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??2023年已然過半，自去年11月“金融16條”的出臺已過去半年多時間。在此期間，房地產企業的到位資金壓力是否得到了實質性改善？7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，將此前“金融16條”中的適用期限統一延長至2024年12月31日。隨著“金融16條”適用期限的延長，未來房企的資金壓力又將能否進一步改善？

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??上半年到位資金同比下降11%

??預計下半年壓力依舊較大

??2023年7月17日，國家統計局公布了2023年上半年的房地產行業數據，上半年全國商品房銷售面積59515萬平米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較前5月收窄7.3個百分點。金額、面積累計增速回落主要由于2022年6月基數較高。2023年單6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，面積同比在5月轉負后加速下滑，金額同比在年初轉正之后再度跌入負區間。但從環比來看，由于企業年中供貨放量、業績沖刺作用下，6月全國商品房銷售面積、金額分別環比上升49%和33%。雖然單6月環比數據顯示市場在底部仍具有一定支撐，但增長動能衰退的趨勢并未得到逆轉。

??從房地產開發企業到位資金規模來看，2023年前6月到位資金為68797億元，同比下降9.8%，比前5月降幅6.6%繼續擴大。值得注意的是，從歷月到位資金的同比增速來看，繼3月、4月同比微弱回正后，5月及6月增速由正轉負，且有下滑擴大的趨勢。單6月房地產開發企業到位資金達12839億元，同比下降21.5%，降幅相較于5月擴大了約14個百分點。

??自2022年11月以來，房企融資端接連出現政策利好，信貸、債券、股權融資各方面政策皆有所松動。但從上半年的實施結果來看，政策效果未有達到預期。受制于融資渠道仍未通暢，房企到位資金仍存在較大壓力，除去銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）累積同比幾乎持平外，國內貸款、自籌資金、利用外資等累積同比增速均為負。近期7月“金融16條”適用期限延長，但在市場銷售未有明顯起色、融資端現況未有改變的背景下，預計未來房企到位資金仍存較大壓力。

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??上半年銷售回款與同期基本持平

??6月單月同比下降17%

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2023年上半年銷售回款為36704億元，同比略有上升0.3%，與去年同期基本持平；其中定金及預收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。2023年上半年全國商品房銷售經歷了一季度成交量的迅速沖高以及二季度回落后，當前市場仍然略顯疲軟。

??2023年單6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%。在此背景下，2023年單6月到位資金中銷售回款為6472億元，同比下降17%，其中個人按揭款同比下降13%；定金及預付款同比下降20%。若未來三季度銷售市場持續疲軟，或無法對房企到位資金起到良好支撐。

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??國內貸款累計下降11%

??“金融16條”期限延長效果仍有待觀察

??自2022年11月金融16條發布以來，雖然多次要求穩定房地產開發貸款投放，且多家商業銀行密集為房企提供授信，但實際落地進展緩慢，商業銀行惜貸情況依然存在。2023年前6月到位資金中國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）為8691億元，同比下降11%。

??值得注意的是，前6月國內貸款累計同比降幅自2023年3月開始有不斷加大的趨勢，降幅較前5月繼續略擴大0.6pcts，較前3月擴大了1.5 pcts，從中可以看出銀行融資渠道仍相對受限。 2023年7月“金融16條”適用期限延長，其中涉及兩項內容。其一是支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期的政策，二是鼓勵金融機構提供保交樓配套融資支持的政策，對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。毫無疑問，該項措施是繼去年“三支箭”后的又一項利好，相對之前“三支箭”的增量融資，新政策不僅要求繼續擴大增量，且更看重維持存量，讓絕大多數房企緩了一口氣。但新政的實施是否能夠帶來實際利好，還是只是維持了上半年現狀，仍有待進一步觀察。

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??其他到位資金同比下降6.3%

??發債房企中央企國企數量過半

??從自籌資金來看，2023年前6月房地產開發企業到位資金（自籌資金）20561億元，同比下降23.4%。與國內貸款類似，自籌資金的累計同比降幅自2023年3月開始同樣逐月擴大，前6月降幅較前5月繼續擴大1.8pcts，較前3月擴大5.5 pcts。 

??此外，包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前6月同比下降6.3%至2813億元，降幅較前5月繼續擴大了3.5pct。其中單6月為542億元，環比上升41%，同比下降18.5%。 

??雖然2023年上半年房企債券融資環境有所改善，但受惠對象集中少數優質房企。據統計，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中發債企業多為“老面孔”，發債企業中國企央企數量過半，發債位于前列的包括廈門國貿、首開及華僑城等，發債規模均達百億級別，此外民企中僅有碧桂園、雅居樂、新希望等發債規模超18億。

??總體來看，2023年上半年房地產行業商品房銷售金額、面積累計同比好于去年全年，房地產企業銷售回款到位資金累計同比略有上升0.3%，與去年同期基本持平，其中個人按揭貸款12429億元，增長2.7%，是所有到位資金項中唯一保持同比正增長的。但房企融資渠道方面依然受限，商業銀行信貸融資落地不及預期，國內貸款累計同比下降11%，自籌資金及其他到位資金分別累計同比下降23%及6.3%。這也體現了房企不管是在自有資金、大股東借款、資產處置回籠資金，還是在資本市場發債、IPO、股權融資等方面融資均有阻力。

??展望下半年，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，維持弱復蘇主基調，對到位資金銷售回款的支撐也將變弱。此外近期“金融16條”適用期限延長，并未藥到病除破解當前房地產行業難題，預計未來房企資金壓力將繼續承壓。