仲量聯(lián)行2020年北京房地產(chǎn)市場回顧及2021年展望

　　2021年1月14日，北京——“疫情所帶來的挑戰(zhàn)并沒有隨著2020年而結束，北京商業(yè)地產(chǎn)市場在年底未見明顯復蘇。雖然北京和全國其他地區(qū)近期出現(xiàn)一些疫情反復，但隨著防控措施的有效實施，預計2021年北京市場整體表現(xiàn)將有所回升。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“但疫情的沖擊還會延續(xù)，2021還將是充滿挑戰(zhàn)的一年。”

　　辦公樓租賃市場年末新增需求有限，但低租金刺激了搬遷和升級需求；盡管租賃市場承壓，但北京投資市場保持活躍，全年成交總額約470億元，投資者持續(xù)在市場中搜尋投資機會，辦公樓資產(chǎn)仍是投資首選；零售地產(chǎn)的租賃需求持續(xù)回升，運動品牌紛紛拓展旗下兒童業(yè)務，智能電子加快線下開店布局；工業(yè)物流地產(chǎn)整體平穩(wěn)，全年租金水平小幅上漲；高端酒店業(yè)績下半年持續(xù)回升，年底疫情或帶來新的挑戰(zhàn)；高端住宅銷量在年末持續(xù)走高，開發(fā)商推出年終優(yōu)惠促銷活動吸引買家，迎來銷售高峰。

??甲級辦公樓

??盡管市場壓力攀升持續(xù)抑制需求，但連續(xù)的租金下跌推動本季度搬遷類需求增長。在當前有利于租戶方的市場情況下，本季度搬遷交易占市場總成交的 60%。雖然目前市場環(huán)境較為低迷，但內(nèi)資企業(yè)仍是穩(wěn)定的需求來源，在四季度租賃交易中占比 65%。與此同時，新冠疫情為大健康行業(yè)發(fā)展提供了契機，截至 2020 年底，大健康行業(yè)的租賃成交占全年新租交易的15%左右。

　　四季度共有兩個新項目入市，但目前項目入住率相對較低，推升甲級辦公樓整體空置水平。2020 年底，全市空置率達到 15.4%。雖然 CBD 核心區(qū)和麗澤的部分項目進一步延遲入市時間，在一定程度上緩解了業(yè)主承受的供給壓力，但租賃活動放緩仍然對市場構成挑戰(zhàn)——部分租戶繼續(xù)選擇縮減規(guī)模，或采取各種策略積極尋求降低房地產(chǎn)成本。

　　截至 2020 年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個季度下跌的紀錄。四季度隨著市場壓力的延續(xù)，整體租金繼續(xù)下行趨勢。截至年底，租金環(huán)比下跌 2.6%，同比下跌 7.9%。面對空置壓力的業(yè)主擔憂情緒加重，并繼續(xù)通過租金方面的折扣和優(yōu)惠吸引租戶，以此穩(wěn)定項目表現(xiàn)。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“在經(jīng)歷了如此艱難的一年之后，2021 年市場預計將持續(xù)承壓，租賃需求會繼續(xù)保持相對疲軟的態(tài)勢，而供給高峰也將在短期內(nèi)延續(xù)。市場壓力的持續(xù)將驅(qū)動租金進一步下跌，但全年租金的降幅會有所收窄。不過，市場復蘇需要更多時間，業(yè)主和租戶雙方都應該為未來的阻礙和挑戰(zhàn)做好準備。”

　　投資

　　北京仍為內(nèi)外資投資人最為關注和最常出手的投資目的地，2020 年全年大宗成交總額達到470 億元。該水平雖顯著低于 2019 年 800 億元的峰值，但仍高于 2018 年的投資總額。盡管受新冠疫情影響，部分潛在成交未能在今年達成，但市場中仍然不乏亮點。在投資者對其他市場觀望情緒加重之時，北京市場第一季度即錄得 LG 雙子座大廈核心辦公資產(chǎn)成交，為市場注入強心針。此后，多座在京數(shù)據(jù)中心項目先后完成出售，凸顯北京商業(yè)地產(chǎn)市場各個領域的投資活躍度和價值。

