??熱點回放

??在剛剛過去的七月，針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策、會議決定和高層表態(tài)不斷推出，各部委和地方層面對樓市的調(diào)控力度遠超預期。可以預見的未來，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓態(tài)勢，地方政府也將在中央“問題導向，快速處置”的督促下，根據(jù)市場變化出臺各類補充調(diào)控政策。

??如何全面理解近段時間密集出臺的房地產(chǎn)監(jiān)管政策？政策對房地產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展影響是什么？本期內(nèi)參對此做分析解讀，并展望政策走向和市場趨勢。

表1：2021年7月部分房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理

??各方觀點

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，從這一系列的調(diào)控政策來看，我們認為房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主體責任，強化省級政府的監(jiān)督指導責任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責。可以期許的是，熱點城市仍將堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并結(jié)合實際市場變化情況，及時采取針對性的調(diào)控政策措施，未來也不排除進一步升級調(diào)控，甚至可能全方位調(diào)控收緊的可能性。

??陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌認為，雖然調(diào)控政策不斷，但房地產(chǎn)這個行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石，仍然是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)離不開金融，金融也離不開房地產(chǎn)。作為房企而言，做好經(jīng)營性現(xiàn)金流的管理是最核心的，房企若繼續(xù)用高負債推動發(fā)展，可能會到萬劫不復的地步。

??平安證券發(fā)布研報認為，西安、無錫等地陸續(xù)出臺二手房參考價格機制，銀行將其作為放貸依據(jù)，將變相提高購房首付。盡管參考價格機制未要求實際成交按照參考價格執(zhí)行，但由于商業(yè)銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)，若成交價格高于參考價格，商業(yè)銀行僅按照參考價予以放貸，差距須由購房者自行解決，變相提高購房首付比例。

??第一太平戴維斯發(fā)布研報認為，當前中央政策定調(diào)以穩(wěn)為大方向，一線城市以補丁式調(diào)控為主，抑制投資保障剛需。重點城市為防樓市過熱，政府密集出臺調(diào)控政策通過調(diào)整供求、平抑價格、以穩(wěn)定預期。各項調(diào)控政策出臺頻繁，覆蓋全面，新房層面政策主體已基本到位，后續(xù)應以微調(diào)為主，后續(xù)新政或偏向于對二手房的買賣流程、對價格及信貸層面進行引導和規(guī)范。

??旭輝集團投資中心總經(jīng)理黃暉認為，目前已有10多個城市新房和二手房均限價，這對樓市的預期影響很大。而今年以來按揭貸款持續(xù)收緊，對開發(fā)企業(yè)的影響也很大。在長效機制逐步形成的情況下，預計未來全國性的大行情將不再有，企業(yè)靠高杠桿外延式野蠻增長的階段已經(jīng)一去不復返了，未來只能靠產(chǎn)品迭代等內(nèi)生性增長。

??保利投顧研究院發(fā)布研報認為，上一輪價格調(diào)控引入新房限價，一二手嚴重倒掛下，引發(fā)投資需求高企、打新潮高熱。本輪調(diào)控引入二手限價，從后端二手市場引導價格預期，影響二手交易鏈條，降低市場活躍度，穩(wěn)定二手量價。短期來看，二手限價調(diào)控有望擴圍，當前北京、杭州、泉州、金華等二手漲幅明顯的城市或?qū)⒓尤腙嚑I。中長期來看，政府將持續(xù)重塑價格錨，通過房地價聯(lián)動、二手“一盤一價”等政策，逐步消除一二手價格差距，引導“土地-新房-二手”的價格回歸正常梯度水平，重塑房地產(chǎn)市場價格體系。

??清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，在長效機制設(shè)計中，房地產(chǎn)市場的規(guī)范化是重要環(huán)節(jié)。過去監(jiān)管更多從房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)開發(fā)層面著手，目前則按照房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的方向在深入推進。

??經(jīng)濟日報編輯郭存舉認為，樓市調(diào)控是一個長期的過程，絕不能“喘口氣，歇歇腳”。對于一些熱點城市來說，二手房已成為樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場。二手房價格居高不下，樓市就會高燒不退；二手房市場交易平穩(wěn)，則有利于整個市場的平穩(wěn)有序。隨著更多精準調(diào)控舉措的落地，炒房客的投機空間將被逐步擠壓。在這種情況下，好政策更應執(zhí)行好，嚴防各種“見招拆招”的做法頻頻出現(xiàn)。

??國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員王瑞民認為，在全球疫情尚未得到全面控制、貨幣超發(fā)、通脹預期較強的情形下，居民普遍將房產(chǎn)特別是一線城市的房產(chǎn)作為抗通脹的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這些熱點城市的房地產(chǎn)市場過熱，背后反映的是居民缺乏有效投資渠道，其他投資“過冷”。換言之，部分城市過熱的房地產(chǎn)市場只是“問題”的載體，而非“問題”的根源。只有為居民打開其他有效投資渠道，才能把涌向房地產(chǎn)市場的熱錢引流，從根源上解決貨幣寬松房價就快速上漲的循環(huán)。

