??【熱點聚焦】

??12月21日，杭州迎來第三輪集中供地出讓。與廣州、無錫、福州等其他重點城市第三輪土拍延續低迷不同，本輪杭州掛牌的35宗全部成功出讓，成交總建面約416萬平方米，總成交總額約763億元。其中，24宗地觸及封頂價，于22日搖號確定最終競得人；土地整體成交溢價率約7%，較第二輪提升約2.4個百分點。

??【熱點評析】

??政策面持續改善、土拍規則松綁、利潤空間提高等多因素助推杭州第三輪土拍升溫

??從數據上來看，杭州市第三輪集中土拍較第二輪明顯升溫。這其中主要有以下幾方面原因：

??第一，土拍規則明顯寬松。在第三輪集中供地中，杭州再次恢復預勾地制度，即有意向參與地塊競買的房企，可以提前與政府溝通意向，單宗地塊保證金封頂5000萬，較此前土地起價20%的保證金大大減少，降低了房企資金壓力。此外，取消了房企一年以上的房產開發資質要求，取消了房企報名地塊數量的限制，取消“競品質、現房銷售”等要求，改為全面推行“定品質”要求，允許土地款延遲繳納，以主城區為例，尾款由8個月延長至12個月等。

??第二，出讓地塊相對優質。在本輪集中出讓的35宗地塊中，拱墅區占12宗，上城區4宗，蕭山區4宗，臨平區3宗，富陽區3宗，西湖區2宗，濱江區2宗，余杭區2宗，錢塘新區2宗，臨安區1宗，主城區出讓地塊過半，其中不乏核心區稀缺地塊。據統計，西湖區的三墩單元、拱墅區的申花單元、橋西拱宸橋單元等多宗地塊，報名房企均超過10家。

??第三，房企利潤空間提高。第三輪集中供地除將土地成交溢價率上限由15%下調至10%以外，同時將此前流拍地塊重新上線，并下調地塊起始樓面價，降低房企拿地成本。以上城區筧橋地塊為例，不僅取消了現房銷售要求，配建公租房比例由13%下調至8%，同時起始樓面價由25169元/㎡下調至23129元/㎡，降幅約8%。此外，杭州市住房保障局此前明確表示，上調部分板塊新房限價，逐步消除新房和二手房價格倒掛差，賦予了房企更大的盈利空間。

??第四，房地產政策環境的逐漸改善。自2021年9月底開始，中央層面陸續釋放維穩樓市的信號。10-11月，中央層面多次組織召開重點房企座談會，摸底房企面臨困境。12月，中共中央政治局會議和中央經濟工作會議重磅定調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。國家統計局局長寧吉喆在解讀中央經濟工作會議時表示，要加強居民基本住房保障，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。要加強預期引導，探索新的發展模式，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展等。政策層面的利好也逐漸傳導至市場上，進入11月以來，房企融資環境出現邊際改善。據CNABS數據顯示，11月，房地產證券化產品規模由6-10月月均300億元猛增至2147億元，其中有23支共約674億元資產證券化產品在受理后當月通過或得到反饋意見。在銷售端，全國商品房銷售面積和銷售金額同比降幅較10月也有明顯收窄。政策已經到達底部，融資端和銷售端情況在逐步改善，房企市場信心正在逐步回歸。

??杭州土拍吹出暖風，政策面持續改善下房地產市場變中趨穩

??與此前無錫、深圳、南京、蘇州、福州、廣州等重點城市第三輪集中供地中成交地塊超半數為底價成交的結果相比，杭州市在溢價率上限10%的情況下達到了7%的整體溢價率，表現相當火熱。這其中雖然存在由于土拍時間較遲政策改善導向更加明確的加持，但也反映出房企對杭州市場的看好。但仍有幾點需要關注：

??第一，報名房企仍以國企和本土老牌房企為主。典型代表如綠城、濱江、招商、華潤、建發、中海、德信等，報名集中度相對較高。這與當前國企財務狀況及融資環境整體優于民企存在一定關系，大部分民企資金鏈依然偏緊，融資環境尚未獲得實質性改善。

??第二，土地地塊兩極分化明顯。杭州市此次土拍整體成交溢價率達到7%主要是由于主城區供應土地較多且多觸及封頂價，冷門地塊仍多以底價成交。這體現了房企拿地依然保持理性審慎，不宜用7%的整體成交溢價率過于渲染市場熱度，防止房價炒作。

??第三，供應縮量將加大商品房供給壓力。較11月3日杭州市自然資源規劃局發布的預公告相比，實際掛牌量減少16宗，總建面減少約200萬㎡。根據易居研究院發布的中國百城住宅庫存報告，截至2021年11月底，杭州市商品住宅存銷比僅3個月。而此次土地供應的減少無疑將使商品房供給壓力進一步加大、供需關系更加緊張。地方一方面要做好市場調控和房價維穩工作，另一方面要通過加大保障性租賃住房供給等途徑，保障市民合理住房需求。

??總體而言，在市場持續下行的大背景下，杭州市率先以一場火熱的土拍吹起一陣暖風，對杭州市乃至全國房地產市場信心均有一定的提振作用。隨著行業政策面逐漸改善，房地產市場也將變中趨穩。