- 城市:北京
- 發布時間:2021-04-01
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:仲量聯行
??基于此，仲量聯行研究部收集了北京全市范圍內近50個重點優質購物中心今年第一季度最新的市場數據，深入解析市場中活躍的租賃需求，助力市場各方把握機遇，乘風前行。
??餐飲行業成零售物業市場需求的中流砥柱
??今年第一季度，餐飲品牌在整體優質零售物業市場的新開店面積占比超35%，其中約85%為正式餐廳品類。100-250平方米的面積為餐飲業態中主力需求，租戶多為具有特色的連鎖餐飲品牌，其中火鍋、烤肉類品牌最為活躍。隨著餐飲零售商重新回到市場，當前購物中心餐飲門店的招商壓力已大大緩解。
??高端餐飲品牌紛紛進入北京市場，如近期在國貿商城開設的全國首家Vogue Café，三里屯太古里開設的北京首家GagaGarden。此類品牌多需求大面積鋪位，同時對環境要求較高，開店首選多為中高端購物中心。目前市場中的較大餐飲面積的租賃需求主要也來自于此類高端品牌。
??咖啡茶飲品牌，在資本的推動下繼續迅速擴張，加速布局北京市場。據報道，Tim Hortons中國在年初剛完成新一輪融資，計劃2021年在全國開設200家新店。同時熱門茶飲品牌奈雪的茶已率先上市，預計未來兩年全國開設650家門店。當前此類品牌的主力消費群體為90后和00后年輕消費者，購物中心在首層引進熱門咖啡茶飲類品牌，能夠在吸引年輕消費張的同時也提高購物中心整體品牌檔次。
??疫情給快時尚行業帶來嚴重沖擊，整體行業租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖，快時尚品牌也紛紛調整開店策略，重新布局線下市場。
??政策利好，新能源車企飛速擴張
??自北京市場2020年6月份新增兩萬個新能源牌照后，新能源汽車行業開始強勢增長。與特斯拉的開店策略類似，新能源車企最初開店的首選都是形象較好，定位相對高端的購物中心和商場。不同于4S店的售賣方式，新能源汽車品牌多在購物中心開設展廳或體驗店，面積在100-300平方米，也有上千平方米的旗艦店。在快時尚品牌大量撤鋪縮減線下門店的背景下，新能源汽車展廳成為購物中心的新晉主力店，為購物中心的日常運營帶來新的活力：
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可以提高購物中心的整體形象；
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“新能源”概念能夠吸引更多顧客，提高購物中心整體客流；
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承租能力較高，同類鋪位的租金收益更大；
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展廳需求面積較大，可以迅速填補購物中心首層的大面積空鋪。
??在開店的區域分布上，行業領跑品牌，如國產品牌蔚來、小鵬、國外品牌特斯拉，更偏愛位于市區的熱門商圈。郊區市場則多為更加大眾化的品牌，如哪吒、零跑等，租金水平相對較低，所需面積多在50-100平方米之間。隨著新能源行業不斷擴張，知名新能源汽車品牌也在逐步擴大市場占有率，呈現向郊區市場擴張的趨勢。
??新能源汽車在北京的門店分布圖
??美妝行業積極布局線下市場
??美妝集合店在資本的推動下已經在北京全市購物中心中布局，其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新開多家門店，包括位于悠唐購物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此類品牌多開設在人氣火爆的購物中心或商圈，其沉浸式的店面設計，豐富的商品陳列和較低的定價迅速地吸引了大批的00后年輕消費者。美妝集合店面積需求大，可在短時間內為業主去化空置面積，穩定項目表現。
??在疫情后，很多購物中心進行升級調改，引入國際一線美妝護膚品牌，如北京APM在疫情之后引入多家美妝品牌，包括Gucci美妝和亞洲首家蘭蔻旗艦店。同時，位于大興區的薈聚中心也在調改中引入多個美妝品牌，如Pola、Clarins等。購物中心通過這類行為提升商場首層的整體形象，同時美妝類租戶承租能力較高，也可提高整體租金收益。
??運動品牌加速擴張
??目前距離北京冬奧會正式開幕已不到一年時間，全民運動熱情日益高漲，這也帶動了運動品牌尤其是戶外運動類品牌的發展。安踏旗下的運動品牌迪桑特、始祖鳥、科隆等戶外運動品牌陸續開設多家門店，滑雪品牌Phenix于去年11月亮相三里屯太古里，運動品牌ON也將在這里開設旗艦店。
??另一方面，運動品牌也在積極拓展旗下兒童線，安踏集團已于2020年開設多家兒童線門店，如Fila Kids、Anta Kids等，成為當前兒童業態主要的租賃需求。
??快時尚品牌紛紛自救，調整策略
??疫情給快時尚行業帶來嚴重沖擊，整體行業租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖，快時尚品牌也紛紛調整開店策略，重新布局線下市場。
??疫情的沖擊導致運營困難加劇，已有多家快時尚品牌宣布退出中國市場或者大幅削減線下門店。這類品牌通常為購物中心的主力店，需求面積較大，品牌的退租撤鋪已給業主帶來不小空置壓力和招商難度。
??一些時尚度較高的品牌也正在進一步拓展電商渠道，同時線下關閉經營表現不佳的門店，加大對重點門店翻新升級來提升購物體驗，展示品牌形象。同時，性價比較高的品牌則集中開設在一、二線城市定位中低檔或社區型購物中心，加速向三、四線城市下沉。
??仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“由于疫情影響，2020年市場承壓下行，市場參與者都形成底線思維，表現趨于謹慎。而如今，2021年僅過去三個月，我們已看到各類品牌租賃需求活躍度顯著提升，市場情緒向好，各方也都需要更準確地把握市場趨勢，積極為疫后全面復蘇做好準備，解鎖未來機遇。”
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