市場報告 2023-08-28 10:06:14 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-08-28
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??隨著經濟發展和城市化進程加速，人們對生活品質要求逐步提高。商品住宅的社區空間作為家的延伸，已發生諸多重要變化，其中最顯著的即經歷了從傳統封閉式社區到開放式多功能社區的演變。
??早期傳統的商品住宅社區空間多采用封閉式設計，社區內部設有高圍墻和門禁，綠化帶及公共空間有限，缺乏豐富多樣的社區服務和配套設施。隨著人們生活水平的提高，對于社區空間精神和情感的需求逐漸占據主導地位，房企打造社區空間開始呈現開放式設計，嵌入更多元的配套功能，引入藝術、文化等創意元素，釋放空間魅力并激發社區活力，提升業主歸屬感。文/ 克而瑞產品力研究中心
??01 社區景觀設計由功能性轉向場景化打造
??社區景觀設計由功能性轉向場景化是房企當下打造社區空間的一個顯著特點。傳統的社區景觀往往僅由單點綠植和休閑空間組成，各司其職完成美化景觀和社交娛樂的功能。近年來，隨著人們對品質生活需求的提升，居民不再局限于室內空間的“一畝三分地”，傳統景觀的單點功能也無法滿足居民對社區景觀的需求，居民的視野更加聚焦于社區景觀所帶來的綜合體驗。
??洞察到客戶需求的轉變，社區景觀逐漸成為房企提升產品力的重要模塊。通過對克而瑞產品庫的數據洞察分析，對于社區景觀效果的關注重點，強調場景化的“體驗”（提及頻率22%）高于“功能”（提及頻率16%）。意味著房企關于社區景觀的打造逐漸豐富多元，并且從強調社區景觀各模塊的功能性轉為具有觀賞和社交綜合體驗的場景化打造，“觀賞”與“社交”整體性打造的空間策略成為當下社區景觀設計的重要趨勢。
??整體來看，房企打造場景化社區景觀的思路在于利用豐富多元的植物組團配合全齡段休閑空間，讓業主在公共空間的娛樂休閑活動都盡量置身于綠色景觀之中，從而構建出“賞景”、“休閑”兩相宜的場景化體驗。
??1.規劃先行，景觀元素與功能區布局配合樓棟規劃塑造場景
??在上述思路的基調下，房企設計社區景觀的一條典型路線在于，“先做好規劃，再設計景觀。”如成都錦江悅府，在做好產品配比、樓棟排布后，結合成都在地人文景觀、生活習慣，取義“成都十二月市”，規劃了“悅府十二園”游園式宅間景觀，將綠植組團與全齡段活動空間相融合，構建了“觀景”與“休閑”的場景化綜合體驗。
圖：成都錦江悅府總平面圖
??（部分略）
??2.景觀先行，先設計場景再規劃樓棟
??在克而瑞產品庫的數據中，也出現了打造場景化社區景觀的另外一種思路。即“先做景觀，再做規劃。”廣州越秀·天河·和樾府對社區的規劃法則便是，“先做大公園，再做大規劃，在公園里面種房子。”
??廣州越秀·天河·和樾府首先確立的是社區景觀的打造概念，即在城市公園的基礎概念之上，打造一處“自然山林”的生活園林。在這個概念下，為了做大景觀，廣州越秀·天河·和樾府對比了項目所在區域競品的園林尺度，歷經近30版規劃方案多輪對比，最終定稿低密全景中央大園林，在4.6萬㎡宅地之上打造的1.5萬㎡園林。在尺度這個維度上，該項目的社區景觀在區域內也是首屈一指的。
圖：廣州越秀·天河·和樾府規劃概念圖
??（部分略）
??02 設計提升體驗
歸家路徑中那些營造儀式感的亮點設計
??近年來，隨著社會的發展和人們生活水平的提高，人們對于住宅品質的要求也日益提升。然而，傳統的歸家動線卻逐漸顯露出其歸屬感薄弱的弊端。在過去，我們常說“踏入家門才是家”，但是，僅僅依靠一個門檻，很難給人以真正的歸屬感和家的溫暖。
