市場于帥卿 徐凡淋 2024-04-28 09:41:43 來源：中房報
??上海豪宅走出了獨立熱銷行情。
??開盤即售罄、100%去化率、單日銷售額99.97億元，成為今年開年以來上海單盤銷售額TOP2項目的融創外灘壹號院二期，給市場帶來了一份頗為亮眼的成績。
??4月21日開盤的當天下午1點，347名購房者齊聚上海萬達瑞華酒店3層，根據搖號結果順序選購融創外灘壹號院二期此次推出的204套房源，不到5點，融創外灘壹號院二期宣布清盤，204套房源全部成交，總銷售額為99.97億元。
??4月25日，上海又一豪宅項目開盤，保利旗下高端豪宅項目“保利·世博天悅”開盤銷售，單日收金超80億元。
??除了上述兩個豪宅項目熱銷外，3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，更是以196.53億元總銷售額刷新全國開盤紀錄；4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤，總價1.1億元“樓王”開場即被選購，單日收金70.27億元；公布的積分入圍線達到113.04分，成為上海推行積分制以來入圍分第三高樓盤。
??據同策研究院數據顯示，今年一季度，上海3000萬元以上豪宅供應已超過了2017年~2022年的年均供應套數。
??易居研究院研究總監嚴躍進認為，上海豪宅項目持續熱銷，在某種程度上說明其背后資金的流動方向還是比較堅挺。
??對于上海豪宅熱銷，房地產分析人士認為有兩個方面原因：一是豪宅項目所處位置的稀缺性，二是出現了一二手房價格倒掛情況，買到就賺到，更加激發了購房熱情。
??據了解，4月21日開盤的融創外灘壹號院二期項目，4月18日開盤的濱江凱旋門項目以及3月底開盤的中海順昌玖里都存在一二手房價格倒掛情況。
??以融創外灘壹號院一期為例，業主已入住這里三四年，是板塊內排名前五的豪宅，目前在鏈家網上的二手房掛牌價為23萬~24萬元/平方米，實際成交價21萬元/平方米。相較本次銷售的融創外灘壹號院二期15萬~17萬元/平方米售價，有幾萬元的倒掛價差。
??此次，融創外灘壹號院二期主推建筑面積在255~380平方米房源，甚至還有建筑面積約533平方米的頂奢戶型，單套起步價3500萬元。具體來看，該批次清一色的大戶型房源中，總價段4000萬~4500萬元的房源為銷售主力，共推出72套；總價段4500萬~5000萬元的房源60套；總價段3500萬~4000萬元的房源僅有14套，此外還有34套總價段5000萬~6000萬元的房源和22套總價段6000萬~7000萬元房源，總價1億元以上房源也推出來2套。
??在這些房源中，融創外灘壹號院二期最大面積戶型為5單元的2701號房源，單價達到22.3萬元/平方米，總價約1.189億元，開盤不到3個小時就顯示已售狀態。
??再以上海新天地板塊的“中海順昌玖里”項目為例，其平均單價低于目前周邊二手房掛牌價格。據鏈家網二手房掛牌價顯示，中海順昌玖里北側毗鄰的翠湖天地雋薈項目，當前二手房價格為24.9萬元/平方米，東側的中海系建國里項目目前掛牌價為22.1萬元/平方米，均高于中海順昌玖里開盤均價17.2萬/平方米。
??除了巨大的價差外，位置也是這些豪宅項目熱銷的一大因素。融創外灘壹號院二期是上海市黃浦區重點項目，地處上海市黃浦區董家渡路399弄，東接全球第三大金融中心董家渡金融城，西接塑造了“上海精神”的老城廂，與外灘萬國建筑博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰，與地鐵9號線小南門站一路之隔，距離上海外灘僅約2公里。地塊位置的稀缺性不言而喻。
??“在郊區別墅和市區大平層的選擇上，最后我購買了上海市區的大平層項目。”4月24日，在上海市黃浦區融創外灘壹號銷售中心辦理簽約手續的買房人胡陽說，選擇核心地段大平層除了居住舒適度之外，很大原因看中上海核心地段的增值空間。
??胡陽是安徽人，父母經商，2000年他從國外研究生畢業后來到上海工作，現在已是落戶的新上海人。
??另一位在融創外灘壹號院二期簽約的購房者則是賣掉了兩套150平方米的住房后，將新家安置在了這里。
??“今年買豪宅的有40%~50%是上海本地人，主要以改善需求為主，尤其是帶有一定優化資產配置的購房者，很多都是把手里一兩套房齡較長的老房子賣掉，合力置換一套優質且有很強產品力的房子?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛表示，另有20%~30%的買房人分別來自杭州、寧波、無錫、南通、溫州等地，隨著今年上海購房政策的松動，包括內蒙古、西北區域的高凈值人群也有在上海配置住房資產。
??“目前市場上出手買房的多為改善性客群，賣掉舊房后重新進行資產配置；另外，上海中心城區一二手房有一定倒掛空間也是他們出手的重要因素。”上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示，購房者不用擔心資產貶值問題。
??豪宅熱銷是否代表上海樓市整體回暖？上述房地產行業分析人士認為，豪宅熱銷在整體樓市中并不具有代表性，整體樓市行情與宏觀經濟、房地產市場景氣度有較大關系。
??據上海鏈家研究院發布的監測數據顯示，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，環比增長299%，同比下降41%；成交金額594億元，環比增長440%，同比下降3%；套均總價1105萬元/套，環比增長35%，同比增長65%；成交均價86050元/平方米，環比增長29%，同比增長41%。
??另外，嚴躍進認為，在債務問題背景下，融創項目的售罄不僅證明了市場對項目的認可，也向外界展示了企業在面對挑戰時的應對能力和產品實力，“這也說明企業風險與項目風險之間的差異性，雖然融創在整體層面面臨一些風險和挑戰，但只要推出的產品具有足夠的競爭力和吸引力，就能夠獲得市場青睞。這與房地產融資協調機制比較像，‘只看項目，不看企業’，有助于企業和市場的恢復發展?！?/p>
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