風云突變，路漫修遠

《2021-2022年度全國房地產(chǎn)市場報告》

回顧2021年：前熱后冷

展望2022年：探尋底部

??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年12月22日發(fā)布《2021-2022年度全國房地產(chǎn)市場報告》，報告對2021年的市場關(guān)鍵詞和2022年的展望可總結(jié)為：風云突變，路漫修遠。

??報告指出：2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，但上半年熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場沿續(xù)2020年下半年以來的活躍態(tài)勢，房價與地價繼續(xù)上漲。下半年，房地產(chǎn)市場快速降溫，熱點城市房產(chǎn)交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集體遇冷，70城二手房價指數(shù)8月首次轉(zhuǎn)跌，十幾家上市房企陸續(xù)信用違約，多數(shù)民企出現(xiàn)程度不一的經(jīng)營困難。9月底開始，房地產(chǎn)融資略有松動，政策底部顯現(xiàn)，但市場面與企業(yè)面繼續(xù)走弱。展望2022年，全球疫情仍難以消除，全球經(jīng)濟增長放緩，全球通脹仍將維持較高水平，貨幣回歸正常。我國經(jīng)濟增速回落，貨幣政策穩(wěn)中有松。在繼續(xù)堅持房住不炒、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部放松，對自住需求和開發(fā)商的合理融資給予支持，部分地區(qū)也會因城施策、放松限價限貸、支持購房者、友待開發(fā)商等。但是，政策的局部放松對市場的刺激力度不足，且市場底明顯滯后于政策底，預計全國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)繼續(xù)下探、尋找底部的態(tài)勢，房企經(jīng)營好轉(zhuǎn)與市場信心修復還需時間。總體來看，2022年全國多數(shù)市場指標將低于2021年，下半年少數(shù)一二線城市可能率先企穩(wěn)。我們回顧2021年特征為：前熱后冷；展望2022年，我們預測其特征為：探尋底部。

??一、市場成交

??1、全國商品房銷售面積：2021年信貸趨嚴，同比增速快速回，預計2022年下降5%左右

??2021年1-10月份，全國商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%。2021年，1－2月增速沖高，屬于上一年基期值過低造成的異動，3月開始增速持續(xù)回落。上半年調(diào)控不斷升級，下半年全國新房銷售快速降溫，伴隨著部分房企暴雷，市場情緒趨于悲觀。

??2022年，全國商品房銷售面積預計下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平臺。主要原因：一是不會出現(xiàn)大力救市，回顧過去兩輪樓市明顯降溫期，2008年四季度至2009年，與2014年四季度至2015年，國家層面出臺較大力度的刺激政策，需求很快開始釋放，而本輪2021年下半年樓市降溫以來，政策放松力度很小，預計2022年也難有強刺激。二是2015年以來，全國房價普遍大漲，尤其是2020年至2021年上半年，部分熱點城區(qū)房價地價再度大漲，市場存在一定程的泡沫，市場需要繼續(xù)休養(yǎng)生息。三是部分房企經(jīng)營困難，2022年將在部分城市繼續(xù)降價促銷，購房者買漲不買跌的心態(tài)占上風。  

??二、市場供應

??1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積：2021下半年開始同比減速低位震蕩，預計2022年下降8%左右

??2021年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%。2021年1-2月，受去年疫情低基數(shù)影響，同比增速創(chuàng)2012年以來新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉(zhuǎn)負，6-10月降幅在-10%左右震蕩。

??2022年，全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積預計下降8%左右，連續(xù)第四年下降。主要原因：一是2022年商品房銷售市場繼續(xù)低迷，開發(fā)商資金回籠不順暢，且對后市預期仍不樂觀，所以銷售端的壓力傳導至投資端，房企拿地積極性不高。二是2022年下半年以來多數(shù)房企經(jīng)營困難，預計2022年仍難以有效緩解，尤其是民企拿地能力較弱。三是“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等將繼續(xù)實施，雖然可能會有所松動，但開發(fā)商融資環(huán)境仍難有顯著改善。四是部分房企謀求轉(zhuǎn)型，減緩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，甚至有部分主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)完全剝離了房地產(chǎn)資產(chǎn)。   