??這種弱化的歸屬感問題已經引起了房地產開發商的重視，要滿足現代居住者對于家的追求，僅僅提供一個簡單的住宅空間是遠遠不夠的，歸家的路徑成為了至關重要的考慮因素。傳統的歸家路徑僅僅強調家門的意義，而現在的歸家路徑開始注重家門之前的一切。當下房企重塑“歸家路徑”的趨勢在于將重心從單一的“產品”轉向更加注重“體驗”，關注每個歸家路徑上的節點，通過設計，營造儀式感，提升歸家體驗。
??1.地上歸家路徑串聯社區出入口、社區景觀、單元入戶三大節點，設計賦予體驗，提升歸家儀式感
??①社區出入口最關注“儀式感”，“酒店式落客區”為高頻設計手法，“水景”、“雕塑”等元素結合景觀提升歸家尊貴感
??社區出入口是歸家路徑的第一個節點，通過重塑設計理念，出入口不僅可以向外來訪客傳遞社區的品質和檔次，可以為社區居民提供了歸屬感和自豪感。
??通過對克而瑞產品庫的數據分析，對于歸家路徑的三大節點，關于“儀式感”的體現，房企對社區出入口的“儀式感”關注度最高，提及頻率為12%。“酒店式落客區”成為房企提升歸家儀式感的重要設計手法，提及頻率為11%。摒棄光禿禿的門樓設計方式，當下房企更多的結合“水景”、“雕塑”等“景觀”（提及頻率高達16%）元素營造社區出入口高品質、尊貴感的歸家體驗。
??借鑒“酒店化”的設計語言，“酒店式落客區”式體驗歸家成為高端住宅中常見社區出入口設計。“酒店式落客區”為歸家業主或是訪客提供了由動至靜的緩沖區域，配合朗闊尺度的迎賓大堂，在歸家的第一時間就令業主感受到尊貴的儀式感。如商丘金沙壹號院在社區出入口打造了酒店式落客區，并且以松樹為景觀點綴，前側疊水以及兩側景墻的落水，則為社區大門前莊重的空間注入一絲靈動的氣質，歸家儀式感拉滿。
圖：商丘金沙壹號院社區出入口
??其次，結合“水景”、“雕塑”等元素來打造社區出入口的迎賓景觀，亦是社區出入口營造“儀式感”愈來愈常見的配置。“水”本身的靈動調動人的感知，再結合雕塑的昭示性，動與靜的結合，巧妙的調動業主的感官，歸家的體驗感油然而生。如濟南保利臻譽的社區主入口通過水景、雕塑、種植融合的造景，營造歸家儀式感。
圖：濟南保利臻社區主入口
??②社區空間內歸家路徑強調層層遞進穿插社區景觀、全齡功能空間，增加歸家愉悅感
??當下房企社區景觀與社區功能空間的打造，越來越體現為兩者融合所創造的社區生活場景。而地上歸家路線的設計的重點則在于，如何在業主歸家的路途中層層遞進地去體會這些場景所傳遞出的歸屬感與松弛感。
??（部分略）
??③單元入戶多通過花園入戶設計、藝術化精裝入戶大堂提升歸家儀式感
??（部分略）
??2.地下歸家路徑趨向精細化、高顏值打造
??地下歸家路徑主要由車庫出入口、車庫空間、車庫大堂三個重要區域組成，高品質社區愈來愈重視地下歸家空間儀式感的營造，通過與藝術的結合，打造高顏值地下歸家空間逐漸成為當下高端住宅的標配。
??① 車庫入口坡道重視通過燈光導視設計營造歸家氛圍感
??以往地下歸家路徑入口通常更關注明顯的入口標識、快速通行的智能化管理、坡道防滑細節處理，當下高端住宅產品打造地庫更在意地庫整體的顏值，除了從入口開始便采用統一的色調處理外，常通過燈光排布與坡道肌理的融合，打造有氛圍感的地下歸家路徑。
??如濟南保利臻譽車道兩旁有序排列LED燈，與頂面排列肌理悄然呼應，地面小格石材滿足功能性的同時又顯溫馨，為業主提供高品質的歸家感受。
圖：濟南保利臻譽車庫入口
??再如南通招商濱江雙璽采用感應式燈光，隨著車輛行進，燈光進行開啟關閉，提升歸家的韻律感。
圖：南通招商濱江雙璽車庫入口
??② 車庫空間注重品質、細節化精裝配置
??當下住宅產品對于車庫空間細節的把控度越來越高，無論是吊頂還是地面都非常考究，每一個細節的處理不僅保證了車庫空間整體的高顏值，也提升了歸家的舒適度。
??（部分略）
