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易居專題研究 之

《七普人口與房地產市場發展》

??一

??研究背景和目的

??5月11日，國家統計局發布《第七次全國人口普查主要數據情況》，此次七普人口數據受到全國的關注。此后，全國各省市均發布了第七次人口普查的數據情況。人口普查的主要目的是全面查清我國人口數量、結構、分布等方面情況，為完善我國人口發展戰略和政策體系、制定經濟社會發展規劃、推動高質量發展提供準確統計信息支持。

??從房地產行業看，要判斷城市或區域的房地產價值，人口往往是不可忽視的重要指標之一。因此，本報告結合五普、六普和七普全國各類城市的常住人口數據，從常住人口總量、常住人口增量以及常住人口增速三個方面對于這些城市的人口變化和發展規律進行研究，并與部分城市的房價變化情況進行結合分析，從而探討人口變化和房地產市場的關系，供行業各界參考。

??二

??城市選擇范圍

??本報告城市范圍主要涵蓋全國31個省、自治區、直轄市發布的第七次人口普查公報中的地級市，除去非地級市的地級區劃（如州、盟等）、少數七普常住人口少于100萬以下的地級市以及青海省除西寧外的其他城市（因在統計整理數據時暫未公布），共計277個地級市納入統計范圍。

??三

??七普全國城市人口總量排名

??對納入統計范圍的地級市按照常住人口總量進行排名，可以發現如下特點：

??排名前4城常住人口超過2000萬。分別為重慶、上海、北京和成都，其中前3名均為直轄市。重慶以3205.4萬人居首，主要是重慶本身就是一個中等省份的規模，總面積遠超后面3城。

??超過1000萬常住人口的城市有19個，比六普增加了2城。除了超過2000萬的4城外，還有廣州、深圳、天津、西安、蘇州、鄭州、武漢、杭州、保定、石家莊、臨沂、東莞、青島、長沙、哈爾濱。其中廣州和深圳均為一線城市，中部的鄭州超越了武漢，首次登上中部人口“第一城”之位，與其近年來規劃建設鄭東新區和城市擴張有關。

??排名前十城市主要為國家中心城市和新一線城市。這些城市普遍具備經濟發展基礎好、就業空間大、薪資福利高、公共設施完善等特質，所以能夠對人口、人才形成較大吸引力。

??四

??七普全國城市人口增量排名

??根據城市的七普相比六普人口增量排名，并結合六普相比五普人口增量研究，從而深入探析這些城市的人口增量變化特征。

??1、全國城市人口增量前50排名

??3城人口增量超500萬。深圳、廣州、成都七普人口增量居前3名，人口增量分別是720.2萬人、597.6萬人、581.9萬人。英國人口統計學家拉文斯坦1889年在其發表的《人口遷移規律》論文中提出：人口遷移的動機是以經濟為主，縱觀國內人口流入的目的地，同樣得以驗證。深圳和廣州近10年來人口增量居于全國前列，作為粵港澳大灣區的核心城市，擁有獨特的區位優勢、一流的高新技術產業和較強韌勁的產業結構；同時，近年來寬松的營商環境和積極的人才政策也釋放出明顯的“虹吸效應”，正成為炙手可熱的人口流入地。不同于以上兩個沿海城市，成都雖處于西部地區，區位并不占優勢，但依舊成為七普人口流入的第三大目的地，主要得益于成渝雙城經濟圈和中歐班列的繁榮發展，同時舒適的居住和生活環境也成為吸引人口流入的因素之一。

??前20名城市涵蓋一二線城市。其中除了沿海的直轄市、省會城市及部分重要地級市外，中部、西部的省會城市也在列。這些城市作為所在區域的重要增長極，在各區域的發展中扮演著舉足輕重的角色，不斷吸引周邊城市的人口集聚。

??京滬等城市因經濟、政策因素導致人口流入放緩。在排名前50的城市中，大部分城市近20年保持人口持續增長，而北京、上海、天津、蘇州、南京等少數城市在近10年人口增量明顯減少。其中北京、上海受行政管控因素較多，雖然在人口總量上處于前三名，但由于人口快速增長帶來的交通擁堵、生態環境惡劣和住房緊張等“大城市病”，相繼提出人口控制和疏解的政策，因此兩城人口近年來增長較慢。天津則受自身經濟結構調整以及東北經濟下滑的輻射影響，近10年經濟增速呈現逐年下降的態勢，直至近兩年經濟增速才有所回升，也是導致天津流入人口放緩的主要原因。

