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??導(dǎo)語

??合肥住房需求縮減，新房熱度減退，區(qū)域兩極化顯著。需求與供給制約放開，新房成交量跌價升，二手房“以價換量”份額升。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??前言

??2024年更是加速回調(diào)，成交規(guī)模居于核心一二線城市之首，二手房在價格等優(yōu)勢下成交規(guī)模相對堅挺，前4月成交同比僅降9%，一二手房成交由同頻共振轉(zhuǎn)為此消彼長，二手房份額升至78%。政策端合肥已從趨緊轉(zhuǎn)向全面松綁限制性政策，并出臺購房補貼等各類激勵措施。究竟一二手此消彼長背后邏輯如何？短期和中長期合肥市場是否存在一些結(jié)構(gòu)性機會呢？

??01
合肥住房需求總量收縮，新房熱度加速減退，區(qū)域冷熱兩極化顯著（本節(jié)有刪減）

??（一）合肥限價搖號等長期嚴苛，2024年對需求和供給的制約基本放開（本節(jié)有刪減）

??長期以來，合肥房地產(chǎn)政策在二線城市中當屬嚴苛，政策嚴控下樓市總體保持平穩(wěn)運行，庫存量整體偏低。2021-2024年間，合肥房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷由持續(xù)收緊向應(yīng)放盡放的全面轉(zhuǎn)向。

??2021年，合肥調(diào)控政策持續(xù)收緊。4月初，合肥“樓市新八條”發(fā)布，限購、限價、限貸、限售等全面加碼，濱湖、高新、政務(wù)及部分熱點學(xué)區(qū)所在區(qū)域二手房限購，從嚴控制商品住房定價，土拍前即明確入市售價，且限制地下室銷售和樓層價差，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查。月中，“住房公證搖號”細則公布，合肥開啟“搖號+限售”元年，旨在保護剛需購房，打壓投機炒房，對于登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于等于1.5的熱點樓盤實行搖號銷售，且公證搖號銷售時應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購房，搖到后自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年限售。8月，為打擊學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)，合肥擴大二手限購范圍，并設(shè)立二手學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價。除了需求端之外，供給端，5月、8月，兩輪集中土拍規(guī)則細化調(diào)整，基本建立了“價高者得+競配建+搖號”的競拍模式，首次對地塊出讓設(shè)定了毛坯備案均價。

??2022年，合肥調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松。住房端：5月，瑤海、新站、新橋產(chǎn)業(yè)園等非核心區(qū)域取消限購，放寬二孩及以上家庭限貸條件，多孩家庭首付可以3成起，6月，放寬購房落戶社保限制，落戶即可購房，無需再提交社保核驗，非本市戶籍的補繳社保即可購房。11月，放松離婚限購，離婚后再購房不再核查原家庭購房套數(shù)，松綁新房搖號規(guī)則，觸發(fā)公證搖號的比例由1.5降低至1.2。土地端，主要是8月的第三輪土拍開始，部分地塊試行現(xiàn)房銷售，并提升部分區(qū)域項目毛坯限價，比如濱湖區(qū)的金融板塊，毛坯限價已經(jīng)與此前同類項目精裝備案價齊平。

??2023年，合肥“四限”政策逐步放松直至基本放開。4月，限購縮圍降檻、限貸放松，廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)等區(qū)域購買住房不限購，老年成員、多孩家庭可買3套，持有安徽居住證的非戶籍可買1套，購房首套最低首付比例降至20%，二套最低30%，三套有一次未結(jié)清的由拒貸改為最低首付40%。9月，合肥全面取消限購、限售，并放松限價、限貸，購房不再審核購房資格，住房取得不動產(chǎn)權(quán)證后可上市交易，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，取消商品住房樓層差價率限制，執(zhí)行認房不認貸。土地端，年初合肥取消了毛坯限價，11月又取消了地價限制，重回“價格者得”的競拍模式。

??2024年，合肥在公積金、新房搖號、購房補貼等領(lǐng)域出臺支持政策，鼓勵剛需、改善購房。1月，合肥延長支持提取公積金支付首付款政策2年，5月，合肥出臺十條新政，主要包括：實施購房補貼，購買新房最低補貼1%，對于新市民、“以舊換新”等群體最高補貼2%，取消搖號，市區(qū)商品住房項目不再執(zhí)行公證搖號公開銷售，由企業(yè)自主銷售，提高公積金貸款額度，雙方正常繳存的住房公積金最高可貸額度調(diào)整為100萬元，單方調(diào)整為70萬元。5月21日，合肥將首付比例調(diào)整至國家規(guī)定的下限，即首套房貸首付比例降至15%，二套房貸首付比例降至25%，首套房貸利率也降至3.45%。

