以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報 之

《70城房價指數(shù)報告》

??核心觀點

??70城6月新建商品住宅價格、二手住宅價格環(huán)比、同比漲幅收窄。6月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.3%；二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲3.5%。新建商品住宅價格上漲城市數(shù)量減少7個，二手住宅減少2個。

??一二三線城市環(huán)比漲幅略收窄，一線城市二手住宅價格同比漲幅略擴大。6月一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.7%、0.5%、0.3%，同比分別上漲6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.7%、0.3%、0.2%。同比分別上漲10.5%、3.4%、2.7%。預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價格同比漲幅將進一步收窄。

??濟南連續(xù)6個月新房價格漲幅擴大，北京、上海領(lǐng)漲二手住宅。濟南今年上半年新建商品住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，6月漲幅為1.5%，市場短期較為活躍；南充、常德、大理、昆明四城連續(xù)多月環(huán)比下跌；北京二手住宅價格環(huán)比上漲1.3%，位居第一；上海和金華則分別上漲1.0%，并列第二。

??房價漲幅見頂，預(yù)期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄。6月22日國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，首次提出針對住房租賃企業(yè)減稅等措施，繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”定位；7月15日央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，但調(diào)控高壓下，全面降準對樓市影響有限；在調(diào)控和貨幣政策持續(xù)影響下，本輪房價漲幅見頂，下半年房價上漲動力將持續(xù)減弱。

??70城6月新建商品住宅價格、

??二手住宅價格環(huán)比、同比漲幅收窄

??1、新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年7月15日公布的《2021年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均。計算得知，2021年6月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為0.4%，相比5月減小0.11個百分點；二手住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%，相比5月減小0.01個百分點。

??2、新建商品住宅價格同比上漲4.3%，二手住宅價格同比上漲3.5%

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均，計算得知，2021年6月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為4.3%和3.5%，相比2021年5月分別減小0.17個百分點、0.02個百分點。6月70城新建商品住宅價格同比漲幅首次回落，而二手住宅價格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)3個月回落，由此我們認為，本輪房價漲幅年內(nèi)見頂，下半年房價上漲動力將持續(xù)減弱。

??3、新建商品住宅價格上漲城市數(shù)量減少7個，二手住宅減少2個

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有55個，持平的城市有3個，下跌的城市有12個。相比5月上漲城市數(shù)量減少7個，房價總體呈下跌趨勢。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市有48個，持平的城市有6個，下跌的城市有16個。相比5月，6月房價上漲的城市數(shù)量減少2個，房價持平的城市數(shù)量增加3個，房價下跌的城市數(shù)量減少1個。與新建商品住宅價格相比，二手住宅價格下跌的城市數(shù)量稍有減少。

??一二三線城市環(huán)比漲幅略收窄，

??一線城市二手住宅價格同比漲幅略擴大

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算數(shù)平均，計算得知：6月一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.7%、0.5%、0.3%；二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.7%、0.3%、0.2%。此前一線城市調(diào)控政策頻出，6月一線城市新建商品住宅價格漲幅相比5月收窄0.17個百分點，二手住宅價格環(huán)比漲幅收窄0.02個百分點。一線城市中，廣州6月二手住宅環(huán)比漲幅為0.6%，相比5月減小0.3個百分點；深圳市場更冷，二手住宅環(huán)比漲幅從5月的-0.1%下跌至6月的-0.2%。而二、三線城市房價漲幅較小，新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比漲幅均收窄約0.1個百分點。

??同比來看，6月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅價格分別上漲10.5%、3.4%、2.7%。其中，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅相比5月擴大0.2個百分點；二三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格同比漲幅變化不大。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規(guī)律。觀察2015年1月至2021年6月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以明顯看出，一線城市的價格波動一般領(lǐng)先于二、三線城市。同時，可以根據(jù)走勢大致劃分為三個階段：