??部分城市人口增量較六普大幅上升。在排名前50的城市中，有些城市七普人口增量較六普人口增量大幅提升，如重慶、南寧、臨沂、阜陽等。其中重慶作為全國重要的制造業基地，汽車、手機、筆記本電腦等產業集群的優勢日益顯現，同時，自2010年被住建部明確為國家中心城市以來，重慶受益于新型城鎮化發展戰略，人口向中心城市、城市群集聚，市轄區內常住人口持續增加。南寧作為廣西首府城市，經濟社會發展的活力不斷增強，在虹吸效應下，廣西流動人口向南寧和北部灣城市群集聚趨勢凸顯、集聚度加大。臨沂作為山東面積最大的地區中心城市，經濟總量多年位居全省上游，是國家重要的物流周轉中心和商貿批發中心，有“南義烏、北臨沂”之稱，貨物流資金流也帶來了人才流。阜陽主要是過去十年經濟社會快速發展，同時，連續十多年開展“接您回家”等活動，扎實做好“引進老鄉回家鄉”大文章，吸引了一大批阜陽人回鄉創業就業。

??將七普人口增量排名前50的城市與六普比較可以發現，空間分布呈現出由集聚于沿海地區轉變為深入中西部地區“遍地開花”。從宏觀層面看，六普顏色較深的城市大多分布在沿海地區，七普顏色較深的城市轉移至寬闊的中西部地區，人口增量排在前10名的城市空間變化最為顯著。六普中前10名城市中有7個在沿海地區，分別是上海、蘇州、深圳、天津、廣州、佛山、杭州（以上城市在空間分布上較為集中）；而七普期間，前10名城市中屬于沿海地區的個數減少至3個，分別是深圳、廣州、佛山，其他幾個城市的排名讓位于成都、西安、鄭州、重慶、長沙、武漢（以上城市在空間分布上較為分散）等中西部地區城市。

??人口增量較多的城市逐漸向低緯度地區轉移。對比六普、七普的人口增量分布圖可知，六普中有不少顏色較深的色塊分布在緯度較高的地區；七普中大多顏色較深的色塊明顯下移，分布在低緯度地區。以黃河流域（北緯32°-42°） 為界，六普排名前20的城市中有3個（北京、天津、哈爾濱）位于黃河以北；而七普排名前20的城市僅有1個（北京）在黃河以北，且更多的黃河以北的城市排名集中在30名之后，即七普圖中黃河流域以北的城市顏色明顯淺于六普。此外，圖b)中呈現以下特征：更多顏色較深的城市分布在北緯30°（長江流域）附近，可見近10年來長江經濟帶對人口的吸引能力顯著。

??2、全國城市人口增量后50排名

??3城人口流出超過100萬人。綏化、四平、齊齊哈爾3城的七普人口流出量居前三名，人口流出量分別是166.0萬人、157.2萬人和129.9萬人。以上三個城市均位于東北，造成人口流出的主要原因在于經濟發展過分依賴能源、重工業，產業轉型滯后，缺乏創新活力，疊加相對較惡劣的氣候條件（冬季寒冷），逐漸失去競爭優勢，讓位于后起之秀。

??后20名的城市主要涵蓋東北區域、中西部地區部分三四線城市。一是東北三省的人口流出情況較為嚴峻。在后20個城市中，有接近半數的城市均屬于東北區域，且單個城市人口流出數量較大，主要與東北多為煤炭、采掘業等資源枯竭型城市有關。二是中西部地區的部分三四線城市成為人口流出地。湖北、湖南、四川、河南四省共有9個城市成為人口流出大市，在9個城市中孝感、益陽毗鄰其省會城市，人口流出明顯；同樣，南充、內江、巴中地處成都和重慶之間，近10年的人口流出量均超過50萬人，可見中西部地區省會城市、中心城市對周邊城市的人口吸引較為顯著。

??更多城市因發展活力欠缺以及城市群人口聚集效應引發人口流出。在排名后50的城市中，近半數城市20年來人口持續減少，這些城市面臨發展困境，若不引起重視，極大可能將進入人口與產業停滯不前的惡性循環。哈爾濱作為1000萬以上人口的唯一東北城市，人口呈現由六普的流入到七普的流出態勢，七普期間人口流出量處于全國前列。此前哈爾濱作為我國東北地區重要的中心城市以及東北最重要的老工業基地之一，人口導入明顯。近年來，由于東北的產業結構比較單一，以基礎工業部門尤其是能源原材料為主，很多基礎工業出現發展停滯甚至衰退，這對東北的經濟形勢影響很大。因此，七普期間哈爾濱人口流出非常明顯，且人口外流的主要是青壯年，尤其是很多大學生畢業后選擇去經濟發展勢頭較強的城市就業。