??03 文化藝術融入社區空間
鏈接精神需求成為高端人居標簽
??當下高端改善住宅不再是早期昂貴材料的堆砌，而是優化消費主導力量體現悅己享受、美學生活、人文藝術等精神層面的品質體驗和持久滿足。這就為房企提出差異化、特色化以及高度市場響應性的產品迭代目標，滿足改善客群關注精神、人文、審美、生態等關鍵敏感點。
??在高端改善項目中，將人文藝術融入社區的做法頻率較高。根據克而瑞產品庫數據分析，“藝術”在社交空間亮點描述的提及頻率最高，達到18%，其次是園林效果亮點描述，提及頻率為13%。
??藝術社區的落地，將住宅產品從物理生活空間升華為情感與精神歸屬，使產品便擁有歷久彌堅的“收藏”價值，在市場、客戶、業內人士得到普遍認可。在住宅高端改善市場日趨白熱化的當下，藝術社區尚處于探究摸索階段，也成了房企尋求差異化競爭的突破口。
??1.文化藝術社區三大特征
??我們認為藝術社區并非指雕塑名畫等藝術品在社區中的放置，它除了滿足空間功能，還應該是一個可觀摩、可親近、可互動的載體，賦予無形以有形，賦予生活以享樂，帶給人以美的享受。
??它們通常具有以下三個特征：
??一是擇址城市優質資源地塊，邀請國際知名設計團隊，結合當地文化，因地制宜規劃社區園林景觀與藝術公共空間，形成沉浸式藝術場域，將自然、建筑、人文有機結合；二是以有地標性的建筑立面與建筑形態樹立辨識度，滿足新生代高端客群審美需求與外在展示性需求；三是將審美屬性、精神屬性凌駕于功能屬性，通過“人無我有”的精細顆粒度呈現藝術感，營造精神上的滿足感和愉悅感。
??2.文化藝術生態綜合社區，足不出戶享受多元配套
??以武漢宸嘉100、成都嘉佰道、重慶香港置地啟元、佛山保利天珺等為例，這類項目的操盤自帶藝術美學基因，業主足不出戶即可享受多元文化配套，形成文化藝術生態綜合型社區。
??成都嘉佰道地處成都錦江區核心位置，由兩棟頗具辨識度的約222米超高層江景住宅樓組成。在面對客群挑剔的眼光，宸嘉發展邀請到國際知名機構戴昆及團隊對社區空間以國際化視野進行重塑，通過多維度的藝術引入，打造出地標性住宅產品，與潛在客群產生價值趨同的共鳴。
??建筑立面靈感源自中國蘭草意向，采用彩釉LOW-E全玻璃幕墻，并覆蓋一種特殊的白色鍍膜，在純手工調試下，從各方位能確保紋路在白晝與黑夜同樣明亮，最終造就隨光影變化如蘭草隨風搖曳的藝術地標，成為錦江畔一道亮麗的風景線。
圖：成都宸嘉嘉佰道外立面實景
??園林景觀方面，嘉佰道圍繞“叢林秘境花園”，以都市森林與城中謐靜結合，在場中塑造高低差，在有限面積里做到空間折疊和情緒轉換。奇珍花園、水下森林、秘境花園、水岸綠島由中庭分飾兩邊，并搭配藝術品陳設，通過綠植、水景、燈光等巧妙組合，為景觀植入藝術基因，將藝術、生活、空間有機地融為一體。
??景觀設計團隊逐層剖析過莫奈的《睡蓮》和盧梭的《夢》、《赤道叢林》等世界名畫，再以水面為畫布，以植物當畫筆，勾勒出國內最大水下森林系統。戶外自然草缸以整塊亞克力無暇呈現水的剖面，水草、魚類在水質演繹靈動景致，同時制衡藻類生長以維護生態系統穩定；藝術水幕墻通過投光結合投影形式，協奏出一曲關于水、光、樹影的交響曲。
圖：成都宸嘉嘉佰道社區自然草缸實景
??社區有不少藝術裝置為作家原作，提升了項目整體的藝術調性。如匍匐于叢林秘境花園高達5.9米的大象、立于庭院高達4米的不損獸與鵜鶘，皆出于中國著名雕塑藝術家向京。
圖：成都宸嘉嘉佰道社社區藝術裝置實景
??從已購嘉佰道業主的來源看，年輕化特征明顯，大致分為三類：一類是擁有國際化視野的精英階層，一類是新經濟領域的佼佼者，還有一類是藝術圈人士，這類先鋒群體年輕活力、時尚前沿，重自我、泛社交。
