風云突變，路漫修遠

《2021-2022年度全國房地產市場報告》

回顧2021年：前熱后冷

展望2022年：探尋底部

??上海易居房地產研究院2021年12月22日發布《2021-2022年度全國房地產市場報告》，報告對2021年的市場關鍵詞和2022年的展望可總結為：風云突變，路漫修遠。

??報告指出：2021年上半年，房地產調控不斷加碼，但上半年熱點地區房地產市場沿續2020年下半年以來的活躍態勢，房價與地價繼續上漲。下半年，房地產市場快速降溫，熱點城市房產交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集體遇冷，70城二手房價指數8月首次轉跌，十幾家上市房企陸續信用違約，多數民企出現程度不一的經營困難。9月底開始，房地產融資略有松動，政策底部顯現，但市場面與企業面繼續走弱。展望2022年，全球疫情仍難以消除，全球經濟增長放緩，全球通脹仍將維持較高水平，貨幣回歸正常。我國經濟增速回落，貨幣政策穩中有松。在繼續堅持房住不炒、穩地價穩房價穩預期的背景下，房地產調控將出現局部放松，對自住需求和開發商的合理融資給予支持，部分地區也會因城施策、放松限價限貸、支持購房者、友待開發商等。但是，政策的局部放松對市場的刺激力度不足，且市場底明顯滯后于政策底，預計全國房地產市場總體呈現繼續下探、尋找底部的態勢，房企經營好轉與市場信心修復還需時間。總體來看，2022年全國多數市場指標將低于2021年，下半年少數一二線城市可能率先企穩。我們回顧2021年特征為：前熱后冷；展望2022年，我們預測其特征為：探尋底部。

??一、市場成交

??1、全國商品房銷售面積：2021年信貸趨嚴，同比增速快速回，預計2022年下降5%左右

??2021年1-10月份，全國商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%。2021年，1－2月增速沖高，屬于上一年基期值過低造成的異動，3月開始增速持續回落。上半年調控不斷升級，下半年全國新房銷售快速降溫，伴隨著部分房企暴雷，市場情緒趨于悲觀。

??2022年，全國商品房銷售面積預計下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平臺。主要原因：一是不會出現大力救市，回顧過去兩輪樓市明顯降溫期，2008年四季度至2009年，與2014年四季度至2015年，國家層面出臺較大力度的刺激政策，需求很快開始釋放，而本輪2021年下半年樓市降溫以來，政策放松力度很小，預計2022年也難有強刺激。二是2015年以來，全國房價普遍大漲，尤其是2020年至2021年上半年，部分熱點城區房價地價再度大漲，市場存在一定程的泡沫，市場需要繼續休養生息。三是部分房企經營困難，2022年將在部分城市繼續降價促銷，購房者買漲不買跌的心態占上風。  

??二、市場供應

??1、全國房地產開發企業土地購置面積：2021下半年開始同比減速低位震蕩，預計2022年下降8%左右

??2021年1-10月份，全國房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%。2021年1-2月，受去年疫情低基數影響，同比增速創2012年以來新高，3月后增速持續回落，5月由正轉負，6-10月降幅在-10%左右震蕩。

??2022年，全國開發企業土地購置面積預計下降8%左右，連續第四年下降。主要原因：一是2022年商品房銷售市場繼續低迷，開發商資金回籠不順暢，且對后市預期仍不樂觀，所以銷售端的壓力傳導至投資端，房企拿地積極性不高。二是2022年下半年以來多數房企經營困難，預計2022年仍難以有效緩解，尤其是民企拿地能力較弱。三是“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等將繼續實施，雖然可能會有所松動，但開發商融資環境仍難有顯著改善。四是部分房企謀求轉型，減緩在房地產領域的發展，甚至有部分主業非房地產的企業完全剝離了房地產資產。   

??2、全國開發企業房屋新開工面積：2021年7月開始由增轉降；預計2022年下降8%左右

??2021年1-10月份，房屋新開工面積166736萬平方米，同比下降7.7%。2021年3月以來，年初累計新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉負，10月降幅進一步擴大。主要是上半年調控不斷升級，房企融資緊張，經營風險暴露，拿地能力大降，開工節奏放緩。

??2022年，全國房地產開發企業房屋新開工面積預計下降8%左右，連續第三年下降。房屋新開工面積主要受土地成交規模及開發商新開工意愿兩個因素影響。一方面，2019年至2021年全國開發企業土地購置面積已連降三年，新開工量滯后于購地量，2022年新開工量將會繼續下降。另一方面，新建商品房銷售量持續走弱，部分開發商經營困難情況未顯著好轉，資金端持續承壓，開發商新開工意愿仍然偏弱。另外，我們預計，全國房地產開發企業房屋新開工面積已于2019年見到歷史大頂，未來長期趨勢向下。

??3、全國房地產開發投資：2021年2月后增速持續回落，預計2022年與2021年基本持平

??2021年1-10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%。2021年，1-2月受去年疫情同期低基數的影響，全國房地產開發投資同比大幅上升，3月開始年初累計增速持續下滑；單月數據來看，9月已經開始轉降，10月降幅擴大。

