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仲量聯行發布2024年一季度“中國40城辦公樓市場指數”

??北京，2024年4月23日——近日，國家統計局發布數據顯示，今年一季度，國內生產總值近30萬億元，同比增長5.3%，國民經濟延續回升向好態勢，開局良好。這背后是中國經濟在經受考驗中彰顯的韌性，也表明前期出臺實施的各項政策措施持續顯效。

??在政策漸進發力的累計過程中，作為經濟晴雨表的辦公樓市場也感受到了溫差和陣痛，內生動能尚在修復中，需求有待進一步釋放。仲量聯行從全國200余座城市中選取了政治經濟綜合影響力前40城市，就其辦公樓市場進行比較，發布了2024年一季度“中國40城辦公樓市場指數”。

??指數解讀方式：以2022年第一季度數據為基準數，可以進行橫向的時間軸比較和縱向的城市間比較。

• 橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數較基數錄得增長，體現市場表現提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴大，將導致其指數較基數下滑。

• 縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經濟綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。

• 排名前10的城市中，指數延續下降趨勢。一線城市指數的環比降幅在0.5%-3.4%之間。其中北京和廣州錄得2022年一季度以來最大降幅，但由于廣州市場的租金降幅較低，其指數波動略小。在南京市場，升級搬遷和擴租成為主要需求來源，其指數環比小幅上升0.5%。一季度前10城市無排名變化。

• 排名11-20的城市中，指數表現相對穩定。一季度，該區間內僅4個城市指數環比微漲。在西安市場，基建項目投資推動建筑工程類企業需求釋放，且以原址擴張、提檔升級為主，推動其指數穩定上升；昆明的傳統教育機構成交與帶看量呈上升趨勢，帶來市場穩健去化，指數排名連續上升至第18位。

• 排名21-40的城市中，指數呈現小幅走弱。一季度，該區間內僅6個城市指數環比微漲。海口的快速建設及政府提供的引導政策逐漸落地，帶動當地辦公樓市場需求穩健釋放，一季度指數上升0.4%，排名上升至第21位；在合肥市場，400-500平方米中型面積段的租賃需求相對活躍，市場空置率維持在24%，其主要需求驅動來自新興金融、第三方辦公運營商等企業。同時，全市租金降幅收窄，推動其指數排名上升至第27位。

??業主調整租賃策略應對市場，利好租戶搬遷升級需求

??一季度，全國40個主要城市辦公樓市場凈吸納總量為81.4萬平方米，其中20個重點城市（含一線）辦公樓市場凈吸納總量為62.7萬平方米，環比減少19.0%，同比則大幅上漲34.4%，表明市場已然處于修復區間，低租金環境中流動性得到一定釋放。40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為84元/平方米/月，均錄得0.4%-6.6%不同程度的環比降幅，租金仍在尋底中。不同城市間，直接降價和放寬商務條款在業主的租賃策略中交替出現。如今業主對市場基本面走弱已有充分預期，對通過租金讓步來確保現金流穩定性的意愿普遍增強。租戶優勢市場利好搬遷升級需求，部分新近落成的項目將憑借高品質的硬件、服務以及靈活的租約條件吸引來自成熟標桿項目中的租戶，帶動非甲級樓宇的租戶升級遷入；有條件的租戶則可考慮從核心商業區周邊升級搬遷至更具核心商業區“質價比”的項目內。

??金融、科技、專業服務仍為拉動全國辦公樓市場需求擴張的三駕馬車。在專業服務領域，律所延續了去年的擴張趨勢，成為甲級辦公樓市場主要需求驅動。傳統教育、在線教育、留學咨詢等細分領域表現強勁，在包括廣州、成都、南京、武漢、西安、昆明等在內的多個省會城市錄得成交。第三方辦公品牌運營商處在品牌輪換周期內，由于市場租金長期處于下行通道，早先進入市場的第三方辦公運營商因盈利空間收縮出現退租；同時，一些本地品牌運營商重新錨定價格區間后，以更合理的品牌定位抄底擴張。在金融領域，除傳統金融行業外，小額貸款公司在重慶、合肥等城市展現出活躍的新設需求。在科技互聯網領域，直播電商公司抓住低價窗口，新一輪需求涌現，在海口、長春、南昌、貴陽等城市逆勢增長。

??仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示：“展望2024年，隨著一系列影響中國經濟宏觀基本面的重大風險逐漸出清，在‘穩中求進’、‘先立后破’的思路下，更多穩增長政策將進一步細化和落實，驅動社會預期邊際改善。在辦公樓市場，在經歷了一輪完整的市場周期后，業主們正逐漸彌合市場信息和執行缺口，以快速的策略調整應對市場感知，將極大地降低企業等終端使用者的經營性成本，對改善營商環境和激發市場活力產生積極影響，從而增強全社會風險承受能力和創新精神，提振發展信心。”