??“十四五”規(guī)劃綱要將海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群，劃定城市范圍沒(méi)變，但更突出福建龍頭地位。2020年以來(lái)，粵閩浙沿海城市群樓、地市均有所轉(zhuǎn)暖，廈門(mén)、泉州等市場(chǎng)更是出現(xiàn)過(guò)熱的征兆。未來(lái)粵閩浙沿海城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何走向？哪些城市市場(chǎng)前景更值得期許？

??01

??第一章 十年“海西”發(fā)展滯后

??更名“粵閩浙”或步快車(chē)道

??……略……

??一、因行政壁壘、核心城市吸附力偏弱，海西城市群發(fā)展進(jìn)度滯后

??早在2009年12月，《海峽西岸城市群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》就已獲得國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，標(biāo)志著海峽西岸城市群正式建立并上升為國(guó)家級(jí)城市群。海西城市群橫跨福建、浙江、廣東、江西4省20城，以福州、泉州、廈門(mén)、溫州、汕頭為5大中心城市，銜接長(zhǎng)三角、珠三角，輻射中西部。

??但十余年來(lái)，海西城市群整體發(fā)展進(jìn)度緩慢，以城際鐵路最為典型，規(guī)劃在2020年建成的六條城際鐵路線無(wú)一開(kāi)通，建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)重滯后。2015年，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)福建省建設(shè)6條城際鐵路，包括福州都市圈內(nèi)的F1線、F2線、F3線，廈漳泉都市圈的R1線、R3線以及武建城際鐵路。但直至規(guī)劃期末，除福州-馬尾-長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)城際鐵路（F1線）已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)、泉州-廈門(mén)-漳州城際鐵路（R1線）進(jìn)入報(bào)建程序外，其余線路仍停留在規(guī)劃階段，R3線更是由于涉軍、投資大、地質(zhì)環(huán)境等原因陷入擱置。

??參照其他城市群發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城際鐵路等交通路網(wǎng)建設(shè)本應(yīng)是推進(jìn)阻力較小、最容易也最早取得突破性進(jìn)展的，事實(shí)上，路網(wǎng)通達(dá)也是推進(jìn)城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)、人口、文化互融互通的必要前提。由此足以窺見(jiàn)，海西城市群建設(shè)進(jìn)度緩慢、發(fā)展嚴(yán)重滯后。

??究其原因，最大的障礙來(lái)自于行政壁壘，就福建省內(nèi)而言，典型如廈漳泉三市，產(chǎn)業(yè)存在重合，城市間競(jìng)爭(zhēng)大于合作，在缺少協(xié)商機(jī)制和利益共享機(jī)制的情況下各自為政本就不足為奇，更遑論海西城市群橫跨閩、浙、粵、贛四省，各省間利益矛盾更難調(diào)和，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展、互利共贏更是難上加難。

??另外，浙粵贛地區(qū)城市對(duì)海西城市群缺乏歸屬感及向心力，核心城市福州、廈門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與上海、深圳、廣州相差懸殊，與武漢、長(zhǎng)沙同樣存在較大差距，其對(duì)外省市吸附力明顯偏弱。因此，溫州首選對(duì)標(biāo)長(zhǎng)三角城市群，上饒、鷹潭、撫州首選對(duì)標(biāo)長(zhǎng)江中游城市群，麗水、衢州屬長(zhǎng)三角城市群的“附庸”，汕頭、潮州、揭陽(yáng)、梅州則作為粵港澳大灣區(qū)的“附庸”，為長(zhǎng)三角城市群及粵港澳大灣區(qū)向好發(fā)展輸送了大批的外來(lái)人口。

??二、海西更名粵閩浙沿海城市群，劃定范圍不變突出福建龍頭地位

??2021年，“十四五”規(guī)劃綱要發(fā)布，海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群。從字面意義解讀：出于臺(tái)海關(guān)系的考量，海峽西岸對(duì)照海峽東岸，原先的定位似乎是福建與臺(tái)灣協(xié)同發(fā)展，共同打造海峽兩岸的經(jīng)濟(jì)廊橋。近年來(lái)，大陸經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量上福建省已遠(yuǎn)超臺(tái)灣省，自然不必再以“西岸”自居。海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群，意味著未來(lái)將重點(diǎn)打造粵閩浙沿海城市經(jīng)濟(jì)走廊，對(duì)標(biāo)打造成海峽兩岸一串璀璨的明珠。

??相較于更名后的字面意義解讀，更值得關(guān)注的是城市群實(shí)際內(nèi)核。從目前官方公布的信息來(lái)看，更名后的粵閩浙沿海城市群劃定城市范圍沒(méi)有變，但更突出福建龍頭地位。2020年，福建九城GDP總量43908億元，占粵閩浙沿海城市群GDP比重高達(dá)63%，常住人口總量4154萬(wàn)人，占比超44%。毫無(wú)疑問(wèn)，福建省仍將是粵閩浙沿海城市群的絕對(duì)核心。

??2021年2月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，規(guī)劃中提到2035年將建成京臺(tái)高鐵，加速海峽兩岸融合發(fā)展。福州至臺(tái)北段線路西聯(lián)合福高鐵，是京臺(tái)高鐵的重要支線。

??2020年12月，福州至平潭鐵路通車(chē)，平潭縣距離臺(tái)灣僅68海里，是大陸距離臺(tái)灣主島最近的地區(qū)，福平鐵路通車(chē)也標(biāo)志著大陸與臺(tái)灣高鐵互通取得更進(jìn)一步進(jìn)展。我們認(rèn)為海峽兩岸經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一已經(jīng)跨出一大步，甚至可以上升為海峽兩岸統(tǒng)一的破冰之舉，由此可見(jiàn)粵閩浙沿海城市群戰(zhàn)略地位不同一般。

??02

??第二章 四大維度解析

??粵閩浙沿海城市群20城基本面

??……略……

??一、經(jīng)濟(jì)：GDP占全國(guó)6.9%，城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱分化、“中間檔”偏少

??……略……

??二、人口：自然高增但機(jī)械流失，僅廈榕泉溫4城人口凈流入

??據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年，粵閩浙沿海城市群常住人口總量達(dá)到9365萬(wàn)人，占全國(guó)人口比重為6.6%。