??2022年，全國房地產開發投資增速預計為0%左右，可能創本世紀以來最低增速。全國房地產開發投資主要由土地購置費（大約占三成）和建安投資（大約占六成多）兩個部分組成。如上文所述，我們預計2022年全國開發企業的土地購置面積將會繼續下降，開發企業拿地意愿與能力都較弱，同時部分地方政府土地財政方面的壓力將進一步增大，調低土地出讓價的意愿也更強烈，因此土地購置金額也會同比下降。 如上文所述，我們預計2022年全國房地產開發企業房屋新開工面積將會繼續下降，另外，房屋施工面積同比增速自2021年3月起持續回落，預計2022年還將繼續回落 ，且預計2022年大宗商品價格漲勢放緩，單位面積施工成本至少不會大升。需要關注的是，房地產開發投資是金額概念，具有較強的黏性，進入本世紀以來從未出現過年度下降，另外2022年保障房和租賃住房的投資建設力度將加大，會對沖部分商品房投資的減少。

??三、市場供求

??1、100城庫存與去化周期：2021年交易疲軟使存銷比容易反彈，預計2022年壓力先大后小

??從100個城市庫存（包括期房和現房）走勢看，2021年庫存規模總體處于上升態勢，尤其是下半年上升速度較快。很重要的原因是，今年住宅交易市場中，6月份開始，很多城市出現了連續5個月交易下跌的態勢。交易行情較為疲軟，最終使得庫存指標容易反彈。具體數據看，截至2021年9月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50873萬平方米，同比增長0.3%。當前庫存規模已保持連續34個月同比正增長。同時，需要注意的是，本報告中涉及的100個城市基本上屬于大中城市，實際上，其他未納入統計的三四線城市去庫存壓力應該更大。

??本報告定義：庫存去化周期（存銷比）=當月新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。根據歷史走勢，去化周期的合理區間大概為11-15個月，高于該區間說明庫存規模偏大，低于該區間則說明庫存規模偏小。2021年9月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.7個月，這意味著市場消化完這些庫存需要10.7個月，壓力并不大。但需要注意的是，考慮到下半年月度成交量快速下滑，將導致近6個月的銷量均值同步快降，所以預計四季度去庫存周期將快速拉長。

??2022年全國100個城市新建商品住宅庫存規模將呈現“先升后穩”的特征，這和房屋銷售市場的行情等有關。預計2022年上半年全國100城房屋銷售依然有一定的壓力，進而使得庫存規模容易上升。而到了下半年，銷售行情將有所改善，進而使得庫存上升態勢受抑制。相對應地，去化周期也有類似的趨勢，即呈現“先升后降”的態勢。不過需要注意的是，鑒于2021年房企拿地積極性偏弱、新開工等節奏過慢，預計庫存增長的速度會慢于去化周期。

??根據2021年既有月份的庫存數據，以及考慮到2022年的住房供應和住房銷售等預測情況，我們模擬了2022年全國100城新建商品住宅庫存和存銷比數據的大致走勢。2022年年底全國100城庫存規模同比增速預計下降1%，去化周期為13個月。其中兩個指標的最高點或在2022年6月份前后出現。總體上看，鑒于疫情等帶來的不確定性，以及房地產行情提振面臨的各類壓力，2022年要繼續把去庫存作為一項重要的工作去抓。

??四、市場價格

??1、全國房地產開發企業土地購置均價：2021年下半年同比漲幅小幅回升，預計2022年下跌1%左右

??2021年1-10月，全國房地產開發企業土地購置均價7211元/平方米，同比增長12.6%。2021年，多個城市因城施策、加碼土拍政策，同時土地供應“雙集中”政策讓部分重點城市供地時間后移，造成前4個月土地成交均價較去年同期大幅下跌。5月重點城市集中供應土地后，成交價款將有所回升，6月由跌轉漲，下半年同比漲幅震蕩回升。漲幅較上一年有所回落，與兩集中供地政策、房企融資困難，下半年土地市場降溫有關。

??2022年，全國商品房成交均價將會由漲轉跌，預計全年跌幅在1%左右，可能創本世紀以來最弱水平，2008年也只是微跌0.2%。主要原因：一是房價與成交量高度相關，正如上文所述，我們預計2022年全國商品房銷售面積下降5%。二是房價與供求關系高度相關，預計2022年市場總體呈現供大于求的形態，庫存有所增長，去化周期有所拉長。三是新房價格還受開發商的銷售策略影響，預計2022年部分房企經營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。四是全國商品房均價有較強的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房價格會跌一點，但可售型保障房、拆遷安置房價格仍然繼續小漲，二者有所對沖。所以總體來看，這個指標不會明顯下跌。

??2、70個大中城市房價指數：2021年三季度下拐，預計2022年同比漲幅預計由漲轉跌，下探尋底

??2021年一季度房價漲幅再度回升，但在中央和地方調控政策持續加碼的背景下，房價上漲勢頭于4月見頂，5月開始回落。下半年，伴隨著房地產信貸環境的急劇惡化與房企暴雷事件增多，8月二手房房價自2015年4月以來首次實質性的由漲轉跌。截至10月，房價跌幅已擴大至-0.3%，且仍在持續擴大。

??展望2022年，在中央堅持“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下，部分政策，尤其是地方層面會有所松動，但大力救助的的可能性不大；另外，房屋成交量繼續較低迷，抑制房價上漲。回顧歷史，此次全國房價下跌情形與2014年的下跌周期有諸多類似之處，但本輪貨幣面和政策面等更嚴峻，我們認為本輪房價下跌幅度與時長均會超過上一周期。預計2022年70城大部分城市二手房價格繼續下跌或持平，個別城市下半年房價略有反彈，房價總體環比下跌15個月左右。70城二手住宅價格同比漲幅預計將在2022年1月由漲轉跌，8月創下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。

??附注：

??1、100個典型城市：4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。