??新年首周全國成交表現略低于2022年12月，元旦整體成交也不及往年同期。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??據CRIC監測數據，2023年首周10個重點城市典型項目到訪環比上漲42%，但對市場成交的促進作用一般。25個城市新建商品住宅成交面積在2022年末最后一周集中備案而沖高，2023年首周較12月周平均下降13%，其中元旦假期3天成交同比下降16%。

??京滬廣杭等新年首周客戶到訪出現積極復蘇勢頭，并帶動市場成交小幅回穩。但廈門、合肥、常州等多數二三線城市元旦成交仍較為慘淡，同比降幅均超過20%，部分城市腰斬。

??新年首周25城成交較12月周均下降13%
部分城市到訪回升

??2023年首周（1.2-1.8）在售項目客戶來訪出現回升。10個典型城市的調研項目客戶來訪環比上升42%，達到4472組。帶動認購數環比上漲16%。具體來看北京、上海和長沙客戶到訪較為亮眼，而長春、深圳等則出現較大幅度的環比回落。

??案場到訪的回升對實際成交的拉動作用有限。當前購房者仍處于“看多買少”的觀望階段，除部分熱點城市外多數城市仍成交表現不佳。

??2023年首周25個主要城市共計成交272萬平方米，較12月周平均下降13%（較前三周平均下降3%），同比上漲4%。其中，元旦（12.31-1.2）25個主要城市共計成交107.7萬平方米，同比較2022年元旦下降16%、較12月日均成交下降15%。

??一線城市首周成交同比下降2%，北京和上海成交規模沖高帶動一線城市整體成交規模較12月周均上漲13%。其中上海集中供應項目密集開盤加推，倒掛項目認購火熱。2023年首周上海第七輪和第八輪集中供應的項目陸續純新開盤和續銷加推。元旦假期綠城外灘蘭庭有442組客戶認購。象嶼招商公園則在元旦開啟第三輪認購，認籌比超過2。這一類項目能夠在首周到訪認購表現亮眼，其主要原因在于項目主力價格段戶型在同板塊內已斷供多年，同時普遍于周邊房源存在近萬元的倒掛價差。受此拉動下，上海2023年元旦假期累計成交17.4萬平方米，同比上漲22%，較12月日均也上漲78%。

??二線城市首周成交同比上升13%，主因是杭州、青島、南寧、濟南等同比大幅增長，而西安、長春、寧波、福州、廈門等成交規模較12月走低則使得二線城市整體成交規模較12月周均下降18%。三四線城市仍成交慘淡，首周成交面積同比下降17%，其中元旦三天假期同比下降30%。除泉州、東莞和溫州首周成交正增外，其余熱點城市成交均同比腰斬。

??杭州、東莞政策刺激下成交同比激增
蘇州、廈門新政首周市場平淡

??2022年末杭州、廈門、蘇州、東莞等二三線城市放寬了調控政策。從2023年新年首周成交情況來看，杭州、東莞首周成交激增，蘇州、廈門則市場反響平平。

??杭州年末限貸調整，刺激改善項目認購成交火熱。2022年11月杭州調整限貸政策為“認房不認貸、二套房首付4成”，疊加前期限購調整向樓市釋放一批改善購房需求。12月末悅著云軒、云翠金瀾府等項目開盤加推均售罄，成交備案延遲下杭州首周商品住宅成交達31.2萬平方米，同比上漲3倍。首周杭州市區范圍內共有16盤公布登記結果，2218套房源共吸引了2677組家庭進行登記，綜合中簽率82.85%。其中樾鳴春曉園首開綜合中簽率僅35%。

??東莞限購取消首周，元旦認購成交激增。2022年12月末，東莞接連頒布樓市新政：12月26日，東莞全面放開限購；12月30日，東莞再推出存量商品房“帶押過戶”模式。受此影響下首周東莞共計成交新房9.8萬平方米，同比上漲78%。

??蘇州限貸調整反響不佳，首周成交表現平平。蘇州在2022年12月末將限貸政策調整為“二套房貸款未結清首付40%”。20223年首周商品住宅成交13萬平方米，較12月周平均下降8%；其中元旦假期成交2.9萬平方米，同比下降22%。

??廈門島外限購取消，到訪成交不升反降。廈門2022年12月調整了島外限購政策，但一方面由于元旦假期前后正值城市疫情感染高峰，另一方面島外各區沒有優質項目入市，在售項目無法完成有效蓄客。因此首周實際成交僅2.7萬平方米，同比下降32%，較12月周均也下降57%。

??購房信心未穩
即便未來其他城市限貸再發力
或成交刺激依舊有限

??總而言之，新年首周全國成交表現略低于2022年12月，元旦整體成交也不及往年同期。2022年末調控政策放松的城市并未全部出現市場復蘇現象，蘇州和東莞首周表現平淡。2023年，預期居民信貸政策仍將是支持剛需和改善需求的發力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續加碼， 第一，房貸利率方面，降LPR、降加點、降下限；第二，首付比例方面，首套普降、二套分類降；第三，貸款套數認定規則持續優化。例如取消認房又認貸，又比如對多孩、投親養老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數認定時核減一套。

??鑒于當前多數城市購房者對于未來收入、就業等預期目前尚沒有太大改善。后續更多城市放松調控政策或將對購房行為刺激有限，政策力度仍然小于市場預期，市場復蘇仍需等待較長時間。