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??導語

??未來豪宅市場也將面臨顯著的分化行情，客戶對于產品會更加挑剔，高端豪宅產品競爭也將加劇。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

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??上海單價10萬+豪宅成交占比增至24%
超14盤去化率大于7成

??“日光盤”頻現江湖、銷售額刷新紀錄，上海豪宅市場正在走出“獨立行情”，市場份額持續擴容。據CRIC監測數據，2024年前4月上海單價超10萬元/平高端住宅共成交46.76萬平方米，成交占比高達24%，尤其是單價15萬+的頂豪產品，成交占比高達15%。

??從微觀項目開盤去化來看，3-5月迎來了上海豪宅的集中供應期，以此帶動市場熱度高位延續。據CRIC監測數據，2024年以來累計17個高端盤（單價超10萬元/平）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成。豪宅熱銷新聞持續“刷屏”：3月28日中海·順昌玖里項目開盤，銷售額達到196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212 套房源當天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創外灘壹號院二期開盤，當日售罄，銷售額達99.97億元。

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??地段、產品稀缺
滿足改善置換、資產配置等四重需求而屢屢開盤售罄

??對于豪宅產品而言，其價值更多地體現在區位和資源的稀缺性上。這批開盤的豪宅項目，基本都擁有核心的區位地段和資源優勢。一類是占據內環內城市核心區位。上海本輪入市的豪宅產品中，黃浦區的項目就占據多個席位，包括新天地板塊的中海順昌玖里、淮海中路板塊的凱德茂名公館、豫園板塊的露香園·云宸、老西門板塊的慶成府等。一類則是坐擁濱江資源。一線黃浦江景房是上海豪宅市場繞不開的話題，從東外灘到徐匯濱江，縵云上海、濱江凱旋門三期、綠城外灘蘭庭、融創外灘壹號院二期、保利世博天悅、匯元璽、香港置地啟元、保利濱江天珺等。

??這些豪宅項目能夠屢屢開盤售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，項目蓄客時間長。二是改善置換自住需求和部分首置客群。三是價差打新需求，部分項目價格倒掛依然存在，交易活躍度。

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??2024年上海城更類豪宅
預期供應達31個約189萬平
供需關系將決定項目加速分化“冷熱不均”

??據不完全統計，上海風貌別墅供應主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區，總共31個，預計供應量約189萬平左右，加之市中心待開發的風貌住宅儲備地塊高達12宗，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應將處于井噴期。

??從產品來看，主要分純風貌別墅盤和高層與風貌別墅混合盤，其中風貌別墅又有疊加和獨棟別墅兩種，待入市項目面積段基本都是在200㎡以上，與頂豪調性匹配。我們對部分樓盤的風貌別墅單價進行了預估，基本上在14-26萬/㎡不等，主要與樓盤的地段有關，越靠近核心地段，單價越高。

??因供應顯著放量，核心地段高端豪宅雖然除了居住屬性,資產保值增值屬性同樣被購房者看重,但市場去化最終仍須服從供求關系基本規律。可以預見，未來豪宅市場也將面臨顯著的分化行情，客戶對于產品會更加挑剔，高端豪宅產品競爭也將加劇。