??各城市常住人口規(guī)模差距同樣懸殊，溫州、贛州、泉州常住人口數(shù)皆在900萬(wàn)人左右，而龍巖、南平等半數(shù)以上城市人口總量不到400萬(wàn)人，鷹潭更是僅有115萬(wàn)常住人口。

??由于漳州、上饒等5個(gè)城市尚未公布2020年戶(hù)籍人口數(shù)據(jù)，我們就其余15個(gè)城市做分析。整體來(lái)看，粵閩浙沿海城市群人口吸引力偏弱，人口呈現(xiàn)小幅外流狀態(tài)，2020年15城常住人口總量6836萬(wàn)人，略低于戶(hù)籍人口總量6867萬(wàn)人。僅有廈門(mén)、福州、泉州、溫州等4個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市人口凈流入，其余11城人口皆為凈流出，揭陽(yáng)、梅州常住戶(hù)籍人口比更是低于0.8。

??值得一提的是，粵閩浙沿海城市群人口呈現(xiàn)一大共性特征——高出生率。受傳統(tǒng)觀念影響，粵閩浙地區(qū)育齡婦女生育意愿普遍較高，二孩家庭常態(tài)化，20個(gè)城市中僅衢州2019年人口出生率低于全國(guó)平均水平，廈門(mén)、寧德等多城出生率皆在15‰以上。

??三、收入：20城人均收入差距懸殊，溫廈超6萬(wàn)潮汕約3萬(wàn)

??……略……

??四、樓市：商品房銷(xiāo)售規(guī)模1.2億平，榕泉溫虔4城超1000萬(wàn)平

??……略……

??03

??第三章 20城樓、地市齊轉(zhuǎn)暖

??泉州最熱、漳州庫(kù)存仍高企

??……略……

??一、廈門(mén)：樓地市同步強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化，今年成交放量、島內(nèi)地價(jià)飚至6.7萬(wàn)元

??……略……

??1、政策：“四限”政策力度嚴(yán)苛，2020年“搶人大戰(zhàn)”升級(jí)

??……略……

??2、新房：去年豪宅迎成交大年，今年成交顯著放量但板塊分化加劇

??（本節(jié)有刪減）

??2016年，在地王頻出的刺激下，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火熱，投資性需求踴躍進(jìn)場(chǎng)，期間廈門(mén)房?jī)r(jià)全國(guó)領(lǐng)漲，與南京、蘇州、合肥并稱(chēng)為二線“四小龍”。而在調(diào)控政策輪番加碼后，投資性需求得到有效遏制，2017年廈門(mén)市場(chǎng)陷入低迷，成交同比腰斬。2018年，廈門(mén)市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，全年成交跌至70萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。國(guó)慶前夕，萬(wàn)科白鷺郡帶頭降價(jià)甩貨，推出107套特價(jià)房，交付標(biāo)準(zhǔn)由精裝改毛坯，總價(jià)由450-500萬(wàn)元跌至275-300萬(wàn)元。

??2019年，在部分項(xiàng)目“漲”勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的助力下，廈門(mén)市場(chǎng)有所回暖，成交同比倍增。但供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，多數(shù)房企為完成年度業(yè)績(jī)指標(biāo)，明顯加大營(yíng)銷(xiāo)力度，促銷(xiāo)、首付分期、提高分銷(xiāo)傭金比例等動(dòng)作頻頻，以?xún)r(jià)換量漸成市場(chǎng)共識(shí)。

??2020年，廈門(mén)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，供應(yīng)開(kāi)始放量，全年共計(jì)30個(gè)純新盤(pán)首開(kāi)入市。改善性需求持續(xù)釋放，成交創(chuàng)2017年以來(lái)新高，同比增長(zhǎng)63%。主要原因在于廈門(mén)舊改拆遷全面提速，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就地還建+現(xiàn)金賠償，創(chuàng)造不菲的增量購(gòu)房需求，并有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐。豪宅市場(chǎng)迎成交大年，全年總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交1926套，創(chuàng)歷史新高。主要原因在于島內(nèi)新房集中供應(yīng)，總價(jià)門(mén)檻大都千萬(wàn)級(jí)，且售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，買(mǎi)到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。房企營(yíng)銷(xiāo)步入直播元年，線上售樓處、直播賣(mài)房等線上營(yíng)銷(xiāo)方式迅速鋪開(kāi)，渠道營(yíng)銷(xiāo)則貫穿全年，已是加快成交去化的首選方式。

??2021年，廈門(mén)市場(chǎng)似有過(guò)熱的征兆，成交顯著放量，1-5月累計(jì)成交177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)209%，較2019年同期也增長(zhǎng)240%。隨著5月首場(chǎng)集中土拍火爆收?qǐng)觯瑯鞘谐山粷u有加快的趨勢(shì)，5月成交50萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)單月新高。在售項(xiàng)目去化速度明顯加快，部分熱銷(xiāo)盤(pán)更是捆綁車(chē)位，典型如建發(fā)縵云，180平方米以下戶(hù)型捆綁1個(gè)車(chē)位，180平方米以上戶(hù)型則捆綁2個(gè)車(chē)位。

??區(qū)域、板塊市場(chǎng)分化加劇。島內(nèi)市場(chǎng)最熱，新房售價(jià)7萬(wàn)元/平方米，并捆綁2個(gè)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位80萬(wàn)元-90萬(wàn)元，套均總價(jià)都在1000萬(wàn)元附近，泛豪宅化特征愈加明顯。周邊二手次新房售價(jià)8萬(wàn)元/平方米-12萬(wàn)元/平方米，一、二手價(jià)格明顯倒掛。其次臨近島內(nèi)的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點(diǎn)板塊，房?jī)r(jià)3.5萬(wàn)元/平方米-4.5萬(wàn)元/平方米，并捆綁1個(gè)車(chē)位，標(biāo)配20萬(wàn)元-30萬(wàn)元。2021年以來(lái)，島內(nèi)名校出島，將在集美新城、翔安南部新城設(shè)立分校，大幅抬升島外熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)熱度。遠(yuǎn)郊板塊配套差，在售項(xiàng)目去化仍困難。同安區(qū)乃是全市的價(jià)格洼地，其與島內(nèi)交通連接不便，市場(chǎng)相對(duì)封閉，多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)低于2.5萬(wàn)元/平方米。