??面對該群體構成的圈層需求，嘉佰道以酒店配套空間為標準，提出“垂直城市”概念，力求配齊包括餐廳、酒吧、咖啡廳、雪茄吧、健身瑜伽空間、屋頂泳池、會所與愛寵空間等，多個公區通過大量拱形切割和圓弧造型，營造出異域情調。
圖：成都宸嘉嘉佰道公共空間實景
??此外，項目配置一千多平米的“嘉藝術”空間，整體以拱形線條結合三角鉆石切割穹頂。電梯廳采用拱門造型構建高門闊邸的立體感，接待廳通過鎖鏈藝術裝置串聯呼應，前臺采用金屬鉚釘設計達成視覺的莊重感，頂部鏡面設計將空間極致延展，從構造到細節，空間本身也是一件經得起長久凝視的“藝術品”。
圖：成都宸嘉嘉佰道“嘉藝術”空間
??嘉佰道的社區通過感性藝術語言融入美學與文化，為生活提供了藝術滋養與精神歸屬，完成對高凈值人群居住情緒的梳理。據悉，自2023年2月11日嘉佰道開放以來，僅10天預約參觀人數就超2000人，接待業內同行逾500+組，屢屢引發了地產圈刷屏效應；截至4月15日，售出203套房源。在成都高端住宅矩陣，尤其是錦江區（2022年錦江區商品住宅套均總價561萬，單價29296元/㎡），競爭可謂是“近身肉搏”，但嘉佰道以均價5.5萬/㎡從容破局，在大環境較為低迷的行情下，銷售逆勢火爆也從側面印證了產品受到市場的認可。
??3.將“高級定制”與“藝術設計”納入批量生產的產品，豐富生活場景
??（部分略）
??04 多元共融的無界社區定義新居住空間
賦予生活無限可能
??隨著當下人們生活方式、消費方式和社交方式不斷地變化，面對波瀾洶涌的時代洪流，品牌房企不斷思索人與家人、鄰里、建筑、城市、自然等關系，探究住宅產品本質與永續服務升級。
??1.無界社區的類型
??根據對克而瑞產品庫數據分析，我們發現不少項目在社區打造中提及“無界”，有一類是指社區園林與功能區域的景觀無遮擋或可延伸至山川湖海，還有一類是圍繞共享、互動、便捷為核心，在社區構建出豐富立體的公共生活體系，它將現代斜杠青年們的工作、生活、度假、娛樂融為一體。當然也有些項目的社區是同時包含以上兩種無界類型。
??無界社區立足于產品整體開發與邏輯，在尊重既有社會結構、空間肌理的基礎上，將營造“多元鄰里場景”的未來人居作為規劃理念，以“共享為精神內核”定義新居住空間，賦予業主生活無限可能。它不再停留于建筑本身，更注重以人為本與社區溫度，不僅是具有生命周期的成長型社區，同時還強化與城市共進的能力敘事，它通常會成為新型生活方式引領者。
??2.實現園林與公園景觀共融，拉通社區配套與城市生活
??以長沙綠城鳳起麓鳴項目為例，不僅實現了社區與公園的無界交融，還將社區配套與城市生活有機結合。
??景觀設計打破傳統空間界限，把近1.5萬方城市山體公園“鑲嵌”進社區當中，形成背靠三山、面江面立的山水形格，項目充分利用地形，根據各層臺地的高度與面積，巧用喬灌木、地被植物及花草的分層結構，搭配出層巒疊嶂的山水原生力量，并以洄游漫步道串聯山頂觀景瞭望臺、健身花園、春知學堂，實現了建筑與園林無界交融。
??（部分略）
??3.開放式“超級底盤”社區，激活街區活力
??上海中興路一號規劃了一座有圍墻的開放式社區，它既有面向內部的優雅，也有交融外部的煙火氣。對內，通過把花園空間抬升，項目的10棟塔樓相當于懸浮于城市中，架在超級底盤之上，懸浮花園之下是業主專享的生活配套空間，如泳池、健身房、瑜伽房、咖啡廳等；對外，沿街面全部用底商作為“圍墻”，囊括復合式文化場域、先鋒品牌與生活教育等精品商業；并且主動退讓紅線，形成一個個沿街小廣場，讓各種城市場景自然滋生，讓住宅區與城市街區鑲嵌在一起，激活了街區活力。
圖：上海中興路一號“超級底盤”示意&效果圖
??（部分略）
??4.將生活場景與城市商業納入街區規劃
??（部分略）
??05 住宅產品社區空間適老化
適幼化設施設計趨勢
