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??導語

??京滬賣舊換新為主良性循環，寧鄭漢渝等降價拋售雙重擠壓新房。

??◎  文 /楊科偉、俞倩倩、李詩昀

??2023年一季度，全國樓市明顯回溫，二手房市場快速升溫、成交増勢尤為迅猛；而4月以來，樓市有所降溫，不過相比新房，二手房的成交韌性更足：據CRIC監測，4月26個重點城市二手房成交面積為1748萬平方米，環比下降14%，低于新房；同比仍增79%，前4月累計成交6173萬平方米，累計同比增長66%。無論是單月同比增幅，還是累計同比增幅均高于新房。究竟驅動二手房成交火熱的核心動因是什么？二手房對新房是客戶互補還是客戶分流？對不同城市新房市場走勢行情又將造成什么影響？ 

??PART.01
前5月二手行情啟動快、增勢猛、韌性足
表現普遍強于新房（略）

??PART.02
趨同與背離：12個典型城市二手房成交熱度
顯著好于新房（本節有刪減）

??（一）樣本城市：北上廣深4個一線城市、寧杭津漢廬等8個二線城市（本節有刪減）

??（二）12城二手房復蘇早、勢能強等特征趨同，二手房份額走勢等相異（略）

??PART.03
城市中觀：京鄭廬等剛需、剛改引領，穗渝改善活躍，南京“兩頭翹”（本節有刪減）

??（一）面積段：京滬70平以下續增，寧渝大面積、鄭合漢100-120平暢銷（本節有刪減）

??根據二手房分面積段成交結構的變化，可以將重點城市大致分為三類：第一類，北京、上海小面積成交占比上升，剛需和學區置業需求驅動下，2023年前4月小面積二手房產品成交占比顯著上升，70平以下占比超4成。第二類，廣州、重慶、南京大面積產品占比上升，例如廣州中大面積新房產品供給相對不濟，改善需求轉投二手房，90-140平二手房成交趨于活躍。第三類，深圳、鄭州、西安、杭州，武漢、合肥等“中間升、兩頭降”， 鄭杭漢合鎬100-120平愈加暢銷，深圳70-100平占比持增。

??1、京滬70平以下占比增至40%以上，90平以上普降

??上海、北京二手房市場回暖主要是剛需和學區置業需求驅動，前4月小面積二手房產品成交占比顯著上升，70平以下占比超4成。70平方米以下產品在二手房市場的主力成交地位進一步鞏固，上海占比較2022年再增長0.7個百分點至44%，北京增幅更是達到2個百分點。以北京為例，5月為小學入學報名，在此之前的3-4月有一波學區置業潮，“老破小”學區房基于低總價優勢更受市場青睞，帶動小戶型產品成交占比明顯回升。

??反觀90平方米以上中大戶型產品或受新房分流，占比顯著回落。2023年前4月京滬該類新房產品供應都相對充足，對于有意購買大戶型產品的改善客群而言，選擇面較廣。尤其是上海，今年以來已有四批次新房入市，部分區域新房和二手房還存在倒掛價差，同面積類別產品的二手房的吸引力明顯不如打新。體現在數據方面，90-100平方米、100-120平方米產品二手房占比均回落，而新房90-100平方米、100-120平方米成交占比較2022年分別增長了2.4個和5.6個百分點。

??2、穗寧渝90平以下小面積占比下降，120平以上大面積成交占比上升

??廣州、重慶、南京小面積占比下降，中大面積產品占比上升。雖然70平方米以下面積產品在二手房市場的成交主力地位未被撼動，但占比均有所下降，特別是重慶，較2020年下降3.5個百分點。廣州、重慶90平方米以上中大面積以及南京140平方米以上大面積產品的成交占比均顯著回升。

??廣州中大面積新房產品供給相對不濟，改善需求轉投二手房，90-140平二手房成交趨于活躍。2023年前4月，廣州新房供應結構趨于小型化，80-90平方米產品取代100-120平方米產品成為供應主力，占比由去年的19%激增至25%，反觀90-100、100-120平方米產品供應占比分別有3個、2個百分點的回落，供應不濟迫使部分改善性需求轉投二手房市場，帶動90-140平方米的二手房成交放量，占比顯著回升。