??2、全國開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積：2021年7月開始由增轉(zhuǎn)降；預計2022年下降8%左右

??2021年1-10月份，房屋新開工面積166736萬平方米，同比下降7.7%。2021年3月以來，年初累計新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉(zhuǎn)負，10月降幅進一步擴大。主要是上半年調(diào)控不斷升級，房企融資緊張，經(jīng)營風險暴露，拿地能力大降，開工節(jié)奏放緩。

??2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預計下降8%左右，連續(xù)第三年下降。房屋新開工面積主要受土地成交規(guī)模及開發(fā)商新開工意愿兩個因素影響。一方面，2019年至2021年全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積已連降三年，新開工量滯后于購地量，2022年新開工量將會繼續(xù)下降。另一方面，新建商品房銷售量持續(xù)走弱，部分開發(fā)商經(jīng)營困難情況未顯著好轉(zhuǎn)，資金端持續(xù)承壓，開發(fā)商新開工意愿仍然偏弱。另外，我們預計，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積已于2019年見到歷史大頂，未來長期趨勢向下。

??3、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資：2021年2月后增速持續(xù)回落，預計2022年與2021年基本持平

??2021年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%。2021年，1-2月受去年疫情同期低基數(shù)的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅上升，3月開始年初累計增速持續(xù)下滑；單月數(shù)據(jù)來看，9月已經(jīng)開始轉(zhuǎn)降，10月降幅擴大。

??2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預計為0%左右，可能創(chuàng)本世紀以來最低增速。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由土地購置費（大約占三成）和建安投資（大約占六成多）兩個部分組成。如上文所述，我們預計2022年全國開發(fā)企業(yè)的土地購置面積將會繼續(xù)下降，開發(fā)企業(yè)拿地意愿與能力都較弱，同時部分地方政府土地財政方面的壓力將進一步增大，調(diào)低土地出讓價的意愿也更強烈，因此土地購置金額也會同比下降。 如上文所述，我們預計2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將會繼續(xù)下降，另外，房屋施工面積同比增速自2021年3月起持續(xù)回落，預計2022年還將繼續(xù)回落 ，且預計2022年大宗商品價格漲勢放緩，單位面積施工成本至少不會大升。需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資是金額概念，具有較強的黏性，進入本世紀以來從未出現(xiàn)過年度下降，另外2022年保障房和租賃住房的投資建設(shè)力度將加大，會對沖部分商品房投資的減少。

??三、市場供求

??1、100城庫存與去化周期：2021年交易疲軟使存銷比容易反彈，預計2022年壓力先大后小

??從100個城市庫存（包括期房和現(xiàn)房）走勢看，2021年庫存規(guī)模總體處于上升態(tài)勢，尤其是下半年上升速度較快。很重要的原因是，今年住宅交易市場中，6月份開始，很多城市出現(xiàn)了連續(xù)5個月交易下跌的態(tài)勢。交易行情較為疲軟，最終使得庫存指標容易反彈。具體數(shù)據(jù)看，截至2021年9月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50873萬平方米，同比增長0.3%。當前庫存規(guī)模已保持連續(xù)34個月同比正增長。同時，需要注意的是，本報告中涉及的100個城市基本上屬于大中城市，實際上，其他未納入統(tǒng)計的三四線城市去庫存壓力應該更大。

??本報告定義：庫存去化周期（存銷比）=當月新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。根據(jù)歷史走勢，去化周期的合理區(qū)間大概為11-15個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2021年9月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.7個月，這意味著市場消化完這些庫存需要10.7個月，壓力并不大。但需要注意的是，考慮到下半年月度成交量快速下滑，將導致近6個月的銷量均值同步快降，所以預計四季度去庫存周期將快速拉長。

