??熱點聚焦

??12月29日，ICCRA住房租賃產業研究院發布《中國住房租賃市場藍皮書·2021》。報告指出，2021年，上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶、西安等全國重點10個城市租房市場熱度整體較高，住房租賃企業平均出租率上升明顯。上海、深圳、北京等城市租賃市場需求較為旺盛。

??藍皮書顯示，截至2021年11月30日，十個重點城市監測的機構化運營集中式租賃住房項目1794個，房間規模共計456187套（間），與2019年相比增幅達到122.9%，兩年之內實現規模翻番。十個重點城市集中式租賃住房項目出租率從2019年85.1%上升至2021年90%，另一反映市場需求旺盛度的重要指標“續約率”，2019年為44.6%，2021年上升至57.6%。同時，今年上半年多家長租企業業績表現優異，盈利能力明顯提升。數據顯示，萬科泊寓實現營業收入13.19億元，同比增長25.6%。龍湖冠寓已經在深圳多個行政區和東莞擁有萬余套房源，累計開業房間數達到9.4萬間，成熟期運營門店出租率超過95%，租金收入實現10.7億元，同比增長45%。

??熱點評析

??發展長租房市場，是我國城市住房體系建設的必由之路

??從廣泛意義來講，長租房包括保障性租賃住房與市場化租賃住房兩大體系，前者主要由政府主導，包括公共租賃住房、廉租房等，后者主要由市場主導，房企、中介等多方參與。其中，公共租賃住房已經形成了相對健全的政策體系，但市場化的長租住房體系尚不完善，供需錯配的現象依然存在：一方面，對企業而言，從事住房租賃業務的市場主體在經營中面臨運營成本高、租金回報率低等問題；另一方面，對承租人而言，由社會監督力度不足和信息透明度不高導致的對“暴雷”的擔憂也影響了租賃活動的進行。

??針對這一問題，高層對租賃住房不斷出臺鼓勵政策與相關措施。2020年中央經濟工作會議明確指出：高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規范發展長租房市場。2021年，中央經濟工作會議對于長租房的提法從之前的“規范發展”轉變為“加快發展”，并且將“加快發展長租房市場”提至“推進保障性住房建設”之前，可以看出，長租住房行業在進入健康發展階段以后，已獲得廣泛的認可，成為城市住房體系建設中必不可少的環節。

??政策支持下，租賃產品供給呈現爆發式增長

??從政策端來看，2020年以來，各地陸續發布政策，要求增加非住宅類型物業進入租賃市場，從政府層面支持利用閑置用地及存量物業改造租賃住房，以及對租賃住房企業實施稅收優惠，多措并舉，對增加市場供給起到極大的推動作用，租賃住房在供給及經營端的痛點逐步得到緩解。

??2021年以來，長租房利好政策不斷推出，助力房企明確長租房商業模式。從供給端來看，在政策支持下，多地增加了非住宅類型物業進入租賃市場，對增加市場供給起到推動作用。比如，房企可以通過招拍掛等方式拿到成本較低的長租房地塊，用于項目自持，降低成本，很多集中式大型長租房品牌已經實現商業模式的良性循環；對于一些分散式的長租房品牌，未來可能會向輕資產的服務型機構轉化。隨著政策的不斷推進，《藍皮書》報告中指出，2021年重點城市服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓大規模集中入市，集中式租賃房源等租賃產品供給呈現爆發式增長。

??一線城市熱門區域需求旺盛，長租房專業機構數量有待提高

??從發展現狀看，在一線城市熱門區域，專業化、標準化的租賃項目呈現供不應求態勢，2018年到2021年，深圳長租公寓市場迎來爆發式增長，2021年規模化長租公寓總套數是2018年的4倍；上海品牌長租公寓套數翻倍；北京也增長了兩成以上，這表明市場對長租房的需求旺盛，長租房在一線城市及其他熱點城市仍有較大的發展潛力。

??完善長租房市場，關鍵在于加快培育專業的住房租賃企業。發展專業化、規模化的住房租賃企業，有助于規范租賃流程，提高租賃效率。從租客的角度來看，機構化長租房作為市場的紐帶，以其標準化的租戶服務和穩定的租賃關系，更易獲取租客的信任。但從結構上看，相較于整體住房租賃市場，目前我國由專業機構主導的長租房體量還比較小，《藍皮書》顯示，我國住房租賃行業從2011年起步至今，機構化長租房占比僅有2%，即使在人口流動量大的一線城市，也僅占5%左右，機構化長租房占比亟待提高。

??REITs助力長租房形成商業閉環

??從企業需求的角度來看，進一步加大長租房的政策和資金支持力度，也成為長租房運營企業的普遍呼吁。從供應端的角度來看，資金支持使得長租住房運營機構能夠快速成長，并帶動關聯產業的發展；從需求端的角度來看，租賃關系更加穩固，真正發揮房屋的居住屬性，反哺租賃行業的發展。

??隨著今年7月國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，保障性租賃住房納入到基礎設施公募REITs試點范圍，意味著高層對租賃住房的重視程度再次提升。與此同時，針對長租房更為詳細的支持政策正在落地，今年7月以來，銀保監會多次表示，將推動保險資金支持長租房市場發展，會同人民銀行推進REITs試點，地方層面上，四個一線城市以及浙江省、海南省、江西省等地區陸續出臺租賃住房公募REITs相關支持政策，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域REITs試點。事實上，從2017年國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益性房托資產支持專項計劃在深交所獲批發行，至2020年北金所住房租賃企業股權交易金融創新產品——人行版REITs成功試點，再到今年保障性租賃住房項目被納入基礎設施公募REITs試點項目，我國租賃住房REITs制度建設一直在路上。

??參考1991年美國設立權益型REITs形成商業閉環，由此帶來住房租賃行業的黃金期，公募REITs作為創新金融工具，打通了租賃住房的權益融資渠道，也有利于盤活租賃住房存量資產。企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等，有望打破長期以來投資者和運營者面臨的土地及相關資產獲取困難和資產流動性過低帶來的困局，逐步確立貫穿租賃業務全產業鏈的金融支撐體系。預計未來，REITs有望成為長租公寓投資者主要退出機制之一。