??【熱點(diǎn)聚焦】

??進(jìn)入8月以來，東莞、廣州、北京、杭州、成都等多個(gè)城市相繼發(fā)布調(diào)控加碼政策，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境收緊趨勢(shì)明顯。

??8月2日，東莞市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確實(shí)行以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式、將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年、加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制、首次將商品住房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)納入監(jiān)管等多項(xiàng)具體措施。廣州市黃埔區(qū)、市開發(fā)區(qū)取消人才住房政策。浙江省金華市實(shí)行住宅限售，市區(qū)新購(gòu)買的新建商品住宅和二手住宅，滿3年后方可上市交易。

??8月5日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，規(guī)定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；非本市戶籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房等。成都市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)贈(zèng)與管理和優(yōu)化購(gòu)房資格復(fù)核順位相關(guān)事宜的通知》，明確若受贈(zèng)人具備購(gòu)房資格，則贈(zèng)與行為屬于一次交易，視為發(fā)生過住房轉(zhuǎn)讓，贈(zèng)與的住房計(jì)入受贈(zèng)人家庭住房總套數(shù)審核購(gòu)房資格;若受贈(zèng)人不具備購(gòu)房資格，則贈(zèng)與的住房自產(chǎn)權(quán)登記之日起5年內(nèi)，仍計(jì)入贈(zèng)與人家庭住房總套數(shù)審核購(gòu)房資格。北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，明確夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買商品住房。

??8月9日，惠州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行新購(gòu)住房三年限售政策，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??中央層面調(diào)控立場(chǎng)堅(jiān)定，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮開啟

??7月29日，住建部再就房地產(chǎn)市場(chǎng)情況約談銀川等5個(gè)城市，并將這5個(gè)城市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央層面旗幟鮮明地亮明立場(chǎng)，是促使8月伊始地方調(diào)控政策就密集出臺(tái)的直接原因。

??從調(diào)控內(nèi)容來看，地方政策核心主要集中在限購(gòu)、限售、限價(jià)等方面，這也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大、且有立竿見影效果的調(diào)控舉措，側(cè)面反映出了當(dāng)前地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)決及迫切。其中，北京、上海、成都、東莞、杭州等地年內(nèi)已多次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整、加碼，可見房地產(chǎn)調(diào)控并非一勞永逸，面對(duì)不斷發(fā)展變化的市場(chǎng)，政府需要時(shí)刻保持警醒關(guān)注。

??從調(diào)控主體來看，目前發(fā)布政策城市仍主要為部分一二線熱點(diǎn)城市，但今年以來已有越來越多的三四線城市加入調(diào)控陣營(yíng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正不斷朝著精細(xì)化方向發(fā)展。在中央持續(xù)的監(jiān)管高壓下，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控主體不斷下沉、調(diào)控內(nèi)容不斷精細(xì)化的進(jìn)程將進(jìn)一步提速。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮或已開啟。

??“活下去”成為房企需直面的現(xiàn)實(shí)課題，行業(yè)收并購(gòu)浪潮熱度或?qū)⒊掷m(xù)提升

??據(jù)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)，7月百?gòu)?qiáng)房企單月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額10041億元，同比-7.6%；1-7月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額80376億元，同比+29.6%，較1-6月下降7.9pct。這一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)和重點(diǎn)城市實(shí)施集中供地新政，對(duì)房企拿地、推盤量和推盤節(jié)奏等都形成一定制約，另一方面是市場(chǎng)需求端政策也在持續(xù)收緊，具體表現(xiàn)在多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)、限售、嚴(yán)格貸款資格審查等加碼政策，全國(guó)多地銀行放貸節(jié)奏明顯放緩等。

??7月22日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，住建部將嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。8月9日，央行發(fā)布《2021年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，下一階段，要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。這也意味著，造成1-7月房企銷售業(yè)績(jī)同比明顯下滑的兩方面原因?qū)⒗^續(xù)作用于市場(chǎng)，房企銷售或?qū)⒀永m(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)的弱勢(shì)表現(xiàn)，前景不容樂觀。

??結(jié)合此前發(fā)布半年報(bào)的46家房地產(chǎn)上市公司中，有20家對(duì)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)進(jìn)行了預(yù)虧損發(fā)布，其中多為中小型房企的表現(xiàn)來看，下半年房企面臨考驗(yàn)將進(jìn)一步加大，尤其中小房企處境將更加艱難。“活下去”成為房企要直面的現(xiàn)實(shí)課題，行業(yè)收并購(gòu)浪潮熱度或?qū)⒊掷m(xù)提升。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）