈，積極在市場中擴張。本季度，多個奢侈品牌在高端購物中心擴大布局，如葆蝶家和亞歷山大麥昆已計劃在太古里北區開設新店。珠寶類奢侈品牌同樣活躍，尚美和海瑞溫斯頓等多個品牌計劃開設新店。同時，集合店類品牌表現強勁，成為租賃需求增長最快的業態之一。業主方對于引進集合店類租戶表現出極大興趣，以期能夠快速填補空置面積，豐富業態組合。其中，LLAABB MIX加速擴張，在本季度新開三家門店。

??市場需求穩步回升，市區市場和核心市場租金降幅放緩。本季度，北京市區零售地產項目租金環比下降1.1%，核心市場則保持平穩，租金環比略降0.3%。核心市場中一些領先的優質項目本季度已開始上調租金。同時，郊區市場的租賃需求逐步回暖，帶動空置率下降至7.8%。 盡管郊區市場仍面臨空置壓力，但是隨著需求回升的跡象開始顯現，多數業主已不愿像此前做出大幅度的租金讓步。本季度郊區零售地產項目租金環比下降2.1%。

??本季度，北京新開三座購物中心，其中備受關注莫過于麗澤金融商務區的首個購物中心——麗澤天街開業。麗澤天街引入超過220家品牌，包括塔可貝爾和Manner咖啡等多家首度進駐豐臺區的餐飲品牌。 “麗澤天街的開業對北京優質零售市場意義重大，標志著新興的麗澤商務區迎來首家開業的優質零售項目。“仲量聯行北京研究部董事紀明表示：“此前，麗澤區域優質零售項目稀缺，麗澤天街的開業或將推動該區域發展，持續吸引更多白領消費群體，完善整個區域配套。”

??工業物流地產

??疫情相關產業需求和季節性剛需支撐本季度租賃活動保持穩健。隨著疫苗接種的普及，加之市民日益養成網購日用品的消費習慣，生物醫藥與生鮮超市行業的冷鏈倉儲需求不斷增加。電商行業租戶在本季度產生的季節性需求進一步提升了市場活躍度。一些零售商為滿足“6·18”網購節的增量需求，達成了短期倉庫租約。

??本季度租金回暖速度略快于此前預期。整體市場租金增速略快，環比上漲1.4%。許多業主利用租期缺口成功博得短期合同的租金溢價。隨著需求復蘇勢頭的持續與穩定的市場環境，租金增長預計將繼續以快于預期的速度反彈。仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“受新冠疫情影響，許多業主在過去一年里上調租金的空間受到限制。由于市場已基本恢復正常，我們預計到年末，市場上將會有更多業主上調租金。”

??高端酒店

??受疫情防控政策放寬和大型會展活動逐步恢復的推動，2021年上半年北京高端酒店市場業績逐步回升。去年底出現的局部疫情案例使得今年初的入住率回落至20%-25%，3月16日起北京放寬防疫限制，恢復各類文化旅游活動的舉辦，商務和休閑類需求因此迅速回歸，高端酒店業績開始回升。從4月起，北京大型會展活動逐步恢復正常，2021年上半年共舉辦大型展會逾70場，恢復至2019年同期的近70%。受此帶動，高端酒店的會議會展需求也快速復蘇，進一步提升整體業績表現。截至今年5月，北京高端酒店入住率達到47.1%，恢復至2019年同期的65.5%；平均房價為936.3元，相當于2019年同期的84.5%；每間可出租客房收入達到441.0元，恢復到2019年同期的55.3%。

??北京高端酒店供給保持平穩，供給增幅低于其他一線城市。2021年4月，長城腳下的公社完成改造并攜手凱悅臻選品牌重新開業；今年年內北京預計將有另外2家高端酒店開業，將為市場帶來893間新增客房，占市場現有供給總量的1.0%，低于深圳的4.7%、廣州的1.7%和上海的1.3%。值得一提的是，新增供給中的北京延慶萬豪酒店將為2022年北京冬奧會三大場館群之一的延慶賽區提供客房供給保障。

??環球影城開園和冬奧會的舉辦將利好北京高端酒店業績增長。北京環球影城即將進入試運營階段，官方預計該項目一期的年旅客接待量將達1,200-1,500萬人次，全部建成后的年旅客接待量將超3,000萬人次，游客需求的增長是北京休閑旅游行業的重大利好。對于高端酒店的業績增長也將起到推動作用。中長期來看，將于2022年2月舉辦的冬奧會，預計將為北京帶來休閑及團隊旅游客源的雙增長，拉升平均房價和入住率。仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部副總裁梁濤表示：“上半年北京高端酒店業績逐步恢復平穩，著眼中長期，受益于平穩的供給和中長期內可預期的利好因素，北京高端酒店的整體業績表現將保持良好增長趨勢。”

??高端住宅

??供應激增推動北京高端住宅市場成交量持續攀升。本季度，北京豪華公寓市場共成交839套，環比增長79%，開發商也趁勢密集推盤。然而，盡管市場成交持續升溫，在不斷完善的調控政策下，高端住宅價格表現趨穩。豪華公寓新房價格環比微漲0.1%。二手房價格結束了持續兩個季度的下滑，較上季度小幅增長0.4%。

??高端住宅租金近兩年來首次上揚。本季度，高端住宅租金環比上漲1.0%，是自2019年第二季度以來的首次正增長。整體租賃市場的需求回暖也有助于提振高端住宅租賃市場。中國經濟復蘇催生更多高端人才的租賃需求。“隨著整體經濟環境的持續好轉，之前因疫情擱置的擴張計劃被許多公司將重新提上日程，“米陽表示，”考慮到更多的企業開始實施積極的擴張計劃，我們預計人員擴招將進一步激活高端住宅租賃市場，推動市場需求持續回暖。