??導讀：改善性需求或將持續釋放，三房、四房成交占比仍將穩中有升，但整體增幅或將趨勢性走緩。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀、姚鄭康

??2021年上半年，157城住房需求結構出現以下三方面的典型特征：其一，改善性需求持續釋放，三房、四房成交占比持續提升，但增幅出現走緩趨勢。其二，購房消費降級，三、四線城市兩房成交占比止跌回升，戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以上三房、140平以上四房較難去化。其三，豪宅成交顯著放量，總價1000萬元以上豪宅成交同比增長71%，一線城市頂豪成交皆創同期新高。

??改善主導：三房、四房比重續增

??90-120平占比持續提升

??……略……

??1、一二線三房、四房比重續增，北京、南京等由三房向四房進階

??2021年上半年，改善性需求持續釋放，三房依然穩居成交主力，157個重點監測城市普通商品住宅成交數據顯示，三房戶型成交占比達56.31%，較2020年增長0.28個PTS，四房成交比重持續提升，較2020年增長0.61個PTS至21.34%。不過，2021年上半年三房、四房成交比重增幅明顯不及2020年，主要原因在于疫情長時間居家隔離后購房者置業觀念發生轉變，改善性需求爆發性增長，導致基數高企。

??一房成交明顯不濟，成交占比跌至4.54%，較2020年再降1.01個PTS。二房成交占比止跌回升至15.10%，較2020年微增0.19個PTS，但較2019年仍降2.32個PTS。整體來看，二房成交占比的短暫反彈難改回落大勢，受限于功能性不足，一房、二房市場占有率仍將趨勢性下滑。

??一線城市三房、四房占比持續提升。2021年上半年，一線城市三房戶型成交占比50.11%，較2020年再增0.8個PTS；四房成交占比12.44%，較2020年再增0.71個PTS。而一房、復式戶型逐漸淡出市場，成交占比跌幅都在1個PTS附近。

??二線城市改善性需求堅挺，三房、四房成交比重仍保持較快增長。2021年上半年，二線城市三房戶型成交占比升至57.88%，較2020年再增1.33個PTS，四房戶型成交占比達到20.26%，較2020年再增1.49個PTS，三房、四房占比增幅明顯高于樣本城市平均增幅，直觀反映改善性需求依舊堅挺。反觀一房、二房成交占比持續下滑，其中一房成交占比降低1.27個PTS至5.11%，二房比重降低1.72個PTS至14.51%。

??值得一提的是，一線、二線城市三房成交占比增速明顯放緩，2021年上半年，一線城市三房占比較2020年僅上漲0.8個PTS，而2020年相較2019年增長了9.4個PTS，二線城市三房占比增幅為1.13個PTS，相較于此前的3.57個PTS也有明顯退坡。

??聚焦城市層面，一線城市中，北京、廣州住房消費進階，更多改善性購房需求由三房向四房過渡。2021年上半年，北京四房成交占比增至11.74%，較2020年增長1.28個PTS，而三房成交占比下降1.36個PTS至50.55%。同樣廣州四房產品成交占比增至17.14%，較2020年增長1.88個PTS，三房成交占比則下降1.08個PTS。上海高端購房需求仍有較強購買力支撐，三房、四房成交占比雙升，其中三房成交占比增至64.13%，較2020年增長3.25個PTS，四房成交占比增0.38個PTS至10.08%。深圳功能性三房成交占比增長顯著，占比增至34.31%，較2020年增長0.42個PTS。

??熱點二線城市中，南京、武漢改善性置業需求升級，四房成交占比增勢迅猛。2021年上半年，南京四房成交占比增至24.17%，較2020年增長7.49個PTS，反觀三房比重下降3.53個PTS至65.80%。武漢四房成交占比升至14.63%，較2020年增長1.19個PTS，三房占比則下降0.81個PTS。杭州、寧波持續吸附浙江省內高凈值人群，這類購房者支付能力格外強勁，偏愛一步到位、購置品質四房，不難發現，寧波、杭州近三年四房成交占比都維持在30%左右，顯著高于其他二線城市。廈門改善客群并不缺資金，支撐三房、四房成交雙增，2021年上半年，廈門三房成交占比增至50.72%，較2020年增長2.24個PTS，四房成交占比增長0.72個PTS至27.77%。