??3、鄭杭漢鎬廬“兩頭降、中間升”100-120平暢銷（略）

??（二）總價段：京鄭漢等低總價增加，深鎬中間價段放量，穗渝高價盤飄紅（本節有刪減）

??根據總價段成交結構變化，則可以將重點城市劃分為以下四類：第一類，上海、北京、杭州、合肥、鄭州、武漢低總價二手房產品愈加暢銷。第二類，改善發力型，廣州400萬以上、重慶150萬以上產品市場份額增加。第三類，中間檔次成交活躍，西安100-200萬剛改類產品成交活躍，深圳300-600萬二手房走俏。第四類，南京“兩頭翹”， 500萬改善及千萬豪宅暢銷，150萬以下產品以價換量份額同樣增加。

??1、京滬杭廬鄭漢低總價產品愈加暢銷，鄭合漢100萬以下占比增加

??上海、北京、杭州、合肥、鄭州、武漢低總價二手房產品愈加暢銷，合肥、鄭州、武漢100萬以下產品成交占比達到3成左右，京滬杭200萬元以下產品成交占比也達到超過30%。

??從變化情況來看，北京前4月總價300萬以下產品成交放量，成交占比增至64.3%，這與春節后的學區置業潮或有關聯。300萬以下成交二手房的區域分布上，相較2022年，東城、西城、朝陽占比增加0.3個百分點以上，反觀學區資源一般的大興、昌平降幅在1個百分點左右。

??鄭州、武漢、合肥剛需主導二手房成交特征突出，100萬以下產品成交占比顯著增長，而150萬以上產品占比均降。以武漢為例，100萬以下二手房成交占比較2022年增長4.2個百分點，而150-200、200-250萬成交占比下降1個百分點以上。

??2、穗渝改善發力，廣州400萬以上、重慶150萬以上市場份額增加

??廣州改善及豪宅成交接續發力，廣州400萬以上二手房成交占比皆漲，500-600、600-700萬的改善區間占比漲幅分別達到0.6、0.5個百分點，漲幅最大的是1000-3000萬元的終改豪宅產品，較2022年增長0.9個百分點2.9%。

??重慶150-400萬改善類二手房產品份額逐漸增加，150-200萬、200-250萬總價段產品成交占比較去年增長0.5個百分點以上，300-400萬的純改善產品成交增幅亦達到0.6個百分點之多，與之相對應的是，150萬以下剛需類產品占比明顯下滑。

??3、西安100-200萬中間檔次成交活躍，深圳300-600萬剛改走俏

??西安、深圳“中間檔次”價位的剛改類產品成交占比增加。西安成交占比較2022年變化最大的總價段是100-150萬，份額增加2.18個百分點，升至28.8%，150-150萬產品份額也有0.27個百分點的上漲，而100萬以下純剛需產品占比下滑1個百分點以上，以及200萬以上改善乃至高端類產品份額均下滑。

??深圳300-600萬總價段的二手房產品走俏。深圳300-400萬總價的二手房穩居成交主力，占比較2022年再增長1個百分點至19.8%，400-500、500-600、800-900萬總價段產品占比分別有0.5、0.2、0.6個百分點的增長。

??4、南京兩頭翹，500萬改善及千萬豪宅暢銷，150萬以下剛需以價換量（略）

??PART.04
項目微觀: 京滬“老破小”供需兩熱
鄭漢渝寧等90-120平次新房熱銷
（本節有刪減）

??（一）掛牌情況：12城掛牌量增價跌，一線積極置換、二線加速拋售之嫌顯著（本節有刪減）

??供給端來看，典型十二城自2023年2月以來，整體掛牌量增價跌，房東拋售心態嚴重，我們分析了2023年2-4月各城市新增二手房源掛牌結構，可以看出不同城市業主心態也存在差異。

??1、12城掛牌量穩中有增至279萬套，寧渝鄭等次新降價拋售明顯

??據CRIC監測，12個重點城市自2022年1月以來整體掛牌量便呈現穩中有增態勢，截止2023年4月末，掛牌套數已達到2793671套，環比上漲4%，較去年同期翻番，達到階段性高位。細化到單城市，北京、廣州、鄭州、重慶4月掛牌套數環比漲幅均超5%。

??而從掛牌價格來看，除了一線城市北上廣深和部分二線杭州、天津、西安整體掛牌價格保持平穩之外，南京、合肥、武漢、重慶、鄭州4月末掛牌價均呈現同環比齊降態勢，這些城市的共性特征為購房主力群體為剛需剛改自住需求，近幾個月來伴隨著新房行情火熱，二手業主掛牌意愿明顯上升，低價拋售情況也較為普遍。

??究竟各城市新增掛牌房源有哪些特征？這些掛牌房源背后業主的心態如何？是為了置換再次入市還是資金變現的需求，我們將通過各城市2023年2-4月新增二手房掛牌結構來具體解析。

