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??專題視點

??從西安當前新房和二手房走勢來看，二者均保持較高熱度，新房成交量價齊升，項目來訪、認購、去化率均處核心一二線前列；二手房3月成交創2022年來單月新高，主要因業主以價換量、學區置業潮拉動。一季度一二手成交總量恒定，二手市場份額持續增長，與新房“不分伯仲”。與當前新房熱、二手冷的北京、上海、杭州等略有不同，西安呈現出一二手房均保持高位運行態勢，究竟背后邏輯如何？這一高熱態勢能否延續呢？

??01

??當前市場現狀：一二手房成交熱度居前、占比不分伯仲購房需求堅挺

??（本節有刪減）

??（一）新房成交量價齊升，項目來訪、認購、去化率均處核心一二線前列（本節有刪減）

??在行業整體下行背景下，西安樓市表現出較強的韌性。新房成交端來看，34個重點一二線城市中，4成城市新房銷量穩中有漲，漲幅普遍在20%以內；近6成城市價格穩中微漲，漲幅普遍在10%以內。西安市場總體成交規模量價齊升，成交均價同比漲幅7%與成交規模漲幅17%均相對靠前，在核心一二線城市中領先。

??從城市月度平均去化率變動情況來看，西安仍顯著高于27個重點監測城市平均去化率。自2023年年初以來27城平均去化率保持穩中有降態勢，西安熱度始終保持在平均線以上，至2024年3月末西安平均去化率尾35%，仍高于27城平均去化率9個百分點。

??從前端指標來訪、認購情況來看，西安在核心一二線城市中也處于相對高位。據CRIC監測重點項目顯示，今年春節節后西安來訪、認購節節攀升，特別是進入3月以來，本月周均來訪量541組，成交38套，環比2月回升126%，與1月相比，來訪增加65%，認購增加102%，基本達到去年底水平；本月共計35個項目進行意向登記，較上月增加24個項目，房企集中推貨，客戶看房欲望略有回升，客戶轉化率維持在8%左右高位波動。

??（二）業主以價換量+學區置業潮拉動二手房3月成交創2022年來單月新高（略）

??（三）一二手需求總量恒定，二手市場份額持續增長，與新房“不分伯仲”

??近幾年，西安新房和二手房成交規模總量基本保持穩定，據CRIC監測數據，2021年和2023年年成交總量規模基本都保持在1800萬平以上，2022年小幅下挫至1430萬平，也從未出現斷崖式下跌。2024年一季度預期一二手房成交面積達379萬平方米，同環比分別下降5%和32%，整體跌幅不及新房。

??事實上，自2022年末以來，西安二手房市場份額便呈現出逐月遞增態勢，自住需求剛需消費降級，涌入二手房市場置業，分流新房熱度。據CRIC監測數據，2021-2022年二手房成交面積占比僅有3成，而2024年一季度這一占比增至53%，二手住宅成交規模持平甚至反超新房。

??與當前新房熱、二手冷的北京、上海、杭州等略有不同，西安呈現出一二手房均保持高位運行態勢，究竟背后邏輯如何？下文我們將主要從需求端和供給端兩個角度出發，進行進一步剖析。

??02

??剛需改善“各取所需”經濟發展、配套完善吸引人才流入對樓市形成支撐

??（本節有刪減）

??（一）一二手客群差異顯著，改善聚焦新房，剛需分流二手保證市場維穩（本節有刪減）

??1、新房主力面積段110-150平高于二手，一二手成交套均面積差仍在拉大

??西安新房和二手房存在顯著的客群差異，新房主要集中改善客群，二手持續分流剛需，從新房和二手房主力成交面積段我們不難看出端倪，據CRIC監測數據，2023年新房主力成交面積段集中在110-150平，二手房主力成交面積段集中在110平以下，二者成交占比均接近6成。二手房主力成交面積段顯著低于新房。

??從西安2021年以來月度新房和二手房套均成交面積也可以看出，近年來新房成交有面積大型化趨勢，一方面與新房供應結構密切相關，隨著拿地成本逐步上升，開發商為保證項目利潤率，供給偏好更趨近于130平以上中高端改善戶型；另一方面，中高端客群為追求居住舒適度，對于大面積多功能戶型需求明顯上升。相較而言，二手房套均成交面積基本就在100平左右波動，持續分流新房剛需客群。