??2022年全國100個城市新建商品住宅庫存規(guī)模將呈現(xiàn)“先升后穩(wěn)”的特征，這和房屋銷售市場的行情等有關(guān)。預計2022年上半年全國100城房屋銷售依然有一定的壓力，進而使得庫存規(guī)模容易上升。而到了下半年，銷售行情將有所改善，進而使得庫存上升態(tài)勢受抑制。相對應地，去化周期也有類似的趨勢，即呈現(xiàn)“先升后降”的態(tài)勢。不過需要注意的是，鑒于2021年房企拿地積極性偏弱、新開工等節(jié)奏過慢，預計庫存增長的速度會慢于去化周期。

??根據(jù)2021年既有月份的庫存數(shù)據(jù)，以及考慮到2022年的住房供應和住房銷售等預測情況，我們模擬了2022年全國100城新建商品住宅庫存和存銷比數(shù)據(jù)的大致走勢。2022年年底全國100城庫存規(guī)模同比增速預計下降1%，去化周期為13個月。其中兩個指標的最高點或在2022年6月份前后出現(xiàn)。總體上看，鑒于疫情等帶來的不確定性，以及房地產(chǎn)行情提振面臨的各類壓力，2022年要繼續(xù)把去庫存作為一項重要的工作去抓。

??四、市場價格

??1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價：2021年下半年同比漲幅小幅回升，預計2022年下跌1%左右

??2021年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價7211元/平方米，同比增長12.6%。2021年，多個城市因城施策、加碼土拍政策，同時土地供應“雙集中”政策讓部分重點城市供地時間后移，造成前4個月土地成交均價較去年同期大幅下跌。5月重點城市集中供應土地后，成交價款將有所回升，6月由跌轉(zhuǎn)漲，下半年同比漲幅震蕩回升。漲幅較上一年有所回落，與兩集中供地政策、房企融資困難，下半年土地市場降溫有關(guān)。

??2022年，全國商品房成交均價將會由漲轉(zhuǎn)跌，預計全年跌幅在1%左右，可能創(chuàng)本世紀以來最弱水平，2008年也只是微跌0.2%。主要原因：一是房價與成交量高度相關(guān)，正如上文所述，我們預計2022年全國商品房銷售面積下降5%。二是房價與供求關(guān)系高度相關(guān)，預計2022年市場總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫存有所增長，去化周期有所拉長。三是新房價格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預計2022年部分房企經(jīng)營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。四是全國商品房均價有較強的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房價格會跌一點，但可售型保障房、拆遷安置房價格仍然繼續(xù)小漲，二者有所對沖。所以總體來看，這個指標不會明顯下跌。

??2、70個大中城市房價指數(shù)：2021年三季度下拐，預計2022年同比漲幅預計由漲轉(zhuǎn)跌，下探尋底

??2021年一季度房價漲幅再度回升，但在中央和地方調(diào)控政策持續(xù)加碼的背景下，房價上漲勢頭于4月見頂，5月開始回落。下半年，伴隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境的急劇惡化與房企暴雷事件增多，8月二手房房價自2015年4月以來首次實質(zhì)性的由漲轉(zhuǎn)跌。截至10月，房價跌幅已擴大至-0.3%，且仍在持續(xù)擴大。

??展望2022年，在中央堅持“房住不炒”、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的主基調(diào)下，部分政策，尤其是地方層面會有所松動，但大力救助的的可能性不大；另外，房屋成交量繼續(xù)較低迷，抑制房價上漲。回顧歷史，此次全國房價下跌情形與2014年的下跌周期有諸多類似之處，但本輪貨幣面和政策面等更嚴峻，我們認為本輪房價下跌幅度與時長均會超過上一周期。預計2022年70城大部分城市二手房價格繼續(xù)下跌或持平，個別城市下半年房價略有反彈，房價總體環(huán)比下跌15個月左右。70城二手住宅價格同比漲幅預計將在2022年1月由漲轉(zhuǎn)跌，8月創(chuàng)下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。

??附注：

??1、100個典型城市：4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。