??完整報告下載：政策暖風難挽市場頹勢，10月核心指標跌幅擴大（2021年第135 期）

??商品房銷售面積和金額累計漲幅繼續回調，10月環比、同比跌幅明顯擴大

??1-10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1-10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1-10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。

??從1-10月累計數據看，整體市場降溫趨勢不改，商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續回調，分別較1-9月減少4.0個和4.8個百分點。

??10月中央層面持續釋放“維穩”信號，穩定房地產市場預期。央行、銀保監會均表示促進房貸供需關系回歸正常，督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套購房者予以支持。房企合理融資需求有望得到滿足，但是市場銷售短期難以改善，企業資金仍然面臨困局。

??由于部分民營開發企業出現債務違約和商品房交付違約，金融機構從風險管理角度，更傾向于向央企開發商釋放流動性，如保利發展、招商蛇口等企業順利在銀行間債券市場融資，觸碰三道紅線尤其是有債務違約的民營房企，未來融資形勢依然困難，經營及生存狀態依然難言樂觀。

??10月商品房銷售跌速加快，銷售面積12709萬平方米，較上月減少21.3%，同比減少21.7%，較2019年10月減少9.7%。雖然調控政策和信貸環境改善預期從9月開始不斷加強，但市場低迷的局面并未在10月有所好轉，尤其是伴隨房地產稅試點征收政策的推出，購房者開始觀望，核心問題是住房消費信心尚未恢復，“金九銀十”已經不存在。四季度是房企沖刺業績的關鍵時點，未來兩個月銷售繼續承壓。

??分類物業銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，且漲幅最大；辦公樓銷售面積同比漲幅收窄，銷售金額低于去年同期；商業營業用兩項指標均進入負增長區間。

??從各地區銷售情況看，東部和中部地區銷售面積和金額同比漲幅相對領先，東北地區持續表現為量價齊跌，且跌幅進一步擴大。各地區兩項指標同比增速均處于回調區間，回調幅度在3-5個分百分點，東部和中部地區回調相對更明顯。

??房地產開發投資同比增速繼續回落，單月跌幅擴大

??1—10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。

??1-10月全國房地產開發投資同比增幅較1-9月減少1.6個百分點，增速連續收窄。目前開發企業資金面仍未得到改善，對市場銷售預期下行，資金籌集困難，為了保持現金流正常運轉，投資趨于保守，在土地市場上投資支出更為謹慎，在工程投資支出方面力度不斷降低。

??月度數據方面，10月新增房地產開發投資額12366億元，較上月減少14.8%，同比減少5.4%，較2019年10月增加6.6%。單月投資額在9月進入負增長區間后，跌幅繼續擴大。去年下半年市場處于高速恢復期，單月數據增幅明顯，基數較大，也是今年下半年月度同比持續走低的一個因素。從月度投資額來看，下半年投資比上半年略有下降，但整體依然還是正常范圍內，全年整體投資大概率是正增長。

??從物業類別投資上看，住宅投資繼續保持增長，同比漲幅比上月收窄1.6個百分點；辦公樓及商業營業用房跌幅擴大，其中對辦公樓投資縮減速度更快。

??從地區來看，中部地區領漲全國，同比上漲12.1%；與上月相比東北地區漲幅回調幅度最大，收窄2.9個百分點，其次是中部和西部地區。投資規模上，東部地區依然保持領先，高于其他三區域的總和。

??房屋新開工面積同比跌幅持續擴大

??10月跌幅超過三成

??1—10月份，房屋新開工面積166736萬平方米，同比下降7.7%。其中，住宅新開工面積123481萬平方米，下降6.8%；辦公樓新開工面積4145萬平方米，下降23.2%；商業營業用房新開工11878萬平方米，下降18.5%。

??1-10月，商品房新開工面積同比跌幅進一步擴大，較1-9月擴大3.2個百分點，主要受住宅新開工速度放緩影響，住宅跌幅較1-9月擴大3.5個百分點。10月房屋新開工面積13792萬平方米，較上月減少20.9%，較去年同期少33.1%，較2019年10月減少30.8%，跌幅明顯。

??長期來看，銷售低迷、項目去化效率放緩拉長整個開發周期，導致企業開工意愿不強，企業土地儲備減少也會持續影響新開工規模。如果企業資金面得不到有效改善，房屋新開工增速將不斷下探。

??房地產開發企業到位資金增速繼續回落，國內貸款下降明顯

??1—10月份，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長5.1%；定金及預收款62040億元，增長21.0%；個人按揭貸款26678億元，增長9.7%。

??1-10月，房地產開發企業到位資金增速回落至個位數，較上月收窄2.3個百分點。從企業到位資金結構來看，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的53.3%，與1-9月保持不變；自籌資金占31.6%，占比較上月提高了0.4個百分點。從資金增幅看，定金及預售款漲幅最大，但漲幅回調幅度也最明顯，較上月收窄4.6個百分點，商品房銷售市場低迷對企業資金來源產生直接影響。10月國內貸款降幅持續擴大，較1-9月擴大1.6個百分點。

??雖然目前信貸政策改善預期加強，但過程較為緩慢，資金來源依然慣性下降。10月評級機構密集下調多家房企信用評級，企業仍需降低負債水平、優化財務結構，穩定資本市場信心。

??土地購置面積跌幅擴大，土地成交均價持續上漲

??1—10月份，房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%；土地成交價款11410億元，增長0.2%；土地成交均價7211元/平方米，上漲12.6%。

??1-10月土地購置面積跌幅擴大2.5個百分點，土地成交價款保持為略高于零增長線；土地價格逐月上漲，1-10月每平方米突破7000元，同比漲幅較上月擴大2.9個百分點。10月多個城市宣布第三批集中供地計劃，受第二批集中供地流拍影響，多城市在第三批土地供應時放寬了拿地限制，如降低對聯合開發的限制、降低企業資質、取消“市場指導價”、下調保證金和收款比例等。但在企業保守的拿地策略下，市場難言樂觀。

??商品住宅待售面積持續減少

??10月末，商品房待售面積50203萬平方米，比9月末減少81萬平方米。其中，住宅待售面積減少41萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業營業用房待售面積減少1萬平方米。

??10月末商品住宅待售面積較上月末小幅減少，辦公樓庫存面積有所增加，商業營業用房與上月末基本持平。非住宅商品房呈現庫存增加、銷售負增長態勢日趨明顯，各地需要結合當地產業發展，探索更為靈活的商住配比和供應模式。