??五

??七普全國城市人口增速排名

??根據城市的七普相比六普人口增速進行排名，并結合六普相比五普人口增速比較，再結合部分城市二手房價增速進行分析，從而進一步探析城市人口變化與房地產市場的關系。

??1、全國城市人口增速前50排名

??5城增速超過50%。分別為深圳、珠海、拉薩、西安和三亞。其中位于前3名的城市為深圳、珠海和拉薩，分別是69.5%、56.3%和55.1%。與深圳人口增量處于首位一致，在七普人口增速排名中，深圳依舊居首。與六普相比，增速提高21.7個百分點，其吸引力仍比較突出。珠海作為大灣區西岸的龍頭城市，在七普人口增速中僅次于深圳，因其設立橫琴自貿區以打造大灣區現代產業新高地以及適宜的城市環境，正不斷吸引人才的集聚。拉薩的七普人口增速較高主要在于人口基數較小。

??廣東和浙江2省的人口吸引能力較強。在七普增速前50名的城市中，廣東、浙江、江蘇分別有7個（深圳、珠海、廣州、中山、佛山、惠州、東莞）、6個（杭州、金華、寧波、嘉興、麗水、湖州）和4個（蘇州、無錫、南京、常州）城市上榜。廣東的人口增速在前50名的城市多于浙江和江蘇，且上榜城市排名大多比其他兩省靠前，可見粵港澳大灣區的建設給該區域的城市提供充足的人才儲備。

??各省內部存在較明顯的區域差異。在廣東省內，人口增速較快的城市均分布在深圳、廣州及鄰近周邊城市，其他城市則表現不太理想；除佛山和惠州的七普增速弱于六普增速外，其他城市的人口增速近20年持續上升，為粵港澳大灣區的建設提供堅實的人才基礎。在浙江省內主要存在三種人口增長特征，一是六普、七普的人口增速持續上升，如杭州、金華和湖州。杭州主要是與“強省會”的戰略加持、產業結構的調整以及人才政策有關；金華作為普通地級市，主要還是歸功于義烏的人口增加。二是七普人口增速略低于六普，如寧波、嘉興。三是由人口流出轉變為人口流入，如麗水。另外，在江蘇省內存在明顯的蘇南和蘇北差異，七普人口增速較多的城市均屬于蘇南城市，蘇北城市無一上榜。值得注意的是上榜城市的人口增速均有所放緩，尤其是蘇州，兩次的普查增速相差29.5個百分點，主要由于蘇州下轄縣級市產業結構的調整導致人口流入減少。在前10年，常熟、張家港等縣級市多以勞動密集型的服裝業為發展產業，且多以“小作坊”形式存在，吸引較多勞動力流入，繁榮的發展造就了全國百強縣，為城市的快速擴張打下堅實基礎。而后10年由于各生產要素成本增長顯著，原先的產業不足以支撐城市的可持續發展；在大數據時代下，發展模式朝著資本驅動、創新驅動轉變，勞動力的邊際效率提高，因此七普期間人口流入增速明顯下降。

       將七普人口增速排名前50的城市與六普比較，可以發現：空間上，排名前50名的城市由集聚于東南沿海和西部地區轉變為分散于沿長江、黃河及沿海地區。六普顏色較深的城市主要集中在廣東及長三角，北部地區也有少許分布；七普顏色較深的城市則沿著長江、黃河流域及沿海地區分布。六普期間，廣東和長三角的人口增速較快，廣東的10個城市上榜（深圳、惠州、佛山、中山、河源、廣州、東莞、珠海、汕尾、清遠）、浙江共6個城市（寧波、杭州、嘉興、溫州、金華、紹興）、江蘇共4個城市（蘇州、南京、無錫、常州）；西部地區雖有城市上榜，但人口增速不敵東南沿海地區。七普期間，除廣東和長三角區域的核心城市及周邊城市進入榜單外，更多沿長江、黃河兩大流域的城市進入視野，如西安、鄭州、銀川、長沙、成都、貴州、昆明等。從兩次人口普查增速還可以看出，流動人口由東部部分回流至中西部，中西部地區的幾大中心城市崛起，且中西部單核城市對人口吸附能力增加。

??2、全國城市人口增速后50排名

??七普中有2城的人口流出速度超過30%。四平和綏化人口的流出速度位于全國前列，分別是-46.41%和-30.65%。以上城市均位于東北地區，七普降幅相比六普變化顯著。