??2、90-120平比重持續提升，泉州、金華等120平以上成交放量

??……略……

??消費降級：三四線二房占比止跌回升

??戶型小型化趨勢強化

??……略……

??1、三四線城市二房占比止跌回升，壓力二線改善四房降級為功能性三房

??三四線城市三房成交比重轉降，二房占比止跌回升。2021年上半年，三四線城市三房仍是成交主力，但成交占比階段性下行，較2020年減少0.47個PTS至55.75%。二房成交占比升至14.10%，較2020年增長1.62個PTS，較2019年亦增長0.69個PTS。直觀反映三四線城市購房消費適度降級，經濟增長放緩、就業壓力加大、居民減收等多方面因素共同導致市場購買力疲軟。

??壓力二線城市購房消費降階，部分改善需求由四房降級為功能性三房。典型如大連，房地產市場保持低溫運行，2021年上半年四房成交重回下降通道，占比跌至7.98%，較2020年下降1.13個PTS，三房成交占比升至30.25%，較2020年增長4.05個PTS。又如鄭州，三房成交主力地位進一步鞏固，成交占比升至75.11%，較2020年增長3.8個PTS，而四房比重下降2.35個PTS至14.25%。

??2、各線城市80-90平占比均轉增，三四線小戶型反常態走俏

??回看2020年，不難發現當年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及剛改類產品，而進入2021上半年，成交比重增長明顯的則是80-120平方米首置及首改類產品，面積段增長中樞有所下移，反映需求結構更趨剛需化。

??值得特別注意的是，80-90平方米戶型成交占比由跌轉升，且增幅為各面積段中最大，較2020年增長1.12個PTS。

??一線城市購房消費適度降級，70-100平方米首置產品成交比重顯著提升。2021年上半年，一線城市70-80平方米小戶型產品成交占比升至8.76%，較2020年增加0.96個PTS；80-90平方米產品仍最受購房者青睞，成交占比升至26.73%，較2020年增長1.76個PTS。

??二線城市80-90平方米剛需產品成交走俏。2021年上半年，二線城市80-90平方米剛需產品成交占比升至13.38%，較2020年提升0.48個PTS，而90-100平方米產品占比小幅回落至16.07%，較2020年下降0.27個PTS。

??三四線城市購房消費明顯降級，80-90平首置產品成交活躍。2021年上半年，三四線城市80-90平方米小戶型產品逐漸走俏，成交占比10.12%，創近年來新高，較2020年增長1.36個PTS；反觀120-140平方米戶型成交比重大幅回落，占比跌至25.03%，較2020年減少1.68個PTS。

??我們認為，不同類別三四線城市購房消費降級的具體表現和內在動因有明顯差異。熱點三四線城市房價上漲壓力較大，小面積、低總價產品更受剛需和投資性客戶歡迎；壓力三四線城市居民購買力瓶頸盡顯，購房消費被迫降級。

??熱點三四線城市小戶型產品深受剛需、投資客歡迎，一方面，熱點城市房價上漲壓力大，基于“先上車再改善”的理念，剛需購房者更青睞小面積戶型。譬如湖州，2021年上半年，80-90平方米產品成交占比增至16.37%，較2020年增長4.79個PTS，而120-140平方米產品占比降至26.25%，降幅高達2.39個PTS。另一方面，鑒于小面積產品總價低、易變現的特征，投資性客戶也更為偏好小戶型房源。典型如惠州，2021年上半年，80-90平方米戶型成交占比由跌轉升增至13.59%，較2020年增長1.26個PTS，90-100平方米占比升至26.83%，增幅更是高達3.6個PTS。

??壓力三四線城市疫后居民購買力瓶頸盡顯，購房消費被迫降級，80-120平方米首置及剛改產品更為暢銷，120平方米以上改善產品銷售放緩。例如防城港，2021年上半年，80-90平方米產品成交占比增至17.75%，較2020年增長5.01個PTS，而120-140平方米戶型成交比重降至11.37%，較2020年下降1.65個PTS，140平方米以上大戶型成交占比降幅更是多達5.31個PTS。

??3、強化戶型小型化趨勢，120平以上三房、140平以上四房難去化

??（本節有刪減）

??2021年上半年，三房戶型小型化趨勢進一步強化，70-120平方米三房成交占比達77.3%，較2020年增長3.13個PTS。其中，80-90平方米小三房產品成交占比增長最為迅速，漲幅達1.69個PTS。戶型小型化的根源在于房價快速上漲，潛在置業群體被迫讓渡居住面積和舒適度，以換取低總價和功能性的保全，高房價城市三房小型化趨勢愈發明顯，典型如廈門，90平方米以下三房戶型備受市場歡迎，而100平方米以上三房戶型因總價偏高較難去化。