??2021年，各區(qū)域市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量。1-5月，同安區(qū)、海滄區(qū)和集美區(qū)累計(jì)成交皆超30萬(wàn)平方米，同比均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。翔安區(qū)供需兩旺，累計(jì)成交52萬(wàn)平方米，甚至超越2020年全年成交量。即使是湖里區(qū)，累計(jì)成交19萬(wàn)平方米，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

??3、二手房：與新房基本同頻，19年成交觸底反彈、21年前5月同比增83%

??……略……

??4、土地：2019年以來(lái)板塊分化加劇，島內(nèi)實(shí)際地價(jià)由4.5萬(wàn)熱炒至6.7萬(wàn)

??2016年，廈門(mén)迎來(lái)土地成交大年，每逢土拍必出地王，海滄區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)和同安區(qū)頻頻刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，并刷新全市總價(jià)、單價(jià)地王紀(jì)錄。8月26日，融僑總價(jià)42.18億元奪下翔安區(qū)2016XP04地塊，樓板價(jià)38345元/平方米，創(chuàng)全市新的單價(jià)地王。12月14日，廈門(mén)海投總價(jià)57億元競(jìng)得海滄區(qū)H2016P03地塊，問(wèn)鼎全市新的總價(jià)地王。即使是采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式，但難掩房企高漲的拿地?zé)崆椋昴┩僚母?jìng)爭(zhēng)依舊激烈，高價(jià)地乃至地王仍屢見(jiàn)不鮮。

??2017年，廈門(mén)土拍市場(chǎng)明顯降溫，涉宅用地平均溢價(jià)率跌至31%，同比下降63個(gè)百分點(diǎn)。而受“限地價(jià)、競(jìng)配建”競(jìng)價(jià)方式影響，最高溢價(jià)率基本封頂在50%。其中，閩系房企表現(xiàn)突出，合計(jì)競(jìng)得15宗地。建發(fā)、國(guó)貿(mào)等本土房企回歸，國(guó)貿(mào)更是連拿翔安區(qū)3宗地，金茂、中糧、雅居樂(lè)、富力等外來(lái)房企均有所斬獲。

??2018年，廈門(mén)土拍市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，涉宅用地平均溢價(jià)率跌至8%，同比再降22個(gè)百分點(diǎn)。盡管下半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，但低溢價(jià)乃至底價(jià)成交已成市場(chǎng)常態(tài)，全年4成涉宅用地均底價(jià)出讓。為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房企聯(lián)合拿地漸成趨勢(shì)，典型如華潤(rùn)、金地和國(guó)貿(mào)聯(lián)合體，相繼在海滄區(qū)、翔安區(qū)成功補(bǔ)倉(cāng)。

??2019年，廈門(mén)土拍市場(chǎng)有所回溫，但板塊分化明顯加劇。一方面，島內(nèi)、島外新城板塊土拍市場(chǎng)火熱，房企參拍積極性較高，譬如島內(nèi)出讓3宗優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓板價(jià)皆超4.2萬(wàn)元/平方米，并一舉刷新全市總價(jià)、單價(jià)地王紀(jì)錄。11月19日，中駿總價(jià)59.4億元競(jìng)得湖里區(qū)2019P01地塊，樓板價(jià)45103元/平方米，創(chuàng)全市新的單價(jià)地王。12月24日，建發(fā)總價(jià)75.25億元競(jìng)得湖里區(qū)2019P05地塊，創(chuàng)全市新的總價(jià)地王。另一方面，同安區(qū)、翔安區(qū)東孚板塊土拍遇冷，底價(jià)成交已是市場(chǎng)常態(tài)。相對(duì)而言，建發(fā)拿地最積極，新增土儲(chǔ)多達(dá)34萬(wàn)平方米，平安、首創(chuàng)、正榮和中南等4家外來(lái)房企均有落子。

??2020年，廈門(mén)土拍市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱情高漲，典型如島內(nèi)出讓4宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價(jià)皆超5萬(wàn)元/平方米，并再次刷新全市總價(jià)、單價(jià)地王紀(jì)錄。4月22日，中駿總價(jià)103.55億元奪下思明區(qū)2020P01地塊，刷新全市總價(jià)地王紀(jì)錄。9月29日，中駿總價(jià)33億元+配建9200平方米競(jìng)得湖里區(qū)2020P07地塊，剔除配建后樓板價(jià)58824元/平方米，刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。國(guó)企、央企積極拿地，新增土儲(chǔ)占比超七成，本地國(guó)企建發(fā)連拿6宗地，新增土儲(chǔ)達(dá)33萬(wàn)平方米，央企寶龍摘得46萬(wàn)平方米超大體量地塊，央企港中旅首進(jìn)廈門(mén)。

??值得一提的是，土地出讓條件更為嚴(yán)苛，部分地塊采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”方式出讓。例如島內(nèi)出讓的4宗地，住宅最高限價(jià)70800元/平方米。又如海滄區(qū)H2020P01，住宅最高限價(jià)46000元/平方米。

??2021年，住建部發(fā)文對(duì)22個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)施供地兩集中，廈門(mén)入圍。5月13日，廈門(mén)首批集中供應(yīng)的5宗地全部溢價(jià)出讓?zhuān)骄鐑r(jià)率達(dá)到29%。島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍異常火爆，剔除配建后實(shí)際樓板價(jià)均超6萬(wàn)元/平方米。譬如建發(fā)總價(jià)26.3億元+配建面積1.32萬(wàn)平方米奪下湖里區(qū)2021P03地塊，剔除配建后實(shí)際樓板價(jià)67546元/平方米，再次刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。