　　盡管面對諸多壓力與挑戰(zhàn)，但 2020 年外資投資機構在北京的活躍度提升具有里程碑式的意義。由于國內(nèi)疫情在全球范圍內(nèi)率先得到有效控制，外資持續(xù)加碼中國市場、看好北京機會。2020 年外資大宗成交占到全年總成交額約 35%，這在多年來由內(nèi)資主導的北京投資市場中極為少見，且顯著高于 2019 年的 30%和 2018 年的 22%，可見外資投資者在京活躍度持續(xù)逐年提高。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部資深董事王剛表示：“北京市場強勁的基本面、更多可售資產(chǎn)和更大的議價空間等眾多利好因素的持續(xù)作用，也將推動北京商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)受到國內(nèi)外投資人的青睞，投資熱度有望在 2021 年轉(zhuǎn)化為更多成交。”

　　優(yōu)質(zhì)零售

??零售物業(yè)租賃需求逐步回暖，電子產(chǎn)品和兒童運動業(yè)態(tài)表現(xiàn)較好。多個智能電子品牌加碼線下市場，開設門店推廣新產(chǎn)品。其中，國產(chǎn)無人機品牌大疆于四季度在北京開設三家新店，包括跨越兩層的國貿(mào)旗艦店。 此外，運動品牌持續(xù)擴張，大力拓展旗下兒童業(yè)務。國內(nèi)體育運動產(chǎn)品巨頭安踏集團發(fā)力推廣旗下兒童線，包括安踏兒童、斐樂兒童，同時阿迪達斯、耐克等運動品牌也積極擴張兒童門店。

　　四季度北京新開四座購物中心，全國首家大悅春風里亮相北京；市場租金持續(xù)下降，全年創(chuàng)歷史最大租金跌幅。 盡管整體市場情況并不樂觀，新項目依然相繼開業(yè)，包括中糧旗下大悅城控股集團全國首家大悅春風里項目。與此同時，本季度市場租金加速下跌——面對不斷積累的空置壓力，一些業(yè)主進一步下調(diào)租金；此外隨著需求回暖，更多租戶在市場中尋找租賃機會，一些業(yè)主愿意降低租金以求在年末達成更多交易。 市區(qū)和郊區(qū)市場四季度租金分別環(huán)比下跌 4.2%和 4.8%，并見證了有史以來最大年租金降幅，全年分別同比下跌 9.5%和 11.0%。“在嚴峻的市場環(huán)境中，消費緩慢復蘇給業(yè)主和租戶帶來了新的希望。”仲量聯(lián)行北京研究部董事紀明表示，“低租金環(huán)境為市場帶來新的調(diào)整機會，隨著此前因疫情而推遲的購物中心在 2021 年陸續(xù)開業(yè)，市場也將迎來新的活力。”

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??強勁的年終購物季助推租賃需求增長。以“雙十一”為代表的年終線上購物促銷活動有效推動消費增長，驅(qū)動第三方物流公司和電商企業(yè)積極擴張。盡管年末需求多為短期租賃，但部分租戶表現(xiàn)出續(xù)租的意愿。

　　整體空置率維持在 5.2%的低位 5.2%，市場情緒轉(zhuǎn)暖。第四季度，一些項目在租賃方面取得較大進展，有效緩解了空置壓力，提振市場預期。部分業(yè)主于年末微幅上調(diào)租金，也展現(xiàn)出對未來市場的謹慎樂觀態(tài)度，預計 2021 年租金將實現(xiàn)溫和增長。“2020 年市場面臨嚴峻考驗，增長明顯放緩，但在線零售和以醫(yī)療健康為代表的新興行業(yè)租賃需求持續(xù)活躍，為市場穩(wěn)定提供了有力支撐。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“相比其他房地產(chǎn)領域，工業(yè)物流地產(chǎn)表現(xiàn)出了更強的韌性，驅(qū)動投資者對該資產(chǎn)類別保持高度關注并積極追蹤投資機會。”