??第一階段：2015年1月至2017年7月。當時，全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導(dǎo)向，在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價格同比漲幅大幅領(lǐng)先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領(lǐng)先三線城市。其中，2016年4月一線城市二手住宅價格同比漲幅到達36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手住宅價格同比漲幅到達10.9%的峰值。

??第二階段：2017年8月至2020年3月。隨著“因城制策”房地產(chǎn)政策的推進，房價漲幅進入下行周期，一線城市漲幅趨零，進入盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合且明顯領(lǐng)先于一線城市。

??第三階段：2020年4月至2021年6月。新的小周期開始后，一線城市同比漲幅再次領(lǐng)先二、三線城市，主要原因是疫情期間貨幣放水，一線城市相比二三線更為敏感，連續(xù)多月復(fù)蘇較快。二三線城市同比漲幅維持在0%-0.5%區(qū)間，較為穩(wěn)定。我們認為，2021年3月一線城市二手住宅價格同比漲幅在本輪周期中已經(jīng)見頂，此后呈收窄趨勢，預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價格同比漲幅將進一步收窄。

??濟南連續(xù)6個月新房價格漲幅擴大，

??北京、上海領(lǐng)漲二手住宅

??新建商品住宅價格6月環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是濟南、長沙、無錫、徐州、大連、廣州、重慶、西安、北京、天津。其中，排名前三的濟南、長沙、無錫漲幅依次為為1.5%、1.3%、1.2%，相比5月分別擴大0.5、0.5、0.4個百分點。值得注意的是，濟南今年上半年新建商品住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，可能跟新房限價放松有關(guān)。此外，大連、廣州、重慶、西安四城新房價格均環(huán)比上漲1%，并列排名全國第五。

??排名后五位的城市分別是岳陽、南充、常德、大理、昆明。從地理位置看，這五城均位于中西部地區(qū)。其中，大理今年上半年有5個月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為負，6月漲幅下降至-0.6%；南充從今年2月起連續(xù)5個月漲幅收窄，昆明和常德則從今年3月起連續(xù)4個月漲幅持續(xù)收窄。

??二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為北京、上海、金華、重慶、西安、無錫、杭州、?？?、南京、武漢。北京二手住宅價格環(huán)比上漲1.3%，位居第一；上海和金華則分別上漲1.0%，并列第二。重慶6月二手住宅漲幅繼續(xù)排名靠前，以0.9%和西安、無錫一起并列第四。

??房價漲幅見頂，

??預(yù)期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄

??70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。隨著疫情結(jié)束，經(jīng)濟復(fù)蘇，從2021年1月開始，二手住宅價格平均每月保持0.4%的環(huán)比漲幅，二手住宅價格指數(shù)進入“合理區(qū)”。

??但進入2021年以來，中央和地方調(diào)控政策整體偏緊。部分熱點城市如深圳等，頻繁出臺房地產(chǎn)市場規(guī)范政策，嚴格限購限貸，出臺二手住宅指導(dǎo)價，以打擊炒房現(xiàn)象。6月中央政策繼續(xù)偏緊，且明顯向保障性租賃住房傾斜，如6月22日國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，首次提出針對住房租賃企業(yè)減稅等措施，旨在繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”定位，多渠道增加住房供給，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??同時，相比2020年，今年財政政策基調(diào)強調(diào)回歸常態(tài)，貨幣政策也比去年更加審慎：3月央行舉行座談會，明確信貸政策和房住不炒政策掛鉤。3月26日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，進一步加強對經(jīng)營貸的管控。7月9日，央行發(fā)布降準公告，7月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點；但此次降準僅為貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作，穩(wěn)健的貨幣政策取向并未發(fā)生改變。此外，6月M1同比增速連續(xù)5個月回落，創(chuàng)近14個月新低，預(yù)計調(diào)控高壓下，全面降準對樓市影響有限。

??6月，70城新建商品住房價格環(huán)比上漲0.4%，二手住房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅相比5月均略收窄。在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，房價漲幅見頂，預(yù)期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄，但維持在合理區(qū)內(nèi)。