??一線城市三房緊湊化趨勢愈加突出。受高房價、高換房成本等因素制約，一線城市購房喜歡一步到位，置業首選功能性三房，80-100平方米小三房最受市場歡迎，2021年上半年成交占比持續提升至62.28%，較2020年再增長5.87個PTS。反觀100-140平方米舒適性三房成交占比持續下行至30.24%，較2020年進一步減少5.2個PTS。

??二線城市三房小型化仍是大勢所趨，80-120平方米三房戶型成交占比持續提升，尤其是80-90平方米小三房戶型，成交占比較2020年增長1.91個PTS。而120-140平方米三房戶型成交明顯不濟，成交占比較2020年減少2.89個PTS。

??三四線城市三房同樣趨向小型化，80-120平方米三房更受市場歡迎。2021年上半年，三四線城市100-120平方米三房最為暢銷，成交占比升至48.62%，較2020年增長1.46個PTS。與此同時，80-90平方米、90-100平方米三房成交占比持續提升，較2020年分別增加1.07個PTS和0.7個PTS。

??別墅主力由疊墅取代聯排

??100-160平中小戶型最受歡迎

??……略……

??豪宅成交火熱廈寧漢等倍增

??北上廣深頂豪成交創新高

??……略……

??1、總價1000萬以上：上海榜首武漢入圍TOP10，昆明、沈陽跌出TOP20

??2021年上半年，豪宅市場全面轉暖，成交顯著放量，157個重點監測城市總價1000萬元以上豪宅累計成交24451套，同比增長71%，較2019年同期增長97%。

??2021年上半年，共計22個城市總價1000萬元以上豪宅成交套數達到100套以上，較2020年上半年新增珠海、三亞、重慶、福州、濟南和紹興6城。其中，廣州、廈門和南京總價1000萬元以上豪宅成交套數歷史首次突破1000套，上海、北京、深圳和杭州更是突破2000套。尤其是上海，中環沿線泛豪宅化特征明顯，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交6311套，穩居全國首位，同比增長34%，較2019年同期增長56%。

??2021年上半年，絕大多數城市豪宅市場明顯升溫，總價1000萬元以上豪宅成交好于去年同期，北京、廣州、廈門等多城成交放量，同比均實現翻倍增長。例如廈門，島內豪宅市場持續火熱，在售項目總價門檻大都千萬級，且售價普遍低于市場預期，買到及賺到的心理預期強烈。2021年上半年，廈門總價1000萬元以上豪宅成交1326套，同比增長139%，較2019年同期增長370%。又如武漢，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交382套，順利入圍TOP10，同比增長兩倍有余。

??2021年上半年，僅限于昆明、沈陽等部分城市豪宅市場遇冷，總價1000萬元以上豪宅成交套數排名跌出TOP20。例如昆明，受限于市場下行壓力不斷加劇，豪宅市場明顯遇冷，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交44套，同比下降46%，較2019年同期下降8%。又如沈陽，2020年9月份以來市場觀望情緒愈加濃重，商品住宅成交持續低位運行，豪宅市場同樣遇冷，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交41套，同比下降34%。

??2、總價3000萬以上：成交增3成，榜首上海回調杭州廣州南京等倍增

??2021年上半年，頂豪市場有所升溫，成交整體穩中有升，157城總價3000萬元以上頂豪累計成交1250套，同比增長32%，較2019年同期增長31%。

??上海、北京和深圳仍是頂豪聚集地，2021年上半年總價3000萬元以上頂豪成交套數皆超100套，明顯高于其他城市。其中，上海頂豪成交457套，依舊排名全國首位，同比下降16%，較2019年同期仍增長17%。主要還是受限價、限簽政策影響，新房集中供應后遠郊區域的剛需盤供貨節奏明顯加快，核心區位的頂豪項目則較難拿到新的預售證，推售時間節點被迫向后延期，網簽備案也時有停滯。

??廣州、杭州、南京等多城頂豪市場轉暖，2021年上半年總價3000萬元以上頂豪成交明顯放量，同比均實現翻倍增長。例如廣州，受惠于財富高凈值群體的保值、增值需求，以珠江新城為代表的核心地段頂豪項目成交去化明顯加快，上半年總價3000萬元以上頂豪成交93套，同比增長133%。又如南京，以應天府、金陵玖園為代表的頂豪項目去化表現優異，房管局也在陸續開閘網簽備案，上半年總價3000萬元以上頂豪成交44套，甚至超近年來全年成交套數，同比增長近4倍。