??2、改善關注產品升級，“四代住宅+科技系統”較二手次新房更具優勢（本節有刪減）

??改善+內卷是2023年產品端的主要特征，新房面積段130-150平方米，總價段200-300萬元是最為集中的產品區間，市場分化特征明顯，總價段 300萬元以上成交面積占比提升。

??因改善型需求涌入市場，推動開發商們進入了“卷”產品、競爭品質提升階段。特別值得注意的是，自2023年起，“第四代住宅”概念在西安呈現井噴態勢。在“獨立院子”自由、以及露臺不計面積全贈送實現超高得房率的優勢下，“第四代住宅”得到了較高的市場接受度。如龍翔奧城云璽143㎡戶型得房率高達97%，招商云山間得房率最高可達101%。

??還要部分項目依托豪宅、高品質奢居圍繞高凈值客群需求內卷升級，通過自身產品力+品牌+多重配套+圈層營造，為市場提供標桿產品，引領市場發展。典型代表為西安大明宮金茂府、招商西安序、科技路金茂府等依托科技系統實現產品升級。以科技路金茂府項目為例，不僅是西安第四座金茂府，更是金茂府系3.0在西安的首發作品。2023年11月金茂發布了全新的“府系3.0”概念。和此前著眼于“房子”的升級不同，府系3.0要打造的是一個“自然生長的社區”，從“一核四美兩配套兩服務”12大維度全面升級，為業主提供健康生活方式。科技路金茂府的“核心”，依然是金茂賴以成名的“十二大綠金科技”，通過迭代升級的科技系統，為業主營造衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜的五舒健康標準的居住環境。此外，作為府系3.0產品的代表，科技路金茂府的升級還增加了一個挑高約6米的浮島式觀景露臺。同時又選用特定建材和建筑方式進行“物理隔離”，充分保障業主隱私。

??3、一二手價差持續加大至3791元/平，二手因價格優勢備受剛需青睞

??縱觀西安2021年以來新房和二手房價格變化，大致可以分為兩個階段：第一階段，2021年1月到2022年5月，二手房價略高于新房，存在一定價格倒掛，但是價差并不算太大；第二階段，第三階段，2022年6月至今，二手房持續降價而新房價格相對堅挺，新房均價始終保持在二手房價格之上，且價差穩步擴大，至2024年3月末已達3791元/平方米。

??微觀項目層面，西安二手房項目降價情況屢見不鮮，據第三方平臺監測數據，西安二手房近兩年平均降幅在15%-20%，其中曲江中國鐵建萬科翡翠國際、曲江中海凱旋門、雁塔融僑鑫苑、航天富力城北區、曲江大華曲江公園世家三期、長安曲江瀾山等項目2024年成交價格較2021年高點降幅均在25%以上。

??（二）首位度高，交通、教育配套完善、經濟產業發展持續吸引人口增長（本節有刪減）

??1、人口紅利顯著：常住人口1300萬人全國第八，增量12萬人全國第四

??與核心一二線城市相比，西安人口增量與總量均保持較前增長名次，為樓市發展提供增量支撐。據各城市統計局公開數據顯示，截止2022年末西安全市常住人口為1299.59萬人，排名全國第八；人口增長量為12.29萬人，排名全國第四。西安作為西北五省的龍頭城市，無論是人口絕對量還是人口增量都名列榜首，為其樓市成交增長提供了有效支撐。

??事實上，西安從2015年-2023年常住人口和城鎮人口逐年增長，其主要原因是西安戶籍的開放、產業的不斷發展以及企業的持續落地以及對周邊省市人口吸附能力。據2023年西安全市3‰人口變動抽樣調查推算,年末常住人口1307.82萬人，比上年末增加8.23萬人，城鎮人口1044.69萬人,城鎮化率增至79.88%。

??2、交通、教育、醫療配套逐步完善，城市宜居性上升對周邊人口持續虹吸（本節有刪減）

??西安近年來也強化了對交通、教育、醫療配套的逐步完善，城市宜居性大大提升，同時也為其外部人口虹吸形成了良好的基礎。

??首先，交通層面，對內拉伸骨架，對外強化聯系，吸納周邊。具體來看，對外加強聯系，空運方面，西安咸陽機場2023年實現旅客吞吐量約4134萬人次，恢復至2019年的88%左右，位列全國第9位。鐵路運輸方面，“米”字型高鐵網加快建設。對內拉伸城市骨架，線網客流強度持續刷新歷史。線網加快建設，2023年全線網總客流歷史持續刷新，受元旦假期出游、走親訪友增多等多重客流因素帶動和影響，西安地鐵全線網客流量再創新高，單日線網客運量達470萬人次（2023年12月31日），較歷史最高客運量（2023年4月15日463.9萬人次）增加6.1萬人次。