??島內(nèi)住宅最高限價(jià)適度上調(diào)，島內(nèi)新晉出讓的思明區(qū)2021P02地塊、湖里區(qū)2021P03地塊，住宅最高限價(jià)分別升至71600元/平方米和71800元/平方米，車(chē)位單套備案或?qū)⒉坏贸^(guò)80萬(wàn)元/套，但以剔除配建后實(shí)際樓板價(jià)測(cè)算，島內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)再度壓縮。本土國(guó)企成最大贏家，建發(fā)成功補(bǔ)倉(cāng)島內(nèi)地塊，國(guó)貿(mào)、中海強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)軍島內(nèi)，聯(lián)發(fā)完善區(qū)域戰(zhàn)略布局，斬獲海滄區(qū)H2021P01地塊。

??5、競(jìng)爭(zhēng)格局：業(yè)績(jī)集中度持續(xù)提升，建發(fā)、國(guó)貿(mào)等國(guó)企占據(jù)主導(dǎo)地位

??……略……

??二、漳州：樓、地市同步轉(zhuǎn)暖市區(qū)房?jī)r(jià)微漲，角美、開(kāi)發(fā)區(qū)庫(kù)存仍高企

??……略……

??1、政策：全盤(pán)限價(jià)單價(jià)不超2萬(wàn)元，去年始重啟公積金貼息貸款

??……略……

??2、樓市：成交倍增房?jī)r(jià)微漲，但高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕

??（本節(jié)有刪減）

??漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)與廈門(mén)基本同頻，市場(chǎng)周期較廈門(mén)慢半年。

??2016年，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，并一舉打破長(zhǎng)期以來(lái)供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)。而在政策刺激疊加廈門(mén)購(gòu)房需求外溢的助推下，市區(qū)商品住宅成交185萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲行情，在售項(xiàng)目紛紛上調(diào)售價(jià)，年末市區(qū)成交均價(jià)歷史首次萬(wàn)元大關(guān)。

??2017年上半年，漳州市場(chǎng)持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)呈加速上漲態(tài)勢(shì)，整體漲幅超6成，市區(qū)售價(jià)在萬(wàn)元以下的房源近乎絕跡。而在限價(jià)、限簽政策打壓下，高端盤(pán)價(jià)格上升通道關(guān)閉，剛需盤(pán)因價(jià)格漲幅過(guò)大無(wú)法取得預(yù)售證，下半年市場(chǎng)陷入調(diào)整期，成交持續(xù)低位運(yùn)行。全年市區(qū)供應(yīng)、成交驟降至70萬(wàn)平方米附近，皆創(chuàng)歷史新低。

??2018年，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)恢復(fù)至正常水平，成交持續(xù)低位運(yùn)行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重，僅限于部分高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)熱銷(xiāo)，二季度以來(lái)以?xún)r(jià)換量項(xiàng)目持續(xù)增多。房?jī)r(jià)趨勢(shì)性回調(diào)，角美、開(kāi)發(fā)區(qū)全面降價(jià)，角美房?jī)r(jià)由1.7-1.9萬(wàn)元/平方米跌至1.5-1.6萬(wàn)元/平方米，尾盤(pán)低至1.3-1.4萬(wàn)元/平方米；開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)更是由1.7-1.8萬(wàn)元/平方米跌至1.1萬(wàn)元/平方米。

??2019年上半年，漳州市場(chǎng)曾短暫回暖，下半年市場(chǎng)漸顯疲態(tài)，新盤(pán)扎堆入市，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，去化速度明顯放緩，全年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率約37%。城東與城西兩大主力供應(yīng)板塊庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，四季度因蓄客不足項(xiàng)目多以順推入市。在售項(xiàng)目成交去化冷熱不均，品質(zhì)樓盤(pán)、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品去化表現(xiàn)尚可，區(qū)位或者產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯的樓盤(pán)去化異常艱難。

??2020年，受廈門(mén)市場(chǎng)帶動(dòng)，漳州市場(chǎng)漸有好轉(zhuǎn)跡象，三季度以來(lái)成交明顯回升。但市場(chǎng)供過(guò)于求的格局并未根本性改變，以?xún)r(jià)換量項(xiàng)目持續(xù)增多，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。全年市區(qū)共計(jì)28個(gè)項(xiàng)目44批次推新，平均去化率跌至33%。渠道分銷(xiāo)成市場(chǎng)主流，并主推易變現(xiàn)項(xiàng)目，因客戶(hù)分流、蓄客難度升級(jí)，多數(shù)樓盤(pán)推售采取順?shù)N策略。8月，高新區(qū)首批商品房入市，其中聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)以售價(jià)萬(wàn)元引爆市場(chǎng)，年內(nèi)3次推售，整體去化率達(dá)到89%。

??2021年，漳州市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，成交顯著放量。1-5月，市區(qū)累計(jì)成交80萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)158%，較2016年同期也增長(zhǎng)34%。得益于土拍市場(chǎng)火熱，地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，購(gòu)房者入市態(tài)度積極，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率明顯提升。在售項(xiàng)目借勢(shì)漲價(jià)，單頻次加推售價(jià)漲幅100-200元/平方米。典型如建發(fā)和著，最后一棟高層售價(jià)上漲約1000元/平方米，去化率仍達(dá)到50%。

??薌城區(qū)屬市中心，老城區(qū)拆不動(dòng)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房1.8-2萬(wàn)元/平方米，新房集中在西湖板塊，房?jī)r(jià)1.3-1.4萬(wàn)元/平方米。龍文區(qū)屬政府重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)，也是全市價(jià)值高地，劃分三大板塊：碧湖板塊，主打景觀及生活配套，房?jī)r(jià)1.8萬(wàn)元/平方米；九十九灣板塊，主打河景，房?jī)r(jià)1.4-1.6萬(wàn)元/平方米；人民廣場(chǎng)板塊，房?jī)r(jià)1.3-1.4萬(wàn)元/平方米。薌城區(qū)、龍文區(qū)購(gòu)房主力為本地地緣性客戶(hù)及周邊縣市，總價(jià)不超過(guò)200萬(wàn)，縣城客戶(hù)不喜歡貸款，首付愿意多付。

??2021年，主區(qū)域市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量，房?jī)r(jià)小幅上漲。1-5月，龍文區(qū)、薌城區(qū)分別成交47萬(wàn)平方米和26萬(wàn)平方米，同比均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。在售項(xiàng)目漲價(jià)動(dòng)作頻頻，平均售價(jià)漲幅約500元/平方米。