??高端酒店

??放眼2020年下半年，北京高端酒店業(yè)績自7月下旬以來持續(xù)回升，但12月的疫情波動或?qū)閺吞K帶來新的挑戰(zhàn)。自新發(fā)地疫情于7月份得到有效控制之后，北京商務和休閑旅游及會展需求再度復蘇。截至2020年底，北京共舉辦60多場展覽，第四季度會展數(shù)量達到2019年同期展覽數(shù)量的90%以上。旅游及會展需求復蘇也帶動高端酒店業(yè)績復蘇，截至2020年11月，北京高檔酒店入住率、平均房價、每間可出租客房收入分別恢復至2019年同期的44.6%、84.4%和38.0%。但近期疫情的波動使北京恢復對大型集會活動的管控，預計會議會展需求將受到較大影響，商務及休閑客源也將在短期內(nèi)有所下滑。據(jù)了解，近期亮馬橋、金融街、國貿(mào)等主要區(qū)域高端酒店入住率均有20到30個百分點不等的下滑。

　　北京不同區(qū)域高端酒店在疫情期間表現(xiàn)出不同的業(yè)績恢復程度和特點。國貿(mào)區(qū)域高端酒店處于主要商務區(qū)，國內(nèi)商務及會議會展客源恢復較快，加之其價格的下探也吸引了其他區(qū)域的客源，下半年需求量已恢復至接近2019年同期水平；三里屯區(qū)域高端酒店因網(wǎng)紅地理位置和線上宣傳拉動，休閑旅游需求恢復較好，部分酒店的休閑客源量甚至超過2019年同期水平；國內(nèi)商旅的復蘇也使金融街高端酒店商務客源需求量恢復至去年同期的近70%，但受國際疫情影響，香港等主要客源地的需求量仍需時間恢復；亮馬橋區(qū)域高端酒店則受到國際疫情帶來的使館需求下滑及國貿(mào)區(qū)域酒店分流客源影響，商務需求恢復受限，整體表現(xiàn)不及其他主要區(qū)域。

　　“12月底的疫情波動、傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，以及3月份兩會安保和防疫措施預期提升等因素，均會對北京高端酒店的恢復周期造成一定影響。預計到2021年4月，需求量才會出現(xiàn)明顯回暖。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁梁濤表示。

　　高端住宅

??延續(xù)三季度市場趨勢，年底購房需求持續(xù)回暖，充足的新增供應推動成交量穩(wěn)定回升。許多開發(fā)商在年底前加大推廣力度和價格優(yōu)惠，以價換量，帶動成交量上升。受此影響，2020年全年豪華公寓成交量達到1,934套，較未受新冠影響的2019年僅同比微降0.9%。另一方面，四季度共有2,703套豪華公寓集中入市，環(huán)比大幅增長121.2%，單季度供給量錄得八年最高水平，并推動全年豪華公寓供應總量也升至八年最高水平。

　　下半年市場需求的回暖推動豪華公寓售價在第三季度回歸正增長區(qū)間，而在第四季度基本保持穩(wěn)定。盡管許多開發(fā)商持續(xù)推出年底促銷優(yōu)惠活動，拉動銷售增長，但也有很多市場認可度高的優(yōu)質(zhì)項目提升了售價。“盡管看房量和銷售額均有所回升，但豪華公寓價格增長預計將在2021年持續(xù)受限，”米陽表示，“為更好地控制房企債務規(guī)模，監(jiān)管部門出臺的‘三道紅線’政策將于2021年起全面實施。政策和融資渠道收緊將為開放商持續(xù)施壓，預計短期內(nèi)房企將更注重銷售回款，而非價格增長。”