??就企業層面來說，供地政策的調整對房企而言是一大利好。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟、周奇

??8月11日，青島突發公告稱，7月30日公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次出讓時間待再度公告。青島并不是唯一中止出讓的城市，在8月6日深圳也中止了第二批集中出讓，天津二輪土拍也延期至9月開拍。同時，東莞、金華、惠州等熱點城市也于近期紛紛調整了土拍規則。這些城市土拍延期和土地出讓規則調整的背景如何？土拍規則調整前后有何變化？對市場將會造成怎么樣的影響？ 

??1 近期上層管控持續收緊
首輪集中供地高熱促地方調控進一步升級

??各地土地側調控頻發的背后，首先是行業上層調控的進一步收緊。自7月以來，中央多次表態要求各地落實“三穩”目標， 7月22日住建部更是直接表態將對調控工作不力、房價過快上漲的城市進行問責，同時在7月29日對銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市進行約談，要求這些城市切實扛起城市主體責任，加強市場監測監管。由此可見，房地產調控已經開啟了由中央調控作為主導的新局面。

??而在土地市場方面，由于大部分城市此輪市場熱度上升主要由地市拉動，且部分重點城市首輪集中供地熱度不降反升，其中市場熱度比較高的無錫、廈門等城市地房比更是超80%，在進一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩定。（詳見專題《從“兩集中”首輪土拍看土地市場發展趨勢》）。在此市場背景下，住建部近期多次提及要著力建立房地聯動機制，推廣北京做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。與此同時，新修訂的《中華人民共和國土地管理法實施條例》也于7月30日發布，并將于9月1日起正式實施。在建設用地管理方面，《條例》規定各地應當將年度建設用地供應總量、結構、時序、地塊、用途等向社會公布，以穩定社會預期，同時自然資源督查機構也有權對此進行督查。

??在此背景下，土地市場成為各城市跟進調控的主要方向，如天津延期出讓地塊全部降低地塊地價上限，并將競拍方式改為“限地價+搖號”，東莞、金華、惠州等城市也將實施以“限房價、控地價、提品質”為主的競拍方式。

??2 降溢價+搖號下無錫二輪土拍降溫
天津緊急跟進升級土拍規則

??具體以供地雙集中城市的土地政策調整來看。截止8月11日，共有11個城市（包括已經完成二輪出讓的廈門、長春和無錫）發布了二輪集中供地公告，其中有4個城市較首輪調整了二輪土地出讓規則，分別是蘇州、天津、杭州和無錫。

??其中，無錫和杭州調整相對較多。以已完成第二輪土拍的無錫來看，本次無錫集中土拍規則有了較大調整，一是合理設置最高限價，熱點地塊溢價率上限降至3%，二是初始配建等出讓條件增加，如引進品牌酒店、配建人才房或租賃住房等要求，對房企提出了更高的要求，三是實行“限地價+搖號”的競拍政策。在此影響下，無錫二輪集中土拍較首輪熱度明顯下降，平均溢價率4%，較首輪下降了8個百分點；同時，多宗地塊實際成交地價控制在合理水平，部分地塊的拿地成本較此前甚至有所降低。

??反觀近來第二輪集中出讓延期或中止的城市，天津、深圳和青島初次公告的第二輪土拍規則并未較首批發生較大變化。首先來看天津，二輪初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其余并無改變；而在8月10日發布的補充公告中，則對61宗地塊的最高限價進行了調整，由溢價不高于50%下調至不高于15%，競拍方式也改為“限地價+搖號”，同時還要求房企出具資質證明，加強競拍房企的資格審核。

??而在本月中止第二批集中出讓的深圳、青島，第二輪公告的土拍規則較首輪無較大變化，尤其是與地價相關的溢價率方面，出讓地塊溢價上限仍然較為寬松，如深圳二輪供地溢價上限仍設置在45%，而青島首輪土拍最高溢價率高達65%、二輪也并未對土地溢價率進一步限制，并不符合中央“穩地價、穩預期”的調控要求。由此也不難理解，本應在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延后。同時，根據坊間傳言來看，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質，以落實穩地價的目標。

??3 地市調控由“控溢價”向“控實際地價”轉變
利好行業利潤向合理水平回歸

??在上述調整下，我們認為市場將會有以下幾點變化：

??1、“控實際地價”將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向。

??坊間此前傳聞自然資源部要求集中供地溢價率不得超過15%，不允許提高起拍價降溢價，同時不競配建，可競一次性合理報價、搖號、競高品質方案。而天津此次土拍規則的調整也一定程度上驗證了中央對于重點城市土地集中出讓調控的新要求。就此來看，中止出讓的深圳、青島以及還未供地的重點城市二輪供地政策調整方向也將向穩定實際地價轉變，包括降低溢價、修改競拍方式、加強房企資格審查等。同時，處于重點監測名單中的金華、徐州等熱點城市也或將跟隨調整土地出讓政策，以控制實際地價水平。

??2、實際地價漲幅放緩下，房價走勢進一步穩定。

??由于調控側重點向“控實際地價”轉變，熱點城市的地價走勢在“搖號”等競拍機制下將保持平穩走勢。地價穩定下，購房群體預期也會有一定的降低，進而會傳導至樓市、降低市場熱度，利于穩定房價走勢。

??3、地塊冷熱分化進一步凸顯，流拍現象或將進一步突出。

??需要注意的是，除了修改競拍規則外，穩定地價還需各城市加大土地供應量、調整土地供應結構，這也意味著接下來入市地塊中條件相對普通的地塊將會增多。但在融資受限、現金流承壓的影響下，房企勢必會將資金壓在盈利空間充裕、土地素質較好的優質用地上。在此影響下，地塊競拍熱度進一步分化，土地流拍現象也會惡化，如無錫二輪集中土拍地塊熱度就明顯分化，地塊“低中簽率”與流拍現象并發。

??此外，就企業層面來說，上述供地政策的調整對房企而言是一大利好。土地側調控由“控地價”向“控實際地價”轉變，意味著這些熱點城市實際地價將會保持平穩，在一定層面上降低了房企拿地成本，使得之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。以無錫為例，在搖號機制下，無錫二輪土拍整體熱度明顯下調，大部分成交地塊實際價格均較周邊首輪成交地塊有所回調，大部分地塊的地房比保持0.6左右，為房企留下了較充足的利潤空間。