??角美號(hào)稱(chēng)廈門(mén)島外第五區(qū)，在建地鐵2023年通車(chē)廈門(mén)，8成以上客戶(hù)來(lái)自于廈門(mén)外溢底層剛需，夫妻月收入極限1.5萬(wàn)元，購(gòu)房總價(jià)區(qū)間100-150萬(wàn)，總價(jià)160萬(wàn)月供達(dá)7千元便困難。2成首付常態(tài)化，80平方米小三房最受市場(chǎng)歡迎，100平方米以上戶(hù)型難去化。開(kāi)發(fā)區(qū)主打海景、旅居度假，受困于廈漳海底隧道建設(shè)擱淺，疊加2020年疫情突襲，開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)愈加嚴(yán)峻。2021年，龍海、長(zhǎng)泰撤縣設(shè)區(qū)，了斷接軌廈門(mén)念想，市場(chǎng)反而更糟。例如龍海市場(chǎng)封閉，年均成交10萬(wàn)平方米，高價(jià)盤(pán)去化艱難。

??開(kāi)發(fā)商被渠道綁架，主城區(qū)在售項(xiàng)目全部上貝殼分銷(xiāo)，成交占比50%-80%，傭金比例2%-4%。角美分銷(xiāo)成交占比超8成，傭金比例達(dá)到5%。開(kāi)發(fā)區(qū)全國(guó)導(dǎo)客難度大，傭金比例8-9%，更有項(xiàng)目傭金比例高達(dá)15%。2021年5月以來(lái)，得益于市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，房企階段性降傭，降幅0.5%-1%。

??3、地市：去年國(guó)企多次兜底、今年土拍現(xiàn)房銷(xiāo)售，聯(lián)發(fā)最激進(jìn)

??自2014年開(kāi)始，漳州市政府主動(dòng)調(diào)降供地指標(biāo)。2016年，市區(qū)共計(jì)出讓3宗涉宅用地，成交總建面99萬(wàn)平方米。其中，薌城區(qū)2016P03地塊遭建發(fā)、恒大、大唐等品牌房企哄搶?zhuān)罱K大唐總價(jià)13.47億元競(jìng)得，樓板價(jià)8919元/平方米，刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。

??2015-2016年，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火熱，庫(kù)存得到有效去化，深耕市區(qū)的品牌房企均陷入土儲(chǔ)告急的困境。2017年，漳州市政府明顯加大市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，實(shí)際地價(jià)飆升至16710元/平方米。禹洲、融信、恒大等品牌房企均有所斬獲，央企中海首進(jìn)漳州。

??具體而言，3月10日，融信總價(jià)16億元競(jìng)得龍文區(qū)2017P01地塊，樓板價(jià)10897元/平方米，刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。4月，土拍首次采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式出讓?zhuān)y掩房企迫切拿地補(bǔ)倉(cāng)的熱情。4月27日，禹洲總價(jià)12.57億元+配建4.12萬(wàn)平方米奪下薌城區(qū)2017P07地塊，剔除配建面積后實(shí)際樓板價(jià)16710元/平方米，大幅刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。隨著廈門(mén)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，漳州市場(chǎng)迅速冷卻，房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。6月22日，萬(wàn)科總價(jià)9.21億元摘得薌城區(qū)2017P09地塊，樓板價(jià)8014元/平方米，溢價(jià)率低至2%，且無(wú)配建面積。

??2018年，漳州土拍采取“限地價(jià)、定配建、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“價(jià)高者得”等多種方式出讓?zhuān)捎跇鞘邢滦袎毫觿。僚氖袌?chǎng)同步轉(zhuǎn)冷，平均溢價(jià)率驟降至3%，更有2宗優(yōu)質(zhì)地塊流拍。例如1月30日，國(guó)貿(mào)在搖號(hào)環(huán)節(jié)搖中了龍文區(qū)2017P10地塊，總價(jià)13.35億元，樓板價(jià)10893元/平方米，限售價(jià)18883元/平方米。

??值得一提的是，2018年漳州共計(jì)出讓3宗“安得廣”地塊，受讓方分布為世茂、中梁和大唐，最高銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)7520元/平方米，意在解決來(lái)漳創(chuàng)業(yè)人士、優(yōu)秀人才的居住問(wèn)題，并有條件地向低收入住房困難家庭提供住房。

??2019年，漳州土拍延續(xù)“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等多種出讓方式。土拍熱度顯著分化，龍文區(qū)兩宗地溢價(jià)率突破100%，例如融創(chuàng)、國(guó)貿(mào)聯(lián)合體總價(jià)18.1億元競(jìng)得閩南水鄉(xiāng)E地塊，樓板價(jià)9407元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)135%，住房限價(jià)18000元/平方米。薌城區(qū)共計(jì)出讓6宗地，包括2宗安置房用地以及1宗“安得廣”地塊，平均溢價(jià)率大幅回落至20%。新成立行政區(qū)的高新區(qū)迎來(lái)首批涉宅用地供應(yīng)，聯(lián)發(fā)、金盞置業(yè)各拿1宗地，最高樓板價(jià)達(dá)到5458元/平方米。龍湖、融創(chuàng)、聯(lián)發(fā)首進(jìn)漳州市區(qū)，聯(lián)發(fā)更是在龍文區(qū)和高新區(qū)連拿2宗地。

??2020年，漳州土拍市場(chǎng)明顯降溫，平均溢價(jià)率降至11%，低溢價(jià)率乃至底價(jià)成交常態(tài)化。國(guó)企多次兜底，本地國(guó)企漳州城投分別在文龍區(qū)、薌城區(qū)兜底連拿2宗地，例如薌城區(qū)2020P06地塊二次“回爐”，樓板價(jià)由10211元/平方米降至9010元/平方米，最終由漳州城投底價(jià)競(jìng)得，住房限價(jià)22000元/平方米。外來(lái)房企均聯(lián)合深耕型房企進(jìn)入市區(qū)，陽(yáng)光城、三木均攜手大唐首進(jìn)市區(qū)拿地。安置房用地反遭哄搶?zhuān)?宗安置回購(gòu)地溢價(jià)率均達(dá)到68%和48%。

