??貝殼研究院監測數據顯示，7月二手房市場保持修復，成交量環比穩中有升，同比自去年年中以來首次止降轉增。

??具體表現在：

??貝殼研究院數據顯示，7月貝殼50城1二手房成交量指數2為40，較上月微升。50城中東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市二手房成交量指數較上月增長。與去年同期相比，7月貝殼50城二手房成交量指數較去年同期的39提高，是自去年5月以來首次超過去年同期。其中寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市本月成交量指數超過去年同期。

??7月二手房成交量穩中有增有以下幾方面原因：

??1

??低利率低首付從實質上降低了購房成本

??7月以來貝殼研究院監測的重點103城市主流房貸利率再創2019年以來新低，其中超七成的城市首套、二套房貸利率均已降至下限，同時銀行放款速度也加快。此外103城中包括武漢、南昌、長春、哈爾濱等省會城市在內的49個城市執行首套商貸最低20%的首付。

??2

??樓市支持政策加碼，效果持續釋放

??據不完全統計，7月以來已有約70個城市出臺穩樓市舉措，包括放松限購、加大公積金貸款支持、發放契稅補貼、購房補貼、消費券等。政策效果持續釋放，如東莞7月初取消外圍區域限購，購房門檻降低后住房需求快速釋放，7月二手房成交量環比增長超九成，約是去年同期的3倍，絕對水平創去年2月以來最高。

??3

??疫情得到有效控制利于恢復樓市交易

??二季度疫情過后上海、北京、天津等購房需求補償性釋放，7月二手房成交量環比增速均在30%以上。廊坊在5月疫情得到控制后，交通通勤恢復，近3個月廊坊二手房成交量保持環比增長，7月環比增長超過60%，絕對水平超過去年同期高點。

??雖然交易量在修復，但市場預期較弱，房價仍環比下跌。貝殼研究院數據顯示，7月貝殼50城二手房景氣指數3較上月下降1，說明業主預期仍偏弱。受此影響，7月貝殼50城二手房價格指數?環比下跌0.7%，跌幅較上月略有擴大。北京、上海、杭州、成都等城市房價小幅上漲，沈陽、鄭州、中山、南通等城市房價仍然在下跌。

??總的來說，當前市場保持修復但修復力度較弱、速度較慢，后期市場的修復需要政策的持續支持。7月28日的中共中央政治局會議強調“穩定房地產市場”，房住不炒定位下用好用足政策工具箱，并將“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件。在這種背景下，下半年需求端的政策支持會繼續加碼，除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，發放契稅補貼、住房補貼、消費券等促進住房消費的力度也有加大的空間；后期也更會側重供給端的政策支持，例如預售資金監管的優化，房企紓困政策的落地性和可操作性也會提高。新房項目有序建設、交房，重建市場信心，是房地產市場恢復平穩健康的關鍵。

??[1] 貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。

??[2] 二手成交量指數，基于貝殼二手房交易數據編制而成，通過建模對二手住宅市場小區交易密度進行描述，數值高低反映小區整體交易量的高低，能夠有效衡量不同城市、不同時期二手房市場交易水平的差別和變化，反映市場交易能量。

??[3] 貝殼二手房市場景氣指數是基于貝殼平臺上業主掛牌和調價行為數據，計算掛牌房源調價中調升的次數比例來反映當前市場預期，能夠預測未來短期房價走勢，景氣指數=調漲次數/調價次數*100。景氣指數在40以上為市場預期景氣，漲價預期強，20至40之間預期相對平穩，20以下為市場預期低迷。

??[4] 貝殼二手房房價指數是在城市選擇固定樣本小區，以貝殼真實的二手房成交數據為基礎，利用重復交易法，反映城市房地產市場價格走勢。