??2、按區域：京滬次核心區新增掛牌居多，深鄭寧剛需片區占比大（略）

??3、按房齡：一線城市主力15-30年老房子，二線集中6-15年次新房

??按各城市2023年2-4月新增掛牌房源房齡結構來看，大體呈現出以下特征：核心二線城市諸如南京、武漢、西安、重慶、合肥、鄭州等房齡普遍較新，掛牌房源以5-15年居多，南京5-10年次新房占比高達67%，而10-15年房源占比也達到了26%。

??而一線城市掛牌房源主要集中在15-30年老房子為主，北京、深圳15-25年房源累計占比均在5成左右，上海25-30年房源占比高達24%。

??4、按產品：京滬50-90平二房為主，穗廬漢渝鄭拋售90-120平三房

??以戶型來看，各城市新增掛牌房源主要集中在二房和三房，但是結合面積段交叉分析，我們發現不同城市掛牌結構也存在顯著的差異化特征，大體可以分為以下幾類：

??一是北京、上海主力新增掛牌房源集中在50-70平、70-90平二房，累計占比均在35%以上，二房相較于三房而言，功能性略顯缺失，掛牌小面積二房的業主存在房屋置換的可能性較大。

??二是深圳、杭州以70-90平小面積三房為掛牌主力，占比均在2成左右，三房基本可以滿足基礎的居住需求，而掛牌占比穩中有增，我們認為主要也是基于居住改善的客觀需求，需要置換大面積三房或四房。

??三是廣州、合肥、武漢、西安、重慶、鄭州等半數城市以70-90平二房、90-120平三房為掛牌主力。70-90平二房還是存在明顯的功能性缺失，業主或將賣舊買新，不過對于90-120平三房而言，基本可以滿足三口之家的基礎居住需求，這類房源在新增掛牌中占比較大，存在業主拋售嫌疑。

??5、賣方特征：京滬賣房多為置換，漢渝鄭寧等二線賣房大概率不買新

??將各城市2023年2-4月新增掛牌區域、房齡、產品結合分析，可以將不同城市分為以下幾類:

??一是以北京、上海為典型代表，目前業主出售房源集中在城市次核心區小面積段（50-90平）二手房為主，且房齡普遍偏老，即我們常規意義層面的市中心老破小，這部分房源出售一方面可能是基于居住升級置換，另一方面也有可能是學區房轉賣。

??二是以杭州、深圳為代表的改善驅動型城市，短期內業主主要銷售的還是以小面積（70-90平）三房為主，新房市場尚有支撐，業主賣舊買新概率較大。

??三是以武漢、重慶、鄭州、南京為代表的二線城市，新房低迷、二手火熱，二手房價均有不同程度下行，且短期來看拋售90-120平三房次新房占比依舊較高，對于這類城市而言，短期內業主觀望情緒濃厚，即便房源出手，再次置換概率并不算太大。

??（二）成交情況：2-4月顯著跳增、延續高位，以90-120平次新房為主力（本節有刪減）

??需求端來看，伴隨著掛牌量“居高不下”，典型十二城2023年2月以來整體成交量也出現了激增跡象，我們篩選了這些典型城市成交量居前的小區，意圖通過成交房源的區域、房齡、面積段等特征，解析業主購房心態。

??1、12城2-4月單月成交均超11萬套，廬寧漢等4月均價同比顯著回落

??據CRIC監測，12個重點城市2023年2月整體成交量便顯著跳增，2-4月單月成交套數均在11萬套以上，2023年3月創新高，達149762套。雖然4月小幅回落，但仍處階段性高位。細化到單城市，南京、西安、鄭州4月成交套數同環比仍保持增勢。

??而從成交價格來看，一線城市二手住宅成交均價持穩，二線城市中分化行情加劇，合肥、南京、武漢、西安等4月成交均價同比降幅均在4%以上，較2022年均有不同程度下挫。一方面源于業主普遍下調掛牌價，另一方面，剛需剛改需求蠢蠢欲動，成交房源以低價房為主。

??為了更好的分析各城市成交房源有哪些特征，我們選取了各城市2023年2-4月成交套數居前（30套以上）的小區，從其所處區域、房齡、產品檔次等維度解析。

??2、按房齡：廣深杭寧漢鄭等主力成交6-10年次新房，京滬老房子熱銷

??按各城市2023年2-4月成交套數超30套的小區的房齡結構來看，多數城市成交主要集中在5-10年左右次新房小區，深圳、重慶、蘇州、合肥、南京、杭州占比均在4成以上。