??中房分析

??本輪調(diào)控啟動快、力度強、覆蓋全、范圍廣、體系化，“二手限價”成為存量市場監(jiān)管調(diào)控利器，在日趨完備的政策體系下，房住不炒理念正在充分的貫徹和實現(xiàn)

??近期調(diào)控的收緊反映出中央層面“房住不炒”“三穩(wěn)”的核心政策目標連續(xù)性強，長效機制在城市主體責任、金融、土地等方面不斷細化。

??7月高層針對房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)發(fā)聲，在重申“房住不炒”以及地方主體責任基礎(chǔ)上，本輪中央、住建部、央行等部門的表態(tài)中，進一步強調(diào)了金融管控以及土拍政策環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)調(diào)控中需發(fā)揮的作用。中央對房地產(chǎn)市場全局性的管控政策體系正在逐漸補全，對融資端的監(jiān)管或?qū)⒊蔀橄乱徊綐鞘姓{(diào)控重點，包括完善三道紅線和貸款集中度政策，試點企業(yè)也可能繼續(xù)擴大。

??地方政府對于房地產(chǎn)市場的管控力度也在持續(xù)加強，不斷細化和完善當?shù)卣{(diào)控“工具箱”。其中，多個重點城市為防樓市過熱，對于較為市場化的二手房市場，通過規(guī)范二手房買賣流程或出臺“二手房指導價”予以管理，降低熱點城市市場恐慌情緒，進一步縮小一二手房價倒掛差距，從而平抑新房市場熱度，促進樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。

??房地產(chǎn)行業(yè)鏈條上從地方政府到房企再到購房者，從土地供給到新房銷售到租賃住房供應再到二手房市場，哪里有漏洞就及時補哪里。表面看是政策的不斷打補丁，實質(zhì)是全新政策機制體系的形成，政策動態(tài)調(diào)控是未來的常態(tài)。

??房地產(chǎn)市場降溫信號明確，下半年商品房銷售增速穩(wěn)中有降

??隨著國內(nèi)多個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控的趨緊，信貸收緊，利率上浮，對熱點城市投資需求被有效抑制，市場的非理性預期進一步減弱。7月百強房企銷售業(yè)績同環(huán)比出現(xiàn)雙降，房企盈利空間受到一定程度的擠壓，房地產(chǎn)市場降溫信號明確。

??從行業(yè)影響看，在持續(xù)、高壓政策調(diào)控下，居民購房需求受到抑制，市場整體成交規(guī)模回調(diào)趨勢已定，下半年銷售態(tài)勢不容樂觀，全國商品房銷售增速或穩(wěn)中趨降，二手房市場銷售下行壓力也會加大。具體來看，核心一二線城市或?qū)⒅饾u恢復理性，成交緩步回落至正常水平，而出臺調(diào)控的熱點城市大概率面臨回調(diào)；部分缺乏基本面支撐、去化困難的三四線城市市場形勢依舊低迷，下行壓力還將持續(xù)加劇，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行。

??從土拍市場來看，調(diào)控政策針對企業(yè)投、融兩端調(diào)控力度的不斷加強，限制房企拿地強度以及對企業(yè)購地資格、資金來源進行審查，將會放慢房企在土地招拍掛市場的擴張步伐，預計下半年集中供地熱度將有所下降，房企拿地或更趨謹慎。

??而房企所面臨的新局面，是利潤空間不斷縮減、長期財務壓力加重，規(guī)模擴張進一步受限，行業(yè)整合加速到來。在嚴格的融資監(jiān)管環(huán)境下，過去依賴加杠桿實現(xiàn)高增長的發(fā)展模式已不可行，尾部房企風險上升。需對房企負債端的穩(wěn)定性、資產(chǎn)質(zhì)量等保持高度關(guān)注。在新的土地供應方式下，房企在投資支出、資金回籠兩方面都應有準繩，主動降桿桿、理性拿地將成為房企發(fā)展的新方向。

??房地產(chǎn)行業(yè)不應過度擠占實體經(jīng)濟資源

??從當前形勢來看，宏觀層面未來更側(cè)重實體經(jīng)濟發(fā)展以實現(xiàn)強國目標。在新時代發(fā)展變局中，降低教育、地產(chǎn)、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的利潤和壟斷，不斷縮小這些行業(yè)與制造業(yè)的差距，這是我國轉(zhuǎn)型中重要的一環(huán)。聚焦于地產(chǎn)行業(yè)，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，中央對房地產(chǎn)炒作行為的管控力度不斷加強，調(diào)控政策體系正在逐漸補全，房地產(chǎn)行業(yè)在滿足自身發(fā)展的前提下，就不能再過多地擠占實體經(jīng)濟的資源。房地產(chǎn)行業(yè)回歸到正常行業(yè)序列，“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”是核心政策目標。應該說，通過各方參與者共同努力，金融環(huán)境逐步收緊是可見的，土地市場也將逐漸透明化，我國房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)建立起來，全國房地產(chǎn)市場總體趨向平穩(wěn)健康發(fā)展。