??2021年，漳州土拍市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，前5月市區(qū)共計(jì)出讓6宗涉宅用地，平均溢價(jià)率達(dá)到53%。聯(lián)發(fā)拿地態(tài)度最為激進(jìn)，分別在薌城區(qū)西湖板塊、高新區(qū)南湖板塊連拿3宗地，意在沖擊業(yè)績(jī)規(guī)模，縮小與建發(fā)之間的業(yè)績(jī)差距。其中，2021P04地塊、2021P05地塊溢價(jià)率分別達(dá)到78%和73%，2021P03地塊則由總價(jià)5.95億元+配建2.05萬(wàn)平方米代價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)12337元/平方米。

??土地出讓規(guī)則多樣化，新增“競(jìng)預(yù)售面積、搖號(hào)、搭配安置房”等競(jìng)價(jià)方式，既體現(xiàn)了一地一策精細(xì)化調(diào)控，又敦促開(kāi)發(fā)商理性拿地。隨著準(zhǔn)入門(mén)檻提高，強(qiáng)資本及強(qiáng)運(yùn)營(yíng)房企成最大贏家。5月20日，新城首進(jìn)漳州，總價(jià)19.3億元搖號(hào)競(jìng)得龍文區(qū)2021P01地塊，樓板價(jià)5294元/平方米，其中商業(yè)需主體結(jié)構(gòu)封頂，購(gòu)物中心滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)，住宅方可預(yù)售。

??4、競(jìng)爭(zhēng)格局：建發(fā)多區(qū)域輪動(dòng)高居業(yè)績(jī)榜首，特房、正榮單盤(pán)爆破躋身TOP10

??……略……

??三、泉州：政府強(qiáng)管控下樓、地市高燒不退，東海板塊全民炒房

??……略……

??1、政策：四限全面發(fā)力且力度嚴(yán)苛，搖號(hào)保剛需及人才購(gòu)房

??……略……

??2、樓市：一二手價(jià)格倒掛泉州火爆打新，輻射晉江、石獅市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖

??2016年，在地王和棚改催化下，泉州樓市步入快速上行通道，年內(nèi)，泉州還出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼和人才補(bǔ)貼，助力購(gòu)房需求加速釋放，2016年全年市區(qū)商品住宅成交面積重回229萬(wàn)平方米高位。

??2017年，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較2016年有增無(wú)減，但受限簽政策制約，全年成交面積同比下降12%。由于廈門(mén)、福州等城市房?jī)r(jià)大幅躍升、購(gòu)房門(mén)檻提高，投資客轉(zhuǎn)而涌入泉州，一時(shí)間，住宅庫(kù)存消化殆盡，項(xiàng)目基本逢開(kāi)必?fù)尅?/p>

??2018年上半年，經(jīng)歷輪番政策打壓，泉州樓市仍然維持高熱，核心區(qū)域一房難求，城東、東海等熱門(mén)板塊日光盤(pán)頻現(xiàn)，進(jìn)入下半年，泉州樓市開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，邊郊、核心區(qū)域市場(chǎng)冷熱顯著分化。

??2019年，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)維持低溫運(yùn)行，且區(qū)域分化加劇，鯉城、豐澤等核心區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)不俗，尤其是鯉城區(qū)，大量棚改拆遷戶(hù)持幣入市，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率超95%，反觀邊郊市場(chǎng)明顯供過(guò)于求，典型如臺(tái)商投資區(qū)，開(kāi)盤(pán)平均去化率僅47%。

??2020年，疫后泉州樓市迅速?gòu)?fù)蘇，二手房市場(chǎng)率先回暖，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳漲，最高達(dá)到4萬(wàn)元/平方米，受新房限價(jià)影響，一二手房倒掛的價(jià)格差距不斷拉大，買(mǎi)到即賺到預(yù)期下泉州樓市開(kāi)啟“打新熱”。隨著周邊縣市房?jī)r(jià)普漲，安溪房?jī)r(jià)最高突破2萬(wàn)元/平方米，打開(kāi)泉州房?jī)r(jià)想象空間，泉州樓市全面轉(zhuǎn)暖，即便是邊郊區(qū)域的在售項(xiàng)目去化明顯提速，前期折扣紛紛回收。

??2021年，泉州樓市轉(zhuǎn)向火熱，1-5月，泉州市區(qū)商品住宅成交面積突破110萬(wàn)平方米，同比增76%。新房供應(yīng)嚴(yán)重不足，甚至階段性斷供，進(jìn)一步加劇置業(yè)者恐慌心理，多數(shù)購(gòu)房者被迫放棄理性思考，心態(tài)轉(zhuǎn)為“搖哪買(mǎi)哪”，全城參與認(rèn)籌，致使搖號(hào)中簽率繼續(xù)走低。

??聚焦泉州下轄縣市，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)大體與泉州市區(qū)保持一致，但周期上滯后3-6個(gè)月。典型如晉江，接壤泉州經(jīng)開(kāi)區(qū)，與鯉城區(qū)也僅一江之隔，池店、橋南等板塊全面承接泉州市區(qū)外溢購(gòu)房需求，2020年下半年，晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，2021年春節(jié)后轉(zhuǎn)向持續(xù)火爆，市場(chǎng)一房難求，典型如中南天樾?君和項(xiàng)目，剛需搖號(hào)中簽率7:1，非剛需中簽率僅20:1。2021年前5月，晉江商品住宅成交面積達(dá)到119萬(wàn)平方米，同比增68%，較2019年同期增42%。

??石獅相較晉江，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化更緩半拍。2021年，石獅樓市才開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，各項(xiàng)目到訪量、成交量皆呈翻倍式增長(zhǎng)，客戶(hù)決策周期明顯縮短，1-3天即可完成購(gòu)房決策。城東板塊更是火熱異常，不少項(xiàng)目捆綁車(chē)位銷(xiāo)售，建發(fā)泱著2月入市，300套房源引來(lái)千人搖號(hào)。