??后20名的城市接近8成來自東北區域。東北各省的人口降幅最為明顯，在后20名城市中，有15個城市來自東北地區，人口降幅均高于10%以上；其中4成的城市人口降幅高達20%及以上，除四平、綏化外，還有齊齊哈爾、白城、黑河、本溪、通化和松原等城市。此外，中部和西部的個別三四線城市（武威、巴中、內江）人口降幅也較突出，人口降幅介于15%-20%之間。

??后50名的城市多因資源耗竭、產業結構不穩定等因素導致人口流出。因過分依賴重工業和能源的城市主要有雙鴨山、吉林、雞西、松原等城市；因缺乏制造業支撐、產業較為低端的城市有巴中、武威、烏蘭察布、內江等城市。

??3、全國70城七普和六普房價漲幅比較

??由于新房價格目前受到限價等政策制約，不能較好地反映真實的市場價格，因此我們重點對國家統計局的二手房價格指標進行分析。鑒于二手房銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查和典型調查相結合的方法，按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據，特別是在2010年之前，越小的城市填報質量可能較差，因此會出現一些小城市數據較為異常的情況。通過國家統計局公布的六普和七普后5年的70城二手房價格漲幅比較，可以發現以下特征：

??北上廣深等一線城市七普后5年房價漲幅依舊位居前列。雖然北京、上海近年來對城市人口進行管控，人口增速也明顯回落。但這些城市本身人口基數大，經濟實力突出，因此房地產市場發展也具有良好基礎，房價也并未受到人口增速放緩的影響。深圳則作為全國主要的人口導入城市，在七普人口增速處于全國首位的效應推動下，房價整體漲幅也處于前三。而且由于深圳2015年房價漲幅較大，在計算2016年后5年漲幅時這一要素無法計入，因此深圳七普期間的整體房價漲幅還應更高。可以看出，人口的大量導入對當地房地產市場的影響是比較明顯的。

??合肥、無錫、杭州等長三角城市七普后5年房價漲幅排名靠前。從這些城市七普人口增速看，也同樣進入了前50排名。人口的增速排名雖然不如房價增速排名那么突出，但也能反映出人口導入對于房地產市場的推動作用。當然，每個城市的區域規劃、經濟發展、人口及房地產政策等也都是影響房地產市場的重要因素。如合肥二手房價經歷了2016年和2020年下半年兩波快速上漲，2016年主要是業主抬價以及炒房團的加入，2020年下半年受“風投城市”概念影響，合肥以政務、高新、濱湖等聚集的西南區域，由于聚集了各類高新產業，但這些熱點區域的供應卻很少，導致新房供應嚴重不足，房價開始快速上漲。無錫二手房價增速排名靠前，主要是近年來無錫城市競爭力、吸引力持續增強，新增人口逐年增多，居民購房需求不斷增加，房價上漲預期增強。杭州則是近年來人才引進力度較大，再加上自身產業及經濟基礎較好，二手房價漲幅也處于前列。

??部分東北及中西部城市七普后5年房價漲幅排名靠后。牡丹江、錦州、常德、岳陽、南充等城市七普后5年房價漲幅下滑明顯，排名也處于靠后位置。從七普人口增速排名看，這些城市同樣也進入后50排名。這些城市多為東北及中西部的四線城市，近年來人口均呈現持續流出態勢，再加上受到各自經濟、產業、城市發展的制約因素，也導致房價漲幅較低，增長空間有限。

??七普后5年房價漲幅較六普后5年房價漲幅上升超過20%的城市有8個。這些城市分別為合肥、廣州、深圳、揚州、徐州、呼和浩特、上海、寧波。從七普人口增速與六普人口增速比較看，這些城市中，七普人口增速較為明顯的是廣州和深圳，增速均在20%左右；合肥和呼和浩特則小幅增長，但七普人口增速絕對值也均超過20%；而上海和寧波均呈現增速回落態勢，其中寧波雖然小幅回落，但增速絕對值仍在20%以上。從這里也可以看出，人口增長雖然能對房地產市場起推動作用，但并不是決定性因素。