??這點也不難理解，目前投資投機需求減退，剛需剛改自住需求回歸主導，而次新房無論從居住品質、戶型功能性方面與新房差異較小，加之新房供應受限，二手房價格下挫等有利外部條件，所以整體成交仍占據了較大比重。

??還有部分城市諸如西安、上海、天津、北京等，成交房源以房齡較長老房子為主，西安目前主力成交小區半數房齡在11-15年，而上海、天津房齡在25-30年老小區占比均在2成以上，北京41年以上老小區占比也達到了19%。究其原因，購房者更加看重房屋本身的區位優勢，或擁有獨特的學區資源，或商業、交通、醫療等配套便利，加之價格低于同片區新房，因而也得到購房者青睞。

??3、按區域：杭寧漢鄭等新區成交占主力，穗廬市中心+二圈層兩頭翹（略）

??4、按面積：多數城市集中90-120平次新房，深圳160-180平高端火熱（略）

??5、買方特征：二線多以90-120平自住，京滬“老破小”成交活躍

??將各城市2023年2-4月成交套數居前小區的區域、房齡、產品結合分析，居民購房還是偏好90-120平次新房為主，購房逐步回歸自住屬性，不過各城市間還是存在顯著的分化特征：

??一類主要二線城市以杭州、南京、武漢、鄭州、重慶等為代表，主要還是90-120平城市發展新區或是城市中等區域價值片區90-120平次新房持續熱銷。

??另一類以深圳為典型代表，二手房主要成交高端購房需求，160-180平大面積市中心二手次新房持續熱銷。

??三是以上海、北京為代表，市中心房齡較大、面積較小的房源屬于熱銷主力，因低總價、交通便利等優勢受到剛需購房者的青睞。

??PART.05
定性總結:京滬賣舊換新為主良性循環
寧鄭漢渝等降價拋售雙重擠壓新房
（本節有刪減）

??以上我們分析了二手房供需絕對量和結構變化，而二手房市場的火熱行情對新房市場究竟是推波助瀾還是此消彼長，主要取決于以下兩方面因素：一是二手房掛牌業主拋售房源之后短期內是否還會再次置業；二是二手房和新房客群重合度高低。重合度越高，客戶分流情況越嚴重，對新房市場影響越大，反之亦然。綜合來看，典型城市大體可分為以下幾類：

??（一）京滬二手房供需契合度較高，新房高熱不退刺激業主“以舊換新”（略）

??（二）杭深等二手業主積極拋售小戶型，短期內難變現、轉新周期較長

??其次，對于杭州、深圳等城市而言，二手業主積極拋售小戶型，但是二手房成交結構來看存在供需錯配，短期內難變現、轉新周期較長。具體來看，一方面二城以70-90平小面積三房為掛牌主力，占比均在2成左右，加之新房市場相對火熱，業主賣舊換新意愿強烈。另一方面，從成交結構來看，杭州成交套數居前小區以90-120平次新房源為主力，深圳則以160-180平高端小區成交表現較佳，小面積三房短期內還是存在難以出手跡象的。基于此，對于這類城市而言，雖然二手房業主急于變現換新，但是買房者更多關注大面積一步到位自住需求，供需錯配導致短期內二手房熱度難以及時傳遞到新房市場。

??不過值得關注的是，無論是杭州、深圳，新房和二手房主要還是依托改善客群主導，重合度相對較高，短期內二手房火熱更多是因為新房供給受限，若后續新房推盤中能加強市中心改善盤比例，客戶很有可能分流至新房市場，二手房也將迎來回落行情。

??（三）鄭漢渝寧等多數二線業主降價拋售，新房慘淡，再入市概率低

??最后，對于南京、武漢、鄭州、重慶等多數城市而言，業主降價恐慌性拋售現象比較常見，因新房市場行情慘淡，故即便二手業主變現成功，再次入市概率依舊較低。這些城市普遍具有以下共性特征，其一掛牌量增價跌，房東基本都在調低心理預期；其二掛牌房源以90-120平房齡6-15年房源為主，即業主拋售的算是功能性較為完備的次新房；其三新房市場表現較為慘淡，武漢、鄭州仍有許多問題樓盤存在交付困難，短期內對于購房者而言觀望情緒還是比較嚴重。其四從二手房成交結構來看，以90-120平次新房為主，與新房重合度較高。基于以上四點，我們可以推斷，這四城短期內二手房市場火熱主要是依托于新房客戶分流所致，二手房業主降價拋售，使得很多剛需剛改自住客群積極入市，轉戰二手房市場，這部分需求被分流之后短期內很難重新回歸新房市場，因而二手房市場火熱短期內也難以傳導至新房市場。