??毫無疑問，年輕客群是當下住宅市場的購房主力軍，房企更多地迎合年輕客群的喜好來打造產品。但出于家庭結構、全生命周期的考量，能夠服務多種家庭結構、各年齡段人群的“全齡段社區”幾乎成為房企打造住宅產品的標配。
??“全齡段社區”更多的體現在社區空間的全齡化打造上，適老化與適幼化社區空間的設計是必不可少的環節。適幼化社區空間的探索從未停止，而隨著老年群體數量日益激增，適老化社區空間的設計逐漸引起重視。
??1.適老化設計注重康養，體現心理關懷
??①適老化設計考慮當地老人生活習性，設置多元活動空間
??在經濟發展、科技進步等多維度的巨大沖擊下，老年人的生活觀念與時俱進，對娛樂休閑的養老需求逐漸升級。簡單的健身器械已無法滿足老年人的活動需求，如何結合在地老年人的生活習性打造多元的適老化設施，滿足老年人興趣活動和社交陪伴需求，成為房企產品升級的一個重要課題。
??成都錦江悅府針對老人的需求進行研究，結合成都當地老人的生活習性進行本土化景觀設計，打造出具有人性化的巴蜀特色長者活動場地。
圖：成都錦江悅府——適老化空間設計
（庭秋梨園/康樂庭院：老成都人的慢生活中離不開喝茶，聽曲，遛鳥等活動，因此打造具有成都特色代表性的的戲臺，茶臺等活動場地）
??（風雅閑庭/康養花園：結合成都麻將文化，打造了多處具有成都本土特色的棋牌休閑平臺，為老人提供切實的娛樂休閑活動空間）
??（部分略）
??2.適幼化設計關注兒童娛樂的豐富性、多元化
??①適幼化設施匹配“全齡段兒童”活動需求
??社區空間的適幼化設施的精細化，體現在對于不同成長階段兒童興趣活動的劃分，以全齡兒童活動區的設計滿足不同年齡段兒童的娛樂需求。根據克而瑞產品庫數據分析，對于兒童空間的亮點描述，“全齡”的提及頻率為18%，意味著在有限的空間下，房企盡可能為不同年齡段的兒童配置相應的活動設施，滿足所有年齡段兒童的活動需求。
圖：克而瑞產品庫數據——兒童活動空間亮點描述詞云圖
??長沙招商蛇口濱江境以折紙樂園為主題，以0-3歲、3-6歲以及6-12歲三個年齡段為劃分，分別設置了不同的娛樂設施，兼具益智游戲、趣味課堂、運動玩耍多種兒童娛樂活動。
圖：長沙招商蛇口濱江境——全齡兒童景觀設計
??②設置主題IP兒童樂園，提升兒童娛樂沉浸式體驗
??近年來，很多房企利用主題IP來打造社區兒童樂園。根據克而瑞產品庫的數據分析，在兒童活動空間的亮點描述中，“主題”一詞的提及頻率高達23%。一方面強烈的主題感往往象征著個性和特色，可以增加產品的記憶點；另一方面，一個主題通常貫穿于整個兒童樂園的空間和設施中，營造出深刻的主題娛樂氛圍，這種整體的感染力增加了兒童置身其中的參與度，提升了兒童娛樂的沉浸式體驗。
??（部分略）
??總結：隨著時代演進，社區空間已成為一個集融合、創新、共享于一體的多維度社區生態。房企早已跳脫出狹隘、割裂的紅線之內的場地與規劃，以更寬廣的視野和更深入的思考，致力于打造既滿足居住需求又兼顧生態平衡和社會共融的社區環境。
??通過在社區規劃中融入自然景觀、功能配套、活動場域、文化藝術等，房企為業主營造沉浸式體驗生活場所，使其與環境相融、與鄰里和睦的社會空間。這種全面考慮業主體驗的做法，不僅滿足了購房者對舒適居住的期望，更提升了社區生活品質與文化內涵。
??（部分略）
??總體而言，當下社區空間的打造已經從簡單的物理環境塑造，逐步轉變為融合了生態、文化、藝術等多維度的全新場域。這種轉變不僅滿足了業主的居住生活與精神世界，更深刻地影響著社會和城市發展。在未來，隨著科學技術進一步創新和社會價值不斷演進，住宅社區空間必將繼續扮演著連接人與自然、串聯人與人的重要紐帶，為城市的可持續發展貢獻著積極力量。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
