??合肥第三輪集中供地熱度大體上仍延續了第二輪的“涼意”。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??今日，合肥第三輪集中供地落下帷幕。與第二輪土拍“一波三折”的情況相似，原本定于11月29日集中出讓的22宗地塊，由于部分房企參拍人數不足轉為拍賣，延期至12月8日才完成第三輪集中出讓，而合肥第三輪集中供地熱度大體上仍延續了第二輪的“涼意”。

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??第三輪集中供地“冷熱不均”
成交首宗競品質地塊

??合肥第三輪集中供地共成交16宗含宅用地，除2宗純租賃用地以外，另外14宗地總成交建面達194.3萬平方米，成交金額136.9億元，平均樓板價僅為7044元/平方米，整體溢價率低至5%。

??第三輪“冷與熱”涇渭分明，6宗地塊一再延期“人氣”仍不足

??合肥的第三輪集中供地進行得并不順利，最初掛牌的22宗含宅地塊（含2宗純租賃住房）最終走向三個不同的“結局”：

??8宗地塊于11月29日準時出讓，其中3宗地塊達到最高限價，還誕生了合肥第一宗競品質地塊（由安徽置地競得），屬于本次土拍熱度的“天花板”；

??剩余14宗地塊由于競買人不足3家，由拍賣轉為掛牌，延期至12月8日出讓，但是在出讓當日僅剩8宗地塊，8宗地塊均僅有1個參拍房企，最終均以保底價成交；另外6宗地塊再度遭遇延期，預計年內不會出讓，將延期至明年的集中供地。

??由此可見，合肥第三輪集中供地仍然“涼意十足”，企業整體投資意愿相對較低。

??地塊普遍附帶嚴苛配件條件，僅部分項目盈利空間仍存

??本次8宗正常拍賣的含宅地塊中，除1宗純租賃用地底價成交以外，其他7宗宅地均溢價成交，成交溢價率分布在5%-15%。

??由于地塊自身素質高，吸引了部分房企積極競拍。但這些地塊同時也都附帶相對嚴格的配建條件，如配建安置房比例在15-35%，可售住宅建面遭到一定的壓縮，在最高地價、商品房售價雙限的情況下，地方政府控地價的決心可見一斑。

??值得一提的是，招商和金隅拿下的濱湖科學城05號和蜀山區10號地塊地價與房價差不足1萬元/平方米，盈利難度相對較大，這也對兩個規模房企的運營能力提出了更高的要求。

??一二手房價格倒掛現象明顯，未來二手房售價預期下調

??對比限價與周邊目前二手房情況來看，較多地塊存在限價與周邊二手房價格倒掛的情況：尤其安徽置地競得的濱湖科學城08號地塊，商品房毛坯備案限價與周邊二手房存在1.5-2萬元/平方米的價差。

??一方面未來這些項目入市的時候去化壓力較低，另一方面新盤價格的限制也給二手房價格帶來下調的預期，有助于控制房價平穩運行。

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??三輪集中供地成交量同比去年漲6%
首輪高熱后二三輪熱度大降

??回顧合肥2021年的三次集中供地，明顯可以看出市場熱度走勢為“熱——涼——小幅回溫”。

??在首輪12宗地塊全部以高于20%的溢價率成交后，第二、第三輪雖然地塊供應持續增加，但都出現了較高的流拍率，成交也以底價成交為主，市場涼意盡顯。

??據CRIC統計，2020年合肥主城區共出讓含宅地塊建面為553.6萬平方米，而今年三輪集中供地共計成交588.8萬平方米，集中供地下合肥主城區的土地供應量有所提升，同比增加6%。

??分區域來看，新站區和包河區是合肥今年的“供地大戶”，成交總建面超過一百萬平方米，同時這兩個區也是合肥2021年商品住宅成交建面最高的2個區域；其次蜀山、濱湖和經開區的成交體量在50-100萬平方米，廬陽區、高新區和瑤海區則成交量不足50萬平方米。

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??合肥銷售TOP十僅兩家未在集中供地增儲
本地民企相對積極

??拿地企業方面，合肥本土民營企業持續表現相對積極：

??首輪在大多數地塊靠搖號確定競得人的情況下，房企拿地主要是“拼運氣”、“靠人品”，12宗地被12家企業所瓜分，外地房企勢頭較猛，拿下了半數地塊，本土房企中合肥城建、文一地產、通和地產和安徽置地有所斬獲；

??第二輪集中供地中民企的投資活躍程度普遍大幅下滑，但安徽的本土房企如祥源、安徽置地等依然有所斬獲，此外皖投、合肥城改等地方平臺公司也出現“托底”；

??第三輪招商、保利、金隅等在合肥銷售額前十的房企再度現身補倉，同時他們作為國企，資金實力也更為雄厚；此外偉星、通和、安徽置地等民企也持續拿地。

??結合銷售來看，合肥權益銷售前十的房企中，僅有禹洲、中海未拿地，招商、保利、龍湖等均積極補倉，值得一提的是，安徽置地作為本土企業，經過今年的三輪集中供地均有所斬獲的積極補倉，未來在合肥的市場份額有望更進一步。