??3、地市：供地趨緊逢拍必?fù)專(zhuān)?0年來(lái)泉州、晉江和石獅再創(chuàng)新地王

??2011年-2020年，泉州政府主動(dòng)并嚴(yán)格控制宅地供應(yīng)規(guī)模，主城區(qū)年均成交建面僅為167萬(wàn)平方米，供地趨緊、房企進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈，致使泉州土拍持續(xù)高熱。

??2015年12月，央企保利以總價(jià)21.7億元奪下豐澤區(qū)2015-18號(hào)地塊，樓板價(jià)達(dá)到6757元/平方米，刷新泉州市區(qū)總價(jià)地王紀(jì)錄。

??2016年，泉州極限壓減供地規(guī)模，全年市區(qū)僅出讓兩宗涉宅用地，總建面僅25萬(wàn)平方米，兩幅地塊皆遭眾房企哄搶?zhuān)罱K成交溢價(jià)率分別達(dá)到132%和215%，洛江區(qū)LJ2016-01-02地塊更是以7597元/平方米的樓面價(jià)刷新洛江區(qū)地王記錄。

??2017年，泉州調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，減少市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，轉(zhuǎn)而批量供給邊郊地塊，為地市降溫。全年涉宅用地成交建面140萬(wàn)平方米，溢價(jià)率較2016年的畸高水平有所回落，但仍維持在55%的高位。

??2018年上半年，泉州地市維持高熱，房企拿地態(tài)度頗為激進(jìn)，土拍競(jìng)爭(zhēng)格外激烈，典型如臺(tái)商投資區(qū)S2017-07地塊，經(jīng)歷571輪競(jìng)拍方才出讓?zhuān)⑿氯萃僚妮啍?shù)之最。下半年，泉州土地市場(chǎng)略有降溫，出讓地塊區(qū)位不佳，房企拿地積極性下降，溢價(jià)率有所回落。

??2019年，泉州土地供應(yīng)保持低位運(yùn)行，全年僅成交14宗涉宅用地，成交建面181萬(wàn)平方米，房企拿地保持理性，成交平均溢價(jià)率33%，同比回落27個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年，泉州土拍持續(xù)升溫，盡管供地結(jié)構(gòu)仍趨向邊緣化、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”限制利潤(rùn)空間，房企參拍熱情依然高漲，基本逢拍必?fù)尅?宗宅地樓板價(jià)破萬(wàn)，入圍泉州宅地單價(jià)TOP10榜單，12月，中駿競(jìng)得豐澤區(qū)2020-8號(hào)地塊，成交樓板價(jià)16481元/平方米，住宅毛坯限價(jià)22000元/平方米，刷新泉州單價(jià)地王紀(jì)錄，同時(shí)突破了區(qū)域限價(jià)天花板，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲預(yù)期。

??2021年前5月，泉州土拍熱度有增無(wú)減，三宗宅地平均溢價(jià)率高達(dá)85%。其中，臺(tái)商投資區(qū)S2020-22號(hào)地塊吸引21家品牌房企激烈爭(zhēng)奪，最終成交溢價(jià)率高達(dá)121%，并以8827元/平方米的樓板價(jià)問(wèn)鼎區(qū)域單價(jià)地王。

??晉江歷年來(lái)供地同樣緊俏，涉宅用地消化周期低于1年。晉江土地市場(chǎng)長(zhǎng)期保持高熱，即便是在樓市相對(duì)低迷的年份，房企參拍熱情依然不減，典型如2020年4月出讓的P2019-36號(hào)地塊，引來(lái)19家品牌房企166輪爭(zhēng)奪。

??2021年1-5月，晉江土拍更是異常火爆，5宗已出讓地塊平均樓板價(jià)達(dá)到8877元/平方米。萬(wàn)科以12089元/平方米的樓面價(jià)摘得P2021-28號(hào)地塊，刷新晉江單價(jià)地王紀(jì)錄，而該地塊住宅毛坯限價(jià)僅為15099元/平方米。

??石獅土地市場(chǎng)表現(xiàn)與泉州、晉江有所差異。2018，石獅迎來(lái)土拍大年，涉宅用地成交建面達(dá)71萬(wàn)平方米，單價(jià)地王記錄被龍湖、旭輝接連刷新至6327元/平方米。2019年，石獅繼續(xù)大量供地，但由于地王項(xiàng)目入市遇冷，房企競(jìng)拍積極性普遍不高，基本底價(jià)成交。

??2021年以來(lái)，石獅共成交3宗涉宅用地，房企競(jìng)拍熱情高漲，寶蓋、靈秀兩宗土地皆拍至封頂限價(jià)，并轉(zhuǎn)入競(jìng)配建階段，寶蓋塘后地塊隱性樓板價(jià)達(dá)到7637元/平方米，刷新石獅單價(jià)地王紀(jì)錄。

??4、競(jìng)爭(zhēng)格局：品牌與本土房企業(yè)績(jī)均分，源昌榜首保利世茂穩(wěn)居TOP3

??……略……

??四、莆田：主城區(qū)精裝、綁車(chē)位溢價(jià)，外圍房?jī)r(jià)微漲，土拍拼“馬甲”

??……略……

??1、政策：有收有放，六年一戶(hù)給學(xué)區(qū)房降溫并嚴(yán)控裝修質(zhì)量

??……略……

??2、樓市：成交倍增，主城限價(jià)盤(pán)精裝、車(chē)位溢價(jià)，外圍漲500元/平

??……略……

??3、地市：土拍限制精裝房源比重，雪津板塊搖號(hào)拼“馬甲”

??……略……

??4、競(jìng)爭(zhēng)格局：建發(fā)正榮保利業(yè)績(jī)領(lǐng)跑，中南成“黑馬”

??……略……

??五、溫州：去年來(lái)樓地市皆轉(zhuǎn)暖，郊縣土拍封頂價(jià)出讓房?jī)r(jià)補(bǔ)漲

??……略……

??1、政策：配售人才房5-7折但限售10年，隱形限價(jià)主城區(qū)“一口價(jià)”