??其次，教育配套層面，西安作為中國西部教育中心，擁有7所國家雙一流大學，中國高校排行軟科中國大學排名，前100上榜6所高校，西北第一。

??最后，醫療配套能級西北第一，擁有46家三甲醫院，28520位實有在職醫師，77774張實有床位數，同時擁有多個優勢學科，綜合醫療實力位列全國第6名。

??3、港務、高新區因產興城，產城融合發展，催生樓市熱度居于西安前列（本節有刪減）

??對比西北五省省會城市的GDP情況，西安具備壓倒性優勢，經濟總量處于5城第一，2023年末 GDP總額為12010.76億元， 與其余四市GDP總量之和基本相當。將西安GDP增長率與全國進行對比，可以看出，西安整體漲幅基本都在全國之上，2023年因疫情結束首年、戰爭頻發、美聯儲持續加息等影響，全國經濟復蘇緩慢，西安基本與全國漲幅保持一致，GDP增長率達5.2%。 

??從產業發展來看，《2023先進制造業百強市研究報告》數據顯示在近300個地市中，西安位列第11，西北第1、西部僅次于成都，北方僅次于青島，較2022年提升1位，較2018年躍升9位。 

??2023年陜西省兩會上公布，西安獲批建設綜合性科學中心和科技創新中心，繼北京、上海、粵港澳大灣區后，全國第四個雙中心城市，西部唯一。 

??正因如此，產業集聚地同樣也是樓市熱點片區，譬如港務區2023年土地供求量價、商品住宅成交均處前列，是創新產品最為集中的區域之一。

??浐灞國際港融合了浐灞生態區+國際港務區，雙區融合發展，擴大對內對外開放、屬于內陸改革開放高地，也是“北跨”發展的戰略支點。浐灞國際港可依托中歐班列長安號、西安國際會議中心、西安領事館區等形成西安對外開放新窗口；依托西安國際會展中心、西安奧體中心、酒店群等形成西安文體旅產業集群；依托位于浐灞的西安金融商務區和港務區的中央商務區形成西安東部總部經濟、金融產業高地。 

??再如高新區，2023年土地供求量價、商品住宅成交均處前列，是大西安房地產市場復蘇的重要引擎。高新區是全市經濟活力最旺盛的區域，其經濟增速、經濟占比、產業發展均為全市前列，作為大西安產業起搏器，擁有舉足輕重的地位。 

??2023年，西安高新區實現生產總值（GDP）3332.55億元，同比增長8.1%，經濟總量分別占到全省的9.9%和全市的27.7%。1至11月，規上工業總產值達3450.1億元，同比增長10.3%，汽車、電子信息、智能制造、生物醫藥、新能源新材料等五大支柱產業實現總產值3281.18億元、同比增長11.8%，全市占比超過一半。高新區因產興城，產城融合發展，催生區域樓市熱度居于西安前列。

??高新區在金融、科技、進出口貿易等方面在西安市的各區域中具有絕對性領先優勢，基礎設施優渥，為企業引進、企業落戶提供了堅實的物質經濟基礎，提供了大量優質的業源性客群。

??03

??供應端節制，政府適度降低供地規模新房多年延續供求持穩的健康模式

??（本節有刪減）

??（一）新房供給主導成交，狹義庫存去化壓力小，廣義庫存增幅放緩（本節有刪減）

??1、西安新房供給導向更為顯著，2015年以來從供不應求到供求持穩

??縱觀西安歷年來新房供給和成交變動情況，可以大體分為以下三個階段：第一階段2012年-2014年，供大于求，但供求比持續降低；第二階段2015年-2021年，供不應求，即便在2015-2018年年成交量均保持在1500萬平方米以上，整體供應量基本保持在1000-1200萬平方米波動，整體對于新房供應也相對比較克制。第三階段2022年至今，供求持穩，基本圍繞供求比1波動，供給導向更為顯著。

