??導語

??熱度有望向改善客群擴散，局部“小陽春”似有可期。

??◎  文 / 楊科偉、姚鄭康

??據CRIC監測，2023年1月陸續超過20個地級市發文下調首套房貸利率下限。截至2月8日典型城市中累計33城房貸利率進入“3時代”。

??跟蹤這一類城市當前樓市變化情況來看，市場情緒在春節后向樂觀轉變。二線城市已出現明顯到訪量和認購量激增現象，如南寧、鄭州、福州、廈門、天津；三四線城市在售項目尚沒有可見變化，仍需等待后續政策發酵和國民經濟復蘇。

??01 33城首套房貸利率低于4%
節后低利率城市成交率先復蘇且增幅超6成

??從監測數據來看，33個上述城市中二線城市力度較大，如南寧首套房貸利率已降至3.7%、鄭州、廈門、福州、長春、石家莊、太原等也降至3.8%。而三四線城市多數房貸利率維持在3.9%及以上，僅珠海、株洲和韶關房貸利率下降已降至3.7%。

??首套房貸利率下限降低后成交復蘇，超過2022年年末水平。武漢、福州等8個典型城市第6周共計網簽5099套，超過春節前1周成交規模（4488套）并與11-12月周均成交規模上漲60%。

??值得注意的是，部分三四線網簽成交尚沒有顯著回暖變化。三四線城市如襄陽、瀘州、阜陽、安慶等成交規模尚未超過前期高點，如溫州第6周僅成交831套，不及春節前一周第4周一半。

??02 “低首付、低利率”刺激剛需
福州、天津、鄭州等諸多項目到訪與認購創新高

??典型如福州、天津、鄭州3城2022年樓市規模均大幅下滑，春節后案場到訪認購已出現顯著回暖，客戶到訪和認購創新高。

??首套房貸利率低至4%以內后，多數在售項目維持“低首付、零首付”的營銷策略，購房門檻與還款壓力雙雙降低后，優質剛需項目銷售升溫現象突出，購房者加快回歸售樓處并形成認購。

??福州認購量環比翻倍，創11月以來新高。春節后一周福州五區79個熱點在售項目認購231套，超過春節兩周認購量總和，同時也創11月以來新高。優質板塊的剛需項目是本次銷售主要熱點。在維持前期促銷優惠下，如金山板塊建發璽云推出特價房及分銷漲傭，累計認購14套；大東海璽悅純新入市，低首付低房貸利率下認購20套。

??天津認購突破兩千組，到訪認購轉化率回升至8%。春節后一周天津全市在售項目共計接待客戶2.5萬組，平均單盤接待92組，“小陽春”提前到來認購突破2000組，轉化率超過8%。典型項目如博納海、和溪園客戶到訪量均超過200組，認購量均超過20組。

??鄭州單盤平均到訪超過80組，熱銷項目認購套數近百套。鄭州樓市也出現顯著升溫，春節后一周限購區域內300個在售項目平均客戶到訪量80組，較此前高點翻番。購房者陡然拔升的看房熱情下熱點項目認購激增，佳源名門橙邦和萬科大都會客戶認購量均接近百套。

??此外，三四線城市中如珠海也出現認購好轉的信號。春節后一周珠海45個在售項目累計完成認購84套。主要以前期關注度較高的優質剛需項目為主，如湖心明悅花園和海上半島花園分別認購9套和5套。

??03 熱度有望向改善客群擴散
局部“小陽春”似有可期

??總而言之，首套房貸利率下降后首要刺激的主要是首套房剛需購買者。從當前市場變化來看，部分強二線城市新房成交已超過去年年末水平，但多數城市尚未體現在成交中。

??城市“低首付、低房貸”的雙重減負下剛需購房者有顯著回歸動作。天津、福州、鄭州、珠海等春節后一周到訪和認購雙雙創新高即可說明。后續更多低房貸利率城市或將加入這一行列。

??當前案場回暖主要局限于剛需項目。隨著激增的客戶認購在短期轉化為實際網簽成交，整體市場熱度持續升溫后有望進一步將本輪“小陽春”熱度向改善客群擴散。

??需要注意的是，本輪“小陽春”已提前但后續持續性具有一定阻礙。一方面是宏觀經濟尚未完全恢復下，剛需客群購買力仍較為脆弱。“低首付、低利率”難以持續刺激剛需并帶動入場。另一方面是前期超過兩年市場下行期為二三線城市積累了較多存量隱患，對后續市場情緒和新房銷售均有較大消極影響。