??七普后5年房價漲幅較六普后5年房價漲幅下降超過30%的城市有9個。這些城市分別為襄陽、溫州、烏魯木齊、蘭州、牡丹江、岳陽、湛江、三亞、遵義。從七普人口增速與六普人口增速比較看，這些城市中，烏魯木齊、溫州、牡丹江、湛江、岳陽均呈現人口增速大幅回落態勢，其中牡丹江人口流失最為明顯，與其房價增速走勢相關性較大。而蘭州和三亞人口增速均呈現一定程度上升，這就與其房價增速走勢有所背離，主要還是與這兩個城市各自情況有關。蘭州主要是經濟發展較為緩慢，再加上2020年受疫情影響導致觀望客群基數增大，二手房市場價格漲幅放緩。三亞一方面是2010年國際旅游島建設規劃發布后，房價大漲導致六普后5年房價漲幅異動明顯，另一方面，2018年限購限售后，對房地產市場沖擊較大，二手房市場價格漲幅整體也明顯放緩。

??六

??總 結

??通過對全國城市的七普以及歷史人口普查數據進行比較分析，可以發現近20年來我國城市常住人口的時空發展特征。同時，將城市人口變化與房地產價格變化進行結合分析，也能為我們進一步認識人口與房地產市場的關系提供重要參考。

??1、從人口總量看，重慶、上海、北京和成都常住人口超過2000萬。七普超過1000萬以上人口的城市達到19個，較六普增加了2城。排名前十城市主要為國家中心城市和新一線城市，這些城市普遍具備經濟發展基礎好、就業空間大、薪資福利高、公共設施完善等特質，較大的人口總量規模，也為房地產市場發展提供了基礎。

??2、從人口增量看，深圳、廣州、成都三城七普人口增量居前三名，均超500萬。增量排名前20的城市主要是一二線城市，作為所在區域的重要增長極，在各區域的發展中扮演著舉足輕重的角色，不斷吸引周邊城市的人口集聚。同時，人口增量前列城市中有部分城市還呈現兩種人口變化特征：一是七普較六普人口增量大幅減少，如北京、上海、天津等主要受到行政管控或經濟下滑影響。二是七普較六普人口增量大幅上升，如重慶、南寧、臨沂、阜陽等，主要與這些城市的城市地位上升、經濟發展較好、對周邊城市的虹吸效應突出有關。人口增量排名靠后城市多數位于東北地區，還有部分三四線城市位于中西部地區，主要是中西部地區核心城市對周邊城市的人口吸引顯著。而東部城市由于產業協同、交通互聯等條件相對較好，城市間融合度較高，核心城市的虹吸效應不明顯。

??3、從人口增速看，深圳、珠海、拉薩、西安和三亞5城增速超過50%。增速排名前50名的城市中，廣東和浙江兩省的人口吸引能力強勁。從各省內部看，存在明顯的區域差異，廣東人口增速較快的城市均分布在深圳、廣州及鄰近周邊城市；浙江省內存在人口持續流入、后10年人口增速弱于前10年及人口流出轉變為人口流入3種人口增長特征；另外，江蘇省內存在顯著的蘇南、蘇北差異，兩次普查中人口增速較多的城市均位于蘇南城市，蘇北城市無一上榜。人口增速排名靠后城市中，除了東北城市人口降幅明顯外，一些中、西部的個別三四線城市人口降幅也較突出。總體而言，人口增速排名靠后城市主要受到資源耗竭、產業落后及結構不穩定等因素影響。

??4、從人口增速與房價漲幅的相關性看，整體相關度較強。長期看，人口對城市房地產市場很重要，在房地產市場的成交量和價格中，價格漲幅與人口增速有一定正相關。一類是房價漲幅較大、人口增速也較快的城市，如合肥、無錫和杭州七普后5年房價漲幅排名靠前，這些城市七普人口增速也基本在20%以上。另一類是房價漲幅較小、人口增速也較慢的城市，如牡丹江、錦州、常德、岳陽、南充等城市七普后5年房價漲幅下滑明顯，排名也處于靠后位置。從七普人口增速排名看，這些城市同樣也進入后50排名，均呈現負增長態勢。同時，由于房價數據量周期偏短，使部分城市數據產生異動，且在5年中期的房價變化中，人口增速不能算核心因素，因此也存在部分城市的房價漲幅與人口增速相關度不高的情況。如深圳七普人口增速處于全國首位，達到69.5%，七普后5年房價漲幅則處于全國第三，主要是由于2015年房價漲幅較大，在計算2016年后5年漲幅時這一要素無法計入，造成整體漲幅不如預期。三亞則是七普人口增速有一定程度上升，但七普后5年房價漲幅出現較大回落，主要是一方面2010年國際旅游島建設規劃發布后，房價大漲導致六普后5年房價漲幅異動明顯，另一方面，2018年限購限售后，對房地產市場沖擊較大，二手房市場價格漲幅整體也明顯放緩。