??2、狹義庫存去化周期低于18個月，廣義庫存微增但消化周期低于4年（略）

??（二）核心原因為政府供地“提質縮量”、地價持增，保證房企投資熱度（本節有刪減）

??1、近5年地市“提質縮量”、供求規模穩中有降，地價增至階段性高位

??縱觀西安涉宅用地市場供求趨勢，近5年整體供地規模穩步下行，以此帶動涉宅用地成交規模穩中有降，不過因政府堅持“提質縮量”，整體地價保持穩中有增，至2023年成交樓面價達5527元/平，仍處階段性高位。

??2、地市熱度止跌回升，2023年溢價率增至2.14%、流拍率降至7.91%

??從地市熱度來看，因2021年下半年地產行情“急轉直下”，地市溢價率下行、流拍率上升，而至2023年整體地市熱度止跌回升，涉宅用地流拍率為7.91%，相比2022年流拍率有所降低，2023年末涉宅用地溢價率為2.14%，溢價率相比2022年略有提升。

??3、西安地市成交量價仍在同類城市的中上水平，頭部房企投資首選（略）

??04

??短期研判：新房熱度將震蕩下行主城與西咸、新房與二手AB面冷熱延續

??（本節有刪減）

??（一）改善盤集中入市倒逼產品力競爭加劇，前期熱點搖號盤棄購率上升

??因西安3月供應放量、房企推盤節奏加快，據CRIC監測，本月西安共計35個項目進行意向登記，較上月增加24個項目。不過登記結果還是存在顯著差異，因改善盤集中入市，客戶對項目選擇更為挑剔，因而部分前期熱度較高的樓盤也面臨棄購率上升的現象。

??3月加推的項目中，兩個“萬人搖”項目雙雙跌落神壇：其一為御錦城19期項目，3月開盤銷售17號樓，總房源199套房源，包含了196套建面約116-134㎡的大三室房源、2套建面約143-156㎡的四室房源，和1套建面約33㎡的變異戶型，均價15575元/平方米首付約35萬就能上車。線上登記191組家庭，未核驗或申請撤銷家庭95組，撤銷率約50%。新房價格、產品與周邊二手房相比競爭力不足，開發商負面以及區域產品迭代，是其熱度下跌的主要原因。

??其二為高科麓灣國際社區項目，雖有大半年的蓄客期，登記結果仍不算理想。本次推出的是三期4號樓，119套房源，均價14667元/平方米，線上登記96組家庭，未核驗或撤銷67組，撤銷率占比約70%。值得注意的是，項目三期在二手房市場的去化也很不理想，目前掛牌32套房源，近30天帶看69次，近90天成交僅有2套。

??還有部分項目熱度不退，搖號項目有華發·利君｜都薈城央、保利云谷天匯，均是加推項目，華發·利君｜都薈城央以優勢地段+雙品牌房企聯合+均價1.73萬/平方米價格優勢+迭代產品等優勢，成為主城熱盤。保利云谷天匯則因第四代住宅產品+央企品牌+教育交通等優勢，逢開必搖。

??（二）新房高新、浐灞等主城熱點恒熱與西咸、高陵等外圍冷熱兩極分化加劇（本節有刪減）

??樓市以政策為導向，對比其他重點城市，西安政策相對寬松，2023年919新政松綁限購，縮小限購區同時條件放松，一是二環外放開限購；二是本市居民限購2套，不再限制落戶時間，非本市連續社保從2年降至6個月；三是剛需家庭認證放松；四是落戶門檻提高，學歷落戶需滿足畢業2年內；三環內：3年居住證+3年社保，三環外：1年居住證+1年社保。未來放松空間有限，因而也可以預判政策對市場刺激作用將更加微弱。 

??在這樣的政策基調之下，結合西安新房量價走勢：自 2021年4季度進入下行周期，2022年成交規模跌至900萬平方米,2023年持續維持在1100萬平方米左右，市場規模大幅縮量，并已進入新階段；目前，市場已基本完成規模筑底，政策及經濟對樓市的復蘇支撐仍有限，中短期內銷售規模將震蕩走穩，2024年全年成交規模預期在1000萬平左右，而成交均價或將延續高位，持穩1.8-1.9萬元/平方米。 

??結合供給端數據，高新區、浐灞區預期“熱點恒熱”，據CRIC監測數據，2021-2022土地供應前三區域為高新、浐灞、灃東，2023年土地供應為高新、港務、浐灞，回歸主城趨勢明顯。2024年結合樓地市成交熱力圖，市場將延續外冷內熱態勢，熱點地區將保持市場熱度，持續發力。

??（三）配售型保障房集中入市或將持續分流低檔主導的二手房市場份額（略）