??2021年6月30日，上海——最新發布的第七次人口普查數據顯示，2020年我國65歲及以上人口的占比較2010年上升4.63個百分點，達到13.5%。由于2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，已經顯著低于世代更替的水平。根據中國發展研究基金會的報告，預計到2025年“十四五”規劃完成時，我國65歲及以上的老年人將超過2.1億，占總人口數的約15%；到2035年和2050年時，中國65歲及以上的老年人將達到3.1億和接近3.8億，占總人口比例則分別達到22.3%和27.9%。如果以60歲及以上作為劃定老年人口的標準，中國的老年人口數量將會更多，到2050年時將有接近5億老年人。這將大大催生我國對于養老地產*的需求。

??兩大核心因素制約過去中國養老地產的發展

??開發商一直將持有型養老地產視為新的藍海，認為未來市場需求空間巨大。但由于種種制約因素，行動一直較為謹慎，相關項目研究的多，落地的少。在這些制約因素中，傳統觀念的束縛和投資成本是最為核心的因素。一直以來，中國人的傳統觀念是居家養老，養兒防老，對于新型養老產品的接受度不高。

??同時，雖然國土資源部2014年明確界定了養老服務設施的用地范圍，指定養老服務設施用地是專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地。但是，市場上可以用于養老服務設施的用地供應依然有限，再加上在國內持有型養老地產投資回收周期較長，這就造成了投資自持型的養老地產的驅動力不足。目前布局持有型養老地產的開發商多數是出于戰略布局的考量，或是為了解決政府要求的養老設施配套、存量土地和物業的出路。

??而對于保險資金而言，其與持有型養老地產有著天然吻合的優勢。“首先，持有型養老地產的長投資回報周期與保險資金的長投資周期十分匹配。其次，養老地產的產品可以有助于保險公司保單的銷售，從而一定程度解決養老地產項目運營周期長、資金成本高的問題。最后，養老地產產品也可以為險企提供長期穩定的收益，幫助保險公司打造品牌，提升競爭力，從而實現雙贏。”水印養老社區中國有限公司投資拓展總監曹韻指出。

??此外我們發現外資基金也在越來越多地布局中國的養老地產，根據AgeLifePro的統計數據顯示，截止到2020年底，已有至少11個國家的40家公司進軍中國養老市場，遍布17個省份，已建成44個項目。比如，澳洲最大老年生活社區業主、運營商和開發商聯實（Lendlease）在中國的首個養生享老旗艦項目——逸浦薈選在了上海青浦，該項目已于2020年底正式開售。而外資基金這些舉措，正是基于對中國市場的前景看好，開始積極提前布局。

??觀念轉變，政策推動，加速發展

??隨著時間的推移，上面提到的制約中國養老地產發展的兩大核心因素已經悄然地發生了變化。首先，經過長時間的觀念拓荒，人們的養老觀念有了較大的轉變。以前，大多數老人退休后的生活便是圍繞著子女孫輩轉，而現在，越來越多的退休人員開始轉移生活重心，隨之對于養老的觀念也開始發生變化，尤其是在一線城市中，有些人剛到50歲就開始考慮未來的養老問題；同時，越來越多的老年人開始接受在養老社區居住，享受更好的配套設施和服務，擁有老年人自己專屬的社交圈子。這些觀念上的轉變將會促使養老地產的接受度越來越高。根據第七次人口普查數據顯示，中國的家庭結構正日益小型化。2020年平均每個家庭戶的人口僅有2.62人，比2010年的3.10人減少了0.48人，這不僅僅是由于低生育率帶來的，與子女共同居住的情況逐漸減少，也是促進家庭結構小型化的重要原因之一。

??十九大報告中提出構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。十四五規劃和2035年遠景目標綱要中也明確提出實施積極應對人口老齡化國家戰略。此外，2020年5月19日，上海市人民政府辦公廳發布《關于促進本市養老產業加快發展的若干意見》，明確提出“降低養老用地成本，制訂體現均質性、公益性和社會性的養老用地新地價，引導整體地價水平與標準廠房類工業基準地價相當。”這對于困擾開發商的養老地產土地成本問題無疑是一個重磅的利好消息。

??國際經驗加持，持有型養老地產投資被看好

??在養老地產相對成熟的美國，養老地產的物業類型按照服務的對象大致可以分為活躍長者社區（Active Adult Retirement Communities）、自理社區（Independent Living Communities）、半自理社區（Assisted Living Communities）、認知癥照護社區（Memory/ Dementia Care Communities）以及護理院（Skilled Nursing Facilities）5類。

??持有型養老地產以自理社區、半自理社區、認知癥社區和護理院業態為主，包括含自理、護理院的持續照護養老社區（Continuing Care Retirement Communities, CCRC），CCRC通常也包括半自理和認知癥部分。在國際上，特別是美國，有成熟的REITs市場，醫療保健類REITs持有眾多的養老地產，它們通常依靠不同專業運營機構實行持有型養老地產的資產價值；同樣，機構投資方（如私募基金、REITs，主權基金、退休基金等等）通常只作為投資方，而是專業運營品牌合作，實現預期的投資回報。專業細分的經驗值得國內公司學習和思考。

??根據國際經驗來看，養老地產板塊在中長期投資收益率上的表現十分優異，僅次于工業地產，因此對于投資人而言，養老地產相較于傳統的商辦類物業有較強的競爭優勢。而且由于養老地產產品本身的特性使得其具有較強的抗周期能力以及長期穩定的現金流收益，因此受到中長線投資人的青睞。

??展望未來，我們認為中國社會老齡化的發展將會持續推升中國持有型養老地產的需求。“雖然目前投資收益率數據有限，但是中長期而言，持有型養老地產的投資回報率可能不輸于其他商業房地產類別。同時養老地產不像其他物業類型那樣具有較強的周期性，也為投資者提供了多樣化的選擇，”仲量聯行中國區評估和咨詢服務部執行董事熊建平表示。

??*本文提到的養老地產主要指持有型養老地產