??表：2021年以來合肥重點房地產(chǎn)政策（略）

??2022年以來合肥調(diào)控政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向松綁，2023年末限制性政策更是全面放開，可以說目前政策對需求和市場的桎梏幾乎已經(jīng)可以忽略不計，那么是什么導(dǎo)致了合肥新房和二手房的冷熱分化呢？新房行情持續(xù)冷淡是因為供給約束還是需求約束？二手維持高熱動因何在？

??（二）過去6年一二手住房總需求相對穩(wěn)定，今年前4月總量同比銳減37%（本節(jié)有刪減）

??2018-2023年的6年間，合肥一二手住房總需求相對穩(wěn)定在1200萬平方米。2020-2021年，合肥新房和二手房年成交總量在1400萬平方米左右，2022年，合肥樓市進入深度調(diào)整期，一二手總成交規(guī)模周跌至967萬平方米，同比下降31%，2023年，合肥新房成交繼續(xù)縮量，但二手房市場“以價換量”，規(guī)模有所回升，帶動全年一二手總規(guī)?；厣?188萬平方米，雖與2021年高位仍有差距（-15%），但基本回到2018-2019年規(guī)模。

??2024年以來，在政策全面寬松的情況下，合肥一二手住房需求總量顯著降級，同比降幅創(chuàng)近7年之最。2024年前4月，合肥一二手成交總面積為298萬平方米，同比跌37%，新房、二手房均有所縮量，新房縮量更為明顯，前4月僅成交70萬平方米。以此推算，預(yù)計合肥今年一二手房成交總規(guī)模將跌破千萬平。

??合肥一二手房成交規(guī)模逐漸由同頻共振向此消彼長轉(zhuǎn)換。2021年到2023年上半年間，二手房與新房的成交量漲跌基本保持同頻，而2023年下半年以來，兩者的成交量關(guān)系逐漸趨于互補狀態(tài)，購房者“棄新選舊”轉(zhuǎn)投性價比更高的二手房，導(dǎo)致一手房成交萎縮而二手房成交量走高。

??（三）新房市場：2023年行情堅挺、量跌價升，2024年熱度加速減退（本節(jié)有刪減）

??1、2024年前4月新房成交累計同比跌66%、跌幅居核心一二線城市之首

??2023年，合肥新房市場行情總體堅挺，成交量小幅回調(diào)，均價繼續(xù)走高。全年合肥市九區(qū)商品住宅成交面積達到437萬平方米，同比僅微跌6%。成交均價不降反增，同比增長7%，至2.2萬元/平方米以上。

??但進入2024年，合肥新房市場加速降溫。2024年前4月，合肥新房供求雙雙大幅縮量，累計供應(yīng)68.5萬平方米，同比下降64%，成交累計63.3萬平方米，同比下跌66%，成交跌幅居于30個核心一二線城市之首。

??2、2024年以來項目去化率持續(xù)下滑，前4月平均去化率已不足3成（本節(jié)有刪減）

??2023年1月以來，合肥開盤項目去化表現(xiàn)持續(xù)下滑，2024年平均去化率進一步走低至3成以下。具體來說：2023年2-4月，合肥項目開盤平均去化率維持在60%以上，其中3月首開項目去化率一度達到86%，5月以后去化率穩(wěn)步走低，但基本維持在40%以上，全年推售的31630套房源平均去化率為55%。而進入2024年，去化率有進一步走低之勢，1月去化率跌破20%，2-4月也在25%以下。

??3、近期項目來訪認購量有所回落，成交轉(zhuǎn)化率進一步走低至5%以下（本節(jié)有刪減）

??近期，合肥項目來訪量有所回落，成交轉(zhuǎn)化率明顯走低。3月第1周-4月第4周，合肥市九區(qū)重點監(jiān)測項目周均來訪量為134組，相比較去年5月到今年2月的周均來訪88組，仍處在相對高位，不過相較于3月，4月的周均來訪量環(huán)比也下降了8%左右。認購及轉(zhuǎn)化率則是從去年5月以來就一直在走低，4月更是逐步降到5%以下。

??（四）二手住房：前4月成交量同比降9%、加速“以價換量”致二手份額升至78%（本節(jié)有刪減）

??合肥二手房市場份額持續(xù)增長，2024年前4月更是增至7成以上。2022年以前，合肥二手房市場份額普遍保持在40%左右，逐年小幅增長。2023年，合肥二手房市場份額一舉躍升至50%以上，即二手房成交規(guī)模超過新房，2024年前4月，合肥購房者繼續(xù)“賣舊不買新”，二手房成交份額首次達到7成以上，較2023年再增長約18個百分點。

