??點擊下載完整報告：2021-2035年我國住房需求預測

??以長期視角應對短期波動，以確定性應對不確定性，是撥開迷霧、穿越周期的重要指引。中國房地產市場正從大開發時代步入增量、存量并舉時代，從高增長進入中低速、注重高質量增長的新發展階段。那么，未來5年、10年，乃至15年，市場需求趨勢如何？將呈現哪些確定性變化？

??為解答這個關系宏觀經濟發展的核心問題，貝殼研究院參照了日本、韓國房地產發展經驗，從總人口、城鎮化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發，對住房消費需求進行了量化測算，對“未來15年我國住房需求有多少”這類關鍵問題給出了答案。

??住房總需求已進入下降期

??未來15年年均降速將達2.5%

??此次在測算住房需求上，貝殼研究院引入了“人口支持比”這一分析維度，即15-64歲的勞動力人口數量與15歲以下和64歲以上人口數量之和的比值，反映社會生產力。理論上，人口支持比越高，住房需求也越旺盛，反之住房需求則下降。

??可以參照的是，日韓經驗表明住房需求均經歷快速增長期、高位震蕩期和下降期，人口支持比峰值領先住房需求峰值3-4年。中國人口支持比已經在2010年達峰，此后人口支持比持續下降，這決定了當前我國住房總需求已進入下降期。

??報告在國內住房消費需求的相關研究方法的基礎上創新改進，借鑒文化和經濟發展模式相近的日韓經驗，并以其指導定量估算。

??本次測算發現：2021-2035年我國將有201-247億平方米的新增住房需求，中性情形下為222億平米，年均14.8億平米。相較于“十三五”期間住房市場年均18.9億平米的交易規模，住房總需求呈現逐步下臺階的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。從五年的跨度周期看， “十四五”（2021-2025年）期間我國住房總需求約78億平方米，年均15.7億平方米，相較于“十三五”期間下降17%。

??2035年剛需預估占比僅1成

??改善性與拆遷需求將占主導

??研究發現，未來新增住房需求包括三類：

??一是人口從農村向城鎮異地轉移帶來的剛性住房需求，預計2021-2035年新增剛需約39億平米，年均約2.6億平，占總需求的18%。其中“十四五”期間新增剛性住房需求約17億平方米，年均3.4億平，在總需求的占比為22%，較“十三五”期間的占比下降5個百分點。此后剛性住房需求占比持續下降，2035年剛性住房需求占比降至11%。

??二是城鎮居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，預計2021-2035年新增改善性需求約120億平米，年均約8億平米，占總需求的54%。其中“十四五”期間新增改善性住房需求約41億平方米，年均8.1億平方米，占總需求的52%，此后改善性住房需求占比保持提高。2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%。

??三是城鎮老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預計2021-2035年新增拆遷需求約63億平米，年均約4.2億平米，占總需求的28%。其中“十四五”期間新增拆遷需求約21億平方米，年均4.2億平方米，占總需求的26%。2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

??住宅交易額年均增速約1.8%

??市場將進入增存并重時代

??值得關注的是，住房需求面積下降并沒有改變市場交易規模上升趨勢。

??考慮住房價格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，預計2021-2035年我國住宅交易額年均22-27萬億元，中性情形下年均24萬億。其中“十四五”期間，我國住房總交易金額達到104萬億元，年均21萬億，較“十三五”期間增長約8%，“十五五”、“十六五”分別環比增長15%、16%。到2035年，我國住房市場總交易額將達29.2萬億，15年間年均增速保持約1.8%。

??從美日等發達國家經驗看，存量市場的崛起是必然趨勢。當前我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場發展的起步階段，未來存量化將加深。

??中性情形下預計2021-2035年新房市場年均交易額約15萬億元，二手房市場年均交易額約9萬億元，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當。

??總結

??居住服務行業將迎來快速發展機遇

??舊秩序正在瓦解，新秩序正在重建。

??在中國經濟高質量發展大背景下，居民住房需求不會停滯與萎縮。未來15年，我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規模，并且住宅市場交易金額將保持高位區間。在此規模下，新房市場仍然占據主導地位，房地產開發仍有市場空間，行業開發銷售不會出現斷崖式下降，但也不會再現非理性繁榮。

??當然，住房總需求拾級而下，行業發展模式必然轉型。當下需求變化正牽引供給變革，總需求逐步下降的趨勢不可逆轉，行業和市場主體要實現可持續發展必須破除發展思維定勢和路徑依賴。

??所以，抓住改善性需求，便成了能否成功穿越轉型過渡期的關鍵。居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動和增長外，更加關注居住品質。鍛造多樣性和差異化的產品及服務，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

??展望未來，居住服務業將迎來快速發展的浪潮。存量市場的深化和城市更新需求的穩定，意味著圍繞存量住房的需求服務有巨大的市場空間，品質物業、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務需求有望持續擴大。