??……略……

??2、樓市：2019年以來(lái)成交持續(xù)放量，板塊分化加劇南湖最火爆

??……略……

??3、地市：去年土拍升溫德信奪新地王，今年熱門(mén)宅地均封頂價(jià)出讓

??……略……

??4、競(jìng)爭(zhēng)格局：業(yè)績(jī)排名劇烈波動(dòng)，華鴻躍居榜首、新城穩(wěn)居TOP3

??……略……

??04

??第四章 粵閩浙沿海城市群將崛起

??更看好廈漳泉、福寧莆都市圈

??……略……

??一、粵閩浙進(jìn)階第七大城市群，廈漳泉、福寧莆都市圈雙輪驅(qū)動(dòng)

??在已經(jīng)獲批的19個(gè)城市群中，長(zhǎng)三角城市群無(wú)疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。2020，長(zhǎng)三角城市群GDP總量高達(dá)21.2萬(wàn)億元，遙遙領(lǐng)先于其他城市群。長(zhǎng)江中游、粵港澳、京津冀和中原這四大城市群為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第二增長(zhǎng)極，2020年GDP總量皆超8萬(wàn)億元，較長(zhǎng)三角城市群猶存巨大的經(jīng)濟(jì)能級(jí)落差。

??粵閩浙沿海城市群已然進(jìn)階為中國(guó)第七大城市群。粵閩浙沿海、成渝和山東半島這三大城市群為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三增長(zhǎng)極，2020年GDP總量都在6-7萬(wàn)億元之間，與長(zhǎng)江中游、粵港澳、京津冀和中原這四大城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距并不大。其中，粵閩浙沿海城市群GDP總量接近7萬(wàn)億元，反超成渝城市群，穩(wěn)居中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第七大城市群。

??第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角、中原這兩大城市群人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，2020年常住人口總量分別為1.7億人和1.6億人，明顯高于其他城市群。長(zhǎng)江中游、京津冀和成渝這三大城市群人口吸附效應(yīng)不斷強(qiáng)化，2020年常住人口總量皆超1億人。

??粵閩浙沿海城市群同樣是中國(guó)人口的第七大城市群，2020常住人口總量達(dá)到9365萬(wàn)人，在已獲批的19大城市群中暫居第七位。值得一提的是，粵閩浙沿海城市群本地居民生育意愿強(qiáng)烈，年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，人口發(fā)展紅利著實(shí)可期。

??粵閩浙沿海城市群或?qū)⒈蛛p輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)打造廈漳泉、福寧莆兩大都市圈。2020年，廈漳泉、福寧莆兩大都市圈GDP總量分別為2.1萬(wàn)億元和1.5萬(wàn)億元，占粵閩浙沿海城市群GDP總量的比重分別為30%和22%；常住人口總量分別為1900萬(wàn)人和1465萬(wàn)人，占比分別為20%和16%。可以期許的是，未來(lái)廈漳泉、福寧莆兩大都市圈將成新一輪發(fā)展高地，經(jīng)濟(jì)體量有望進(jìn)一步擴(kuò)容，外來(lái)人口也將加速聚集，拉動(dòng)粵閩浙沿海城市群邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

??二、市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)但板塊分化加劇，廈榕溫莆成交有望創(chuàng)新高

??2021年以來(lái)，粵閩浙沿海城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎全面轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)放量，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)步入上行通道。1-5月，10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交顯著放量，除泉州較2019年同期微跌5%之外，其余城市均實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)，漲幅都在30%以上，廈門(mén)、漳州和衢州更是實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

??粵閩浙沿海城市群土拍市場(chǎng)同樣火熱，房企拿地?zé)崆楦邼q，溫州熱門(mén)宅地均以封頂價(jià)出讓?zhuān)翁餆狳c(diǎn)板塊土拍拼“馬甲”，廈門(mén)、晉江、石獅等更是刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

??展望未來(lái)，短期內(nèi)粵閩浙沿海城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)高熱度，2021年成交或?qū)⒊掷m(xù)放量，廈門(mén)、福州、溫州、莆田等或?qū)?chuàng)近年來(lái)新高。但區(qū)域、板塊市場(chǎng)分化加劇，主城區(qū)成交去化問(wèn)題不大，遠(yuǎn)郊片區(qū)猶存一定的去化壓力。

??具體而言，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持高熱度，一、二手房成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行。預(yù)計(jì)2021年新房成交或?qū)⑼黄?50萬(wàn)平方米，二手房成交或?qū)⑼黄?00萬(wàn)平方米，雙創(chuàng)2017年以來(lái)新高。不過(guò)，區(qū)域、板塊市場(chǎng)還將持續(xù)分化，島內(nèi)以及臨近的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)火熱，遠(yuǎn)郊板塊猶存一定的去化壓力。

??福州房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)暖，成交也將持續(xù)高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)2021年成交面積有望突破400萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高。而受限價(jià)政策影響，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)，限價(jià)盤(pán)將再現(xiàn)搶購(gòu)熱潮。

??泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)火熱，但由于主城區(qū)供貨斷檔，成交上行幅度有限。鑒于主城區(qū)一、二手價(jià)格全面倒掛，買(mǎi)到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，打新市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)火爆，尤其是東海板塊，投資性需求仍將踴躍進(jìn)場(chǎng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊市場(chǎng)相對(duì)封閉，置業(yè)群體主要來(lái)自于本地地緣性客戶(hù)，成交或?qū)②厔?shì)性走穩(wěn)。

??2021年，莆田、溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)成交大年，預(yù)計(jì)全年成交面積或?qū)⒎謩e達(dá)到300萬(wàn)平方米和1000萬(wàn)平方米，皆創(chuàng)歷史新高。但區(qū)域市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，典型如莆田，主城區(qū)市場(chǎng)前景值得期許，限價(jià)盤(pán)仍將通過(guò)精裝、車(chē)位軟綁等方式溢價(jià)，外圍片區(qū)房?jī)r(jià)普漲后，或?qū)⒌贡瓶只判再?gòu)房需求，成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行。

??2021年1-5月，漳州成交倍增房?jī)r(jià)微漲，但由于市場(chǎng)供過(guò)于求的格局難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，成交或?qū)⒏呶怀址€(wěn)，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的空間著實(shí)有限。值得擔(dān)憂(yōu)的是，漳州高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕，尤其是角美、開(kāi)發(fā)區(qū)庫(kù)存高企，去庫(kù)存壓力依舊不容小覷。