??二手房成交走強主要依托“以價換量”，房源折扣下探至95折。2022年，合肥二手房房源平均可以按照掛牌價的97折成交，而到了2023年，成交價和掛牌價格的比進一步下探到0.95左右，政務(wù)、濱湖、高新區(qū)等新城區(qū)的“還價空間”超過10萬。

??02
改善聚焦新房，剛需分流至二手，產(chǎn)業(yè)集聚、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)導(dǎo)致區(qū)域“冷熱不均”（本節(jié)有刪減）

??（一）一二手客群差異顯著，改善聚焦新房，剛需分流二手保證市場維穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

??1、新房主力面積段90-144平、主力總價段150-350萬元顯著高于二手

??合肥新房和二手房存在顯著的客群差異，新房主要集中改善客群，二手持續(xù)分流剛需，從新房和二手房主力成交面積段我們不難看出端倪，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，合肥2024年前4月新房主力成交面積段集中在90-144平，二手房主力成交面積段集中在110平以下，二者成交占比均在7成以上；二手房主力成交面積段顯著低于新房。

??從總價段看，二手房市場客群購買力也低于新房。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，合肥2024年前4月新房主力成交總價段集中在150-350萬元，二手房則呈現(xiàn)出總價越低，成交占比越高的趨勢，100萬以下和100-150萬元二手房成交套數(shù)占比均在25%以上，二手房主力成交總價段也低于新房。

??2、改善盤去化優(yōu)于剛需盤，供應(yīng)稀缺、配套健全、價格優(yōu)勢成去化利器

??聚焦新房市場，即便整體市場韌性不及二手房，仍存在局部區(qū)域板塊熱銷的情況。具體來看，我們羅列了合肥2024年前4月成交面積TOP10區(qū)域板塊，可以看到，板塊單價高于2.3萬元/平方米的剛改、中改、高改板塊占據(jù)8席，改善片區(qū)整體銷量優(yōu)于剛需板塊。

??究其原因，一方面得益于政府“提質(zhì)縮量”供地策略，尤其是近2年來包河區(qū)五里廟板塊、政務(wù)東板塊、經(jīng)開區(qū)南艷湖板塊、濱湖區(qū)金融板塊等都是推地重點，整體供應(yīng)放量拉動成交；另一方面，這些熱點片區(qū)基本都是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好、醫(yī)療配套健全，譬如濱湖區(qū)金融板塊囊括了多家銀行總部、經(jīng)開區(qū)南艷湖板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)達，匯聚了醫(yī)療制藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。

??細化到項目層面，當前熱銷項目主要分為以下兩類：一是區(qū)域供應(yīng)稀缺、配套健全、產(chǎn)品力較強改善盤，二是價格優(yōu)勢顯著，或加大折扣或強渠道營銷等高性價比剛需盤。從4月合肥成交套數(shù)TOP10項目來看，多數(shù)項目憑借學(xué)區(qū)及景觀資源聯(lián)動、產(chǎn)品力、實景展示等維持銷量，部分項目通過聚焦渠道分銷，折扣下探，來訪及成交上漲。

??譬如榜首項目建發(fā)華潤翡翠云璟，位于翡翠湖板塊，近翡翠湖風(fēng)景區(qū)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯，168西校區(qū)，產(chǎn)品打造建發(fā)特色中式東方園林。再如招商天青臻境項目位于植物園板塊，板塊內(nèi)供應(yīng)較少，位置依山傍水，景觀資源具有一定的稀缺性，且項目為招商臻系作品，打造宋式美學(xué)實景示范區(qū)，疊加部分臻系產(chǎn)品品質(zhì)落地，產(chǎn)品兌現(xiàn)力強，現(xiàn)場展示面較強，客戶認可度高。強渠道營銷項目以中鐵建花語江南為典型代表，項目位于五里廟板塊，板塊內(nèi)在售新盤眾多，競爭激烈，折扣優(yōu)惠下探至91-92折，分銷點位由3.8%提高至5%，為4月區(qū)域內(nèi)分銷主推項目，來訪認購量明顯增加。

??3、一二手價差持續(xù)加大至5313元/平，二手掛牌量增價跌持續(xù)分流剛需（略）

??（二）產(chǎn)業(yè)集群支撐包河、經(jīng)開樓市熱度，學(xué)區(qū)等配套仍是二手客群“痛點”（本節(jié)有刪減）

??1、“學(xué)區(qū)房”熱度雖降仍是支撐成交主力，二手優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)量價仍“堅挺”（本節(jié)有刪減）