??3、單價5萬以上：上深北穩居前三，蘇州佛山海口躋身TOP20

??……略……

??4、單價10萬以上：北上廣深成交創同期新高，三亞杭州青島放量增長

??2021年上半年，頂豪市場持續火熱，成交創同期新高，157城單價10萬元/平方米以上頂豪累計成交7051套，同比增長81%，較2019年同期增長175%。

??頂豪成交主要集中在一線城市，上海仍高居榜首。2021年上半年，上海單價10萬元/平方米以上頂豪成交3862套，同比增長33%，較2019年同期增長175%。主要還是受限價政策影響，中環沿線頂豪一、二手價格明顯倒掛，買到及賺到的心理預期強烈。

??其次分別為深圳、北京和廣州，頂豪市場持續火爆，成交皆創同期新高。例如深圳，2021年上半年單價10萬元/平方米以上頂豪月均成交套數都在300套以上，累計成交達到1912套，同比增長135%，較2019年同期增長152%。

??二、三線城市中僅三亞、杭州和青島頂豪成交明顯放量，成交套數均達到兩位數以上。例如三亞，2021年上半年頂豪市場迅速復蘇，單價10萬元/平方米以上頂豪成交52套，創2018年以來同期新高。反觀南京、成都、蘇州和重慶頂豪僅零星成交，成交套數皆不足5套。

??小型化、輕奢化代表的消費降級

??與豪宅成交新高兩極化

??展望未來，改善性需求或將持續釋放，三房、四房成交占比仍將穩中有升，但整體增幅或將趨勢性走緩。具體而言，一線城市三房仍是成交主力，兩房成交占比出現止跌回升態勢，但進一步提升空間著實有限，四房成交占比明顯偏低，長期來看猶存較大的提升空間。二線城市三房、四房成交占比或將穩步提升，但整體增幅或將進一步放緩。三四線城市三房、四房成交占比已達階段性高位，短期內或將趨勢性走穩，兩房成交占比出現止跌回升的跡象，但較難趨勢性上移。

??受惠于改善性需求持續釋放，90-120平方米中檔產品或將更受市場歡迎，成交占比或將穩步提升。受高房價因素影響，一、二線城市市場購買力增長乏力，戶型小型化特征將愈加明顯，80-90平方米小戶型成交占比或將持續提升。受成交結構性因素影響，三四線城市兩房成交占比止跌回升，80-90平方米小戶型同樣企穩回升，但由于兩房成交占比較難趨勢性上移，80-90平方米小戶型成交占比進一步提升空間有限。

??主力戶型三房或將延續戶型小型化趨勢，80-100平方米緊湊型三房成交占比或將持續提升，尤其是一線城市，潛在置業群體對于總價預算約束更為強烈，100平方米已成三房成交去化的分水嶺，意即100平方米以下緊湊型三房成交持續走量，一旦面積段突破100平方米，成交去化便明顯放緩。

??近年來成交走俏的四房同樣出現戶型小型化特征，100-140平方米緊湊型四房成交占比呈加速上漲態勢，尤其是一線城市，潛在置業群體受限于總價預算約束，首要關注功能空間的配有率，而非每個功能空間的尺寸感，120平方米便成為四房成交去化的分界線，100-120平方米緊湊型四房成交占比或將持續提升，120平方米以上四房成交占比或將持續走低。

??別墅市場“輕奢”理念悄然流行。一方面，疊加別墅或將持續熱銷，各線城市成交占比有望持續提升，聯排別墅市場接受度則大幅回落，各線城市成交占比或將持續下滑。另一方面，100-160平方米中小戶型別墅更受市場歡迎，成交占比或將持續提升，一、二線城市100平方米以下極小戶型別墅仍占據一定的市場份額，成交比重或將穩中有升。反觀200平方米以上大戶型別墅成交或將趨勢性下行，成交占比或將持續下行。

??2021年豪宅市場有望迎來成交大年，總價1000萬元以上豪宅成交或將持續放量，全年成交有望創歷史新高。頂豪市場或將持續轉暖，總價3000萬元以上頂豪成交或將穩步提升，單價10萬元/平方米以上頂豪更有望創歷史新高。主要還是受限價政策影響，多數豪宅項目一、二手價格明顯倒掛，買到及賺到的心理預期強烈。

??絕大多數城市豪宅市場或將持續轉暖，下半年成交仍有望持續高位運行，部分城市全年成交更將創歷史新高。具體而言，北京、深圳和北京泛豪宅化特征明顯，總價1000萬元以上豪宅成交或將持續放量，單價10萬元/平方米以上頂豪更將創歷史新高。熱點城市廣州、廈門、南京等豪宅市場或將持續火爆，成交或將顯著放量，并創歷史新高。僅限于壓力城市昆明、沈陽豪宅市場難言樂觀，短期內成交較難擺脫下降通道。