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??杭州土拍迎來收官之戰(zhàn)，第三批共35宗宅地集中出讓，最終24宗拍至封頂并進(jìn)入搖號(hào)階段，12月22日上午結(jié)果出爐，其中半數(shù)以上地塊被民營房企獲得，部分房企通過搖號(hào)首進(jìn)杭州。

??與其他城市第三輪延續(xù)降溫趨勢不同，杭州第三輪土拍市場走出獨(dú)立行情，熱度逆勢而上。

??政策窗口期下，杭州土拍熱度明顯回溫，土拍規(guī)則放松、地價(jià)下調(diào)疊加多板塊新房限價(jià)上調(diào)，最終傳導(dǎo)至企業(yè)利潤空間的明顯提升，房企拿地積極性普遍偏高。

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??土拍規(guī)則明顯放松

??經(jīng)歷過第二輪土拍的整體延期、部分地塊撤牌、成交地塊無一觸及封頂價(jià)之后，杭州第三輪土拍迎來規(guī)則再調(diào)整。

??第三輪土拍重啟勾地，且相較于第二輪土拍全面調(diào)整土拍規(guī)則，其中，溢價(jià)率上限從15%下調(diào)至10%;降低房企報(bào)名資質(zhì)要求，取消一年以上房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求;取消了報(bào)名地塊數(shù)量的限制;取消“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”;全面推行“定品質(zhì)”，同時(shí)土地款繳納時(shí)間從8個(gè)月延長至12個(gè)月。

??整體來看，此輪土拍可謂從房企報(bào)名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納周期等多個(gè)方面減輕房企拿地的負(fù)擔(dān)。

??值得注意的是，部分地塊起始樓面價(jià)明顯降低。以第二輪集中供地中被終止出讓的上城區(qū)筧橋地塊為例，本次除了取消現(xiàn)房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時(shí)起拍樓面價(jià)由25169元/平方米下調(diào)至23129元/平方米，降幅約為8%，房企拿地成本較之前有所下降。

??伴隨著地價(jià)下調(diào)，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價(jià)上限較板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目有了上調(diào)，單價(jià)上調(diào)幅度500-2000元/平方米，房企利潤空間被提升。

圖：杭州三次集中供地土拍規(guī)則調(diào)整情況

資料來源：公開資料整理

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??熱度回升，溢價(jià)率、封頂率均處高位

??相較于第二輪集中供地，本輪供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，出讓地塊區(qū)位條件優(yōu)越，其中不乏斷供板塊。

??從溢價(jià)率來看，由于溢價(jià)率上限下調(diào)至10%，平均溢價(jià)率從第二輪的5%升至7%。且所有地塊均成功出讓，流拍率為零，而第二輪流拍率高達(dá)55%，地市熱度顯著上漲。

??封頂宗數(shù)占比來看，本輪集中供地共有24宗地塊溢價(jià)封頂進(jìn)入搖號(hào)階段，封頂宗數(shù)占比71%，已接近上半年土拍市場水平。其中，主城區(qū)有17宗地塊封頂轉(zhuǎn)搖號(hào)，占比約90%，外圍區(qū)域7宗地塊封頂，占比亦近半，整體熱度較上輪集中供地有明顯的回暖。

圖：2020年至今杭州市區(qū)成交地塊封頂宗數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：CRIC

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??主城區(qū)地價(jià)最高降幅達(dá)20%

??隨著搖號(hào)結(jié)果出爐，杭州集中供地收官，2021年度杭州市區(qū)成交土地建面約1667萬平方米，土地成交金額約2714億元，較2020年全年成交建面、成交金額增幅均達(dá)到34%。

??為避免土拍遇冷，第三輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價(jià)與之前周邊同類地塊的起始樓面價(jià)有一定的降幅。

??此外，雖然本輪集中土拍大都封頂溢價(jià)成交，但受溢價(jià)率上限下調(diào)至10%的影響，大部分地塊的實(shí)際成交價(jià)格有一定的下調(diào)，拱墅、上城、西湖、蕭山等區(qū)域均有地塊涉及，降幅從4%到20%不等，地價(jià)平均降幅在2000元/平方米左右。

??以本次起拍樓面價(jià)最高的拱墅慶隆小河地塊為例，該地位于供應(yīng)稀缺的申花板塊，新房限價(jià)也略有上漲(精裝限價(jià)上漲1000元/平方米，漲至55000元/平方米)，因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過27輪競價(jià)達(dá)到封頂進(jìn)入搖號(hào)階段，最終由本土房企地上集團(tuán)競得。該地塊成交樓板價(jià)為34611元/平方米，而之前周邊地塊的成交樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)36100元/平方米，樓板價(jià)的實(shí)際降幅為1489元/平方米，稀缺地塊的真實(shí)地價(jià)仍在下降。

表：杭州三輪土拍主城純宅地塊地價(jià)變動(dòng)情況(元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

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??利潤空間達(dá)到2020年以來新高

??實(shí)際上，杭州實(shí)施集中供地以來，房企利潤空間整體呈現(xiàn)上升趨勢，第三輪集中供地更是達(dá)到2020年以來新高。

??從實(shí)際房地差來看，杭州第三批集中供地成功出讓地塊平均房地差為13917元/平方米。封頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的24宗地塊，實(shí)際平均房地差為達(dá)到了14535元/ 平方米，利潤空間非?？捎^。

圖：2020年至今杭州市區(qū)平均實(shí)際房地差(單位：元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??注：實(shí)際房地差=地塊限價(jià)-地塊實(shí)際樓面價(jià)；實(shí)際樓面價(jià)考慮公租房、商業(yè)、養(yǎng)老用房等因素，其中公建配套未寫明具體面積不予剔除。

??聚焦主城區(qū)純宅地(不含純租賃地塊)，對比每宗地新房精裝平均限價(jià)來看，16宗典型地塊平均地房比為0.61，較二輪明顯下降，平均房地差超16000元/平方米。

??以本輪集中土拍首個(gè)觸發(fā)最高限價(jià)的橋西拱宸橋地塊為例，該地塊在正式開拍之前就已經(jīng)有11輪封頂進(jìn)入線下?lián)u號(hào)階段，足以看出該地塊熱度之高，最終該地塊被德信收入囊中。

??具體來看，該地塊起始樓面價(jià)為31128元/平方米，溢價(jià)率為9.7%，成交樓面價(jià)為34153元/平方米，而該地塊周邊土地已經(jīng)斷供6年，新房十分稀缺，即使按照現(xiàn)房精裝限價(jià)51440元/平方米測算的話，地房比也能達(dá)到66%，房地差超過1.7萬元/平方米，并且新房與二手房有明顯的倒掛，項(xiàng)目的去化和盈利均不是問題。至于其余地塊，地房比多在65%以下，房地差多超1.5萬元，盈利空間則相對充沛。

表：杭州主城區(qū)三輪集中土拍純宅地盈利空間(億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??土拍規(guī)則放松，利潤水平大幅提升，疊加杭州高安全度的市場環(huán)境，房企拿地積極性高漲，成為杭州第三輪集中土拍升溫的關(guān)鍵。

??事實(shí)上，除了自身土拍規(guī)則等方面放松之外，與近期政策環(huán)境也有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，政策窗口期下，監(jiān)管層不斷發(fā)聲，房企資金端也帶來了較為積極的信號(hào)，一定程度上提振了市場信心。在土拍規(guī)則放松和資金環(huán)境的改善之下，接下來進(jìn)行第三輪集中土拍的城市土拍熱度大概率也會(huì)迎來一定程度的回溫。