??購房者對于各類公建配套偏好度中，學(xué)區(qū)無疑是“重中之重”，學(xué)區(qū)改善仍是市場下行周期中比較堅挺的需求。我們羅列了合肥2024年前4月二手住宅成交套數(shù)超過20套部分小區(qū)情況，可以看出，雖然短期內(nèi)學(xué)區(qū)房的確有熱度轉(zhuǎn)降跡象，但是也有部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)價格保持“堅挺”，萬科森林公園價格“抗打”，成交量價居前，前4月成交套數(shù)高達77套，成交均價超3萬元/平，綠城翡翠湖玫瑰園、國建香榭水都等因優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)價格也保持在3萬元/平方米以上。

??整體上看，目前的學(xué)區(qū)房回歸理性，前幾年隨著教育集團化的推行和樓市上行，一時間遍地“名?！焙汀皩W(xué)區(qū)房”。如今隨著市場下行、教育集團化的普及，買房人越來越理性的看待學(xué)區(qū)這個問題，所以一些沒有時間沉淀、成績支撐的學(xué)校，已經(jīng)陸續(xù)被排除到“學(xué)區(qū)房”的范疇之外，對教育重視的家長往會頭部學(xué)校集中，也只有這些學(xué)校才能被稱為學(xué)區(qū)房。而現(xiàn)在購入學(xué)區(qū)房的這部分家庭，也屬于真正關(guān)注小孩教育，并不會因為害怕學(xué)區(qū)房貶值而放棄購買。

??2、包河、經(jīng)開等2023年GDP居前，產(chǎn)業(yè)人群集聚支撐區(qū)域樓市熱度（本節(jié)有刪減）

??而從合肥各區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布來看，我們發(fā)現(xiàn)樓市熱點片區(qū)包河區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等均有產(chǎn)業(yè)集群分布，且GDP產(chǎn)值靠前。而優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人口也為區(qū)域樓市提供了穩(wěn)固的成交支撐。

??包河區(qū)2023年GDP為1735.50億，增長4.5%。包河區(qū)是合肥經(jīng)濟總量最高的縣區(qū)，也是全省最發(fā)達的縣區(qū)之一。以大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)為代表的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以航空航天、高端裝備為代表的特色產(chǎn)業(yè)以及以新能源、生物醫(yī)藥等為代表的新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)集群，重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、智能裝備、汽車零部件、新材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。此外，廣播影視、數(shù)字出版和創(chuàng)意設(shè)計等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是包河經(jīng)濟的重要增長力量。

??經(jīng)開區(qū)（1409.90億）、蜀山區(qū)（1401.00億）、高新區(qū)（1371.70億）三地GDP均在1400億左右，三地是合肥經(jīng)濟的重要支柱。其中經(jīng)開區(qū)聚焦建設(shè)全國一流經(jīng)開區(qū)，打造國際化都市區(qū)核心區(qū)、國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)、長三角科創(chuàng)策源承載地，實施“南優(yōu)北拓，雙城協(xié)同”戰(zhàn)略，重點發(fā)展新一代信息技術(shù)、新能源汽車、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、智能家電等產(chǎn)業(yè)。要聚力打造世界集成電路產(chǎn)業(yè)集群、世界新能源和智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)集群。而高新區(qū)則聚焦建設(shè)世界一流高科技園區(qū)，打造享譽國際的科技創(chuàng)新策源地、引領(lǐng)全國的新興產(chǎn)業(yè)動力源、開放共享的要素集聚強磁場、彰顯和諧的智慧治理示范區(qū)，瞄準數(shù)字經(jīng)濟、健康經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟，重點發(fā)展集成電路及軟件、人工智能、新能源、生物醫(yī)藥和高端醫(yī)療器械、智能家電等產(chǎn)業(yè)。

??產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來人口集聚，從合肥2023年各區(qū)域常住人口分布我們也不難看出端倪，包河區(qū)、蜀山區(qū)既是產(chǎn)業(yè)高地，同樣也為人口集聚地，2023年常住人口分別達到了131.2萬人和110.5萬人，較2022年增量也達到了4.7萬人和2.9萬人，無論是絕對量還是增量都在各區(qū)縣鐘居前。

