??點擊查看完整版報告：[易居研究院]2021年11月40城土地市場月報 

??一、1-11月40城土地成交面積同比降幅低位震蕩

??2021年11月，40個典型城市土地成交建筑面積4238萬平方米，環比增加31.9%，同比下降10.6%。11月土地成交面積環比的上升主要系22個主要城市中深圳、南京、蘇州、無錫等已經完成了第三批集中土拍。

??1-11月，40個典型城市土地成交建筑面積45437萬平方米，同比下降13.7%。回顧歷史，年初累計土地成交建筑面積同比增速于2018年6月開始持續回落，2019年2月轉負，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負值但持續收窄，7月開始轉正并持續提高。進入2021年，由于去年同期受疫情影響基數較低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以來隨著大中城市集中土拍的陸續進行，增速再次小幅上行，7月因無城市完成第二次集中土拍，增速由正轉負，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅擴大，9-11月22個主要城市已經全部完成第二次集中土拍，11月因部分城市完成了第三次集中土拍，跌幅小幅收窄，但房企融資困難問題猶存，房屋銷售走弱等因素導致房企拿地更加謹慎，降幅仍處于低位震蕩。

??二、1-11月40城土地出讓金同比小幅增長，三四線城市增速持續回落

??1、11月40城土地出讓金收入環比、同比分別增長8.7%和9.4%

??11月40個典型城市土地出讓金收入為2622億元，環比、同比分別增長8.7%和9.4%。1-11月，40個典型城市土地出讓金累計收入29863億元,同比增長2.5%。

??回顧歷史，2018年下半年,全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢，年初累計土地出讓金同比增速持續收窄。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增速持續上行；隨著調控政策的密集出臺，下半年年初累計同比增速不再上行，一直穩定在15%左右的水平。受疫情影響，2020年一季度明顯下行；疫情受控后，4月開始同比轉正，下半年年初累計同比增速穩定在15%-20%區間。因去年同期基數較低，2021年1月土地出讓金同比增速大幅提高，2-4月增速持續回落，5月增速提高，6-8月增速回落，9-11月增速在2%左右震蕩，土地市場總體仍處于低溫態勢，但有國企、央企托底，市場也不會過度失溫。

??2、三四線城市土地出讓金同比增速不斷回落

??分城市來看，1-11月40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、廣州、南京和北京，其土地出讓金總額分別為2742、2280、2092、2066和1980億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中南京、蘇州因11月完成了第三批集中土拍，土拍出讓金同比增速領先其他城市。三四線城市中，無錫和佛山的土地出讓金最高。三四線城市整體土地出讓金收入同比增速自今年3月起持續回落。

??三、11月40城土地成交均價漲幅回落

??11月，40個典型城市移動平均土地成交均價為6187元/平方米，環比下降11.8%，同比增長19.1%。

??回顧歷史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均價穩定在4200元/平方米左右，而從2019年3月開始已經脫離了前期的穩定區間，價格持續上漲至7月，小幅震蕩后從10月開始下跌。2020年1月地價見底后開始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來40城土地成交均價重新進入下跌趨勢。2021年一季度，40城土地成交均價仍延續小幅震蕩下跌趨勢，4月以來隨著22個大中城市陸續首批集中出讓，成交均價持續上漲，但6-8月因22個典型城市中多城市第二批集中土拍延遲或中止，土地成交均價于6500元/平方米附近持續波動，9-10月第二批集中土拍基本收官，且部分郊區地塊流拍，土地成交均價因結構性因素繼續上漲，11月部分城市完成第三批集中土拍，部分熱點城市如揚州、寧波等也完成了土拍，底價成交仍為主旋律，另外多城加大了保障房、租賃用房地塊的供應，拉低了均價。

??四、11月40城土地成交溢價率創近十年歷史新低，過半城市溢價率為0

??1、11月40城土地成交溢價率為6.5%，環比、同比降幅繼續擴大

??11月，40個典型城市土地成交溢價率為6.5%，環比和同比分別下降8.9個百分點和3.7個百分點，創近十年歷史新低。

??2021年一季度，40城土地溢價率為12%-13%。4月份以來隨著熱點城市陸續集中土拍，40城土地成交溢價率持續小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以來，多地暫緩或中止了第二批集中土拍，9-11月，受“溢價率不超過15%”的政策和樓市降溫影響，土地成交溢價率持續下降。

??2、過半城市溢價率為0

??分城市來看，11月40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、合肥、揚州、深圳和北海，土地成交溢價率分別為18%、8%、6%、5%和4%。需要看到的是，40個城市中過半的城市溢價率為0，土拍新規控地價和溢價率的效果顯著，地市降溫加劇。

??五、土地集中出讓動態，第三批集中土拍延續低溫

??隨著鄭州完成了第二批集中土拍，22城第二批集中土拍正式收官。相比首批土拍城市間熱度分化的情況，第二批集中供地集體熱度大降，多城加碼土拍政策，現房銷售、競品質、禁馬甲、資金來源審核、保證金提高等政策使得土拍門檻提高，流拍率走高，過半城市底價成交，在資金端承壓的背景下，民營房企拿地意愿大減，國企、央企成為拿地主力。

??11月，22城中無錫、蘇州、深圳和南京率先完成了第三批集中土拍，從已完成土拍的城市來看，本輪繼續延續之前的低溫，底價成交仍是主旋律，地市疲態略顯。雖然多城對于部分地塊的競拍規則進行了松綁，但是土地市場遇冷主要還是因為房企資金端持續承壓，部分房企仍經營困難，且年底資金量不足，疊加商品房銷售量下降、預售資金監管的加強等原因。雖然限溢價率政策給房企留有一定的利潤空間，但房價下行的壓力對沖了該部分利潤的預期；近期房地產信貸層面也不斷釋放積極信號，但民營企業的融資端口仍未放松，第三批土拍國企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化進一步加劇。預計第三批集中土拍，剩余試點城市還將延續低溫勢態。

??值得注意的是，從2022年1月1日起，地方的土地出讓金將由稅務部門征收。雖然使用權還在各級當地政府，但各地方平臺的托底行為將會受到一定的限制，疊加房地產周期下行壓力，預計地市低溫仍將持續一段時間。