??3、常住人口增量22萬人位列榜首，“買房落戶”新政加持利好人口流入（略）

??03
合肥長期供地節(jié)制、新房供需平衡，供給側(cè)并未對成交產(chǎn)生明顯約束（略）

??（一）新房供求長期保持平衡，庫存見底、去化周期僅8個月處健康水平（略）

??（二）宅地按需定供、提質(zhì)縮量，價高者得、供地并未制約新房成交（略）

??1、2023年以來供地節(jié)制帶動新房供應(yīng)縮量，與住宅需求基本匹配（略）

??2、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，包河、瑤海、濱湖等占比至近6成，非核心區(qū)下降（略）

??04
總結(jié)預(yù)判：新房熱度短期低位持穩(wěn)，中期人口流入成交規(guī)模仍將穩(wěn)中微增（本節(jié)有刪減）

??（一）短期新房熱度轉(zhuǎn)降源于需求約束，供需持穩(wěn)庫存壓力小相對健康（略）

??（二）預(yù)期2024年新房量跌價漲，包河、濱湖等核心區(qū)仍存結(jié)構(gòu)性機會

??樓市以政策為導(dǎo)向，對比其他重點城市，合肥政策相對寬松，2023年上半年在4月份連續(xù)出臺五條政策，主要在限購、公積金層面寬松，下半年政策高頻松綁提速，需求端在降首付、降利率、認房不認貸等方面接連落地，全面放開購房限制。2024年整體利好政策有增無減，尤其是近期伴隨著市場熱度下行，5月15日合肥市發(fā)布《合肥市關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》涉及實施購房補貼、支持“賣舊買新”、提升公積金貸款額度等10項措施。

??在這樣的政策基調(diào)之下，結(jié)合合肥新房量價走勢：可以看出合肥基本7年一個大周期，3-4年一個小周期，會逐步由量價平穩(wěn)像量跌價漲轉(zhuǎn)變，合肥新房市場2019-2021年在600-800萬方規(guī)模，22年至今縮量至400-500萬方水平。2023年供應(yīng)454萬方，同比下跌4%，成交437萬方，同比下跌6%，成交均價22550元/㎡，同比上漲7%。根據(jù)城市周期發(fā)展，2024年有望延續(xù)量跌價漲，但是房價漲幅預(yù)期不超過5%，成交規(guī)模預(yù)期在400萬方左右持穩(wěn)。

??值得關(guān)注的是，聚焦地市，我們不難看出近年來，合肥供地“提質(zhì)縮量”，2023年九區(qū)涉宅用地成交規(guī)模收縮明顯，各板塊容量均有不同程度下降，但土地質(zhì)素有所提升，成交地塊多集中于核心區(qū)域或熱門板塊，外圍板塊熱度低迷。2024年前4月，合肥供地策略主打“小而精”，低容積地塊再現(xiàn)，濱湖成成交絕對主力。基于此，預(yù)期后市，這些核心區(qū)改善盤仍存結(jié)構(gòu)性機會，在區(qū)位條件、配套不分伯仲的情況下，更加考驗開發(fā)商的產(chǎn)品力。

??因當前整體二手房掛牌量增價跌，對于購房者吸引力較強，尤其是剛需因購買降級等因素，對于低總價、小面積、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)次新房青睞度相對較高，因而二手房成交占比或?qū)⒊掷m(xù)增長，有望逼近總需求容量80%。

??（三）因產(chǎn)業(yè)集群+人口紅利，中期新房成交有望保持500-600萬平方米

??短期來看，合肥樓市發(fā)展相對健康，雖然短期內(nèi)需求面臨階段性瓶頸，但是中長期來看，因產(chǎn)業(yè)集群帶來的人口集聚也將支撐其樓市容量穩(wěn)中有增。

??一方面樓市熱點片區(qū)包河區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等均有產(chǎn)業(yè)集群分布，且GDP產(chǎn)值靠前。隨著“芯屏汽合、急終生智”現(xiàn)象級產(chǎn)業(yè)地標的建設(shè)完善，人口集聚效應(yīng)還將加劇，包河區(qū)、蜀山區(qū)既是產(chǎn)業(yè)高地，同樣也為人口集聚地，2023年常住人口分別達到了131.2萬人和110.5萬人，較2022年增量也達到了4.7萬人和2.9萬人，無論是絕對量還是增量都在各區(qū)縣鐘居前。

??另一方面，2023年合肥全市常住人口增量為21.9萬人，在核心一二線城市中排名榜首，加之5月15日合肥“買房落戶”政策落地，預(yù)期也會為合肥樓市注入新的動能。

??我們預(yù)估經(jīng)歷了2024年調(diào)整期后，2025-2028年整體市場容量有望重回量價平穩(wěn)期。3-5年間新房年成交規(guī)模有望重回500-600萬平方米，而房價預(yù)期保持小幅微增，不會超過2.5萬元/平。