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??“以價換量”成青島樓市常態(tài)。

??“近期我們店有房子剛開始報價320萬元，房東一次性降價40萬元后，就有4名購房者想買，最終順利成交。”青島市北區(qū)一位二手房經(jīng)紀(jì)人說，房東認(rèn)為與其小幅降價只會延長成交周期，不如一次性降到低，快速成交。

??青島天泰城一家品牌二手房中介門店負(fù)責(zé)人表示，目前青島樓市整體還是降價跑量趨勢，部分新盤推出了特價房、團(tuán)購等活動，相比開盤價格優(yōu)惠明顯；二手房市場因為降價幅度更大，整體成交情況要好于新房市場。

??根據(jù)卓越數(shù)據(jù)，截至3月30日，青島新建商品房成交14601套，成交189.37萬平方米，成交總價274.85億元，同比去年分別下降40.17%、34.34%和35.61%。價格亦處于下行通道，已經(jīng)環(huán)比9連降。

??整體來看，今年一季度青島樓市熱度不如往年。

??為活躍市場，3月底，青島市又連發(fā)兩條購房新政：階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調(diào)整住房公積金貸款最高額度至115萬元。分析人士普遍預(yù)計，后期利好政策繼續(xù)加碼，青島樓市價格戰(zhàn)還將持續(xù)。

??新盤銷售冷熱不均

??今年開春后，青島開發(fā)商繼續(xù)變著花樣賣房，“買房送小米汽車”“炫技內(nèi)卷”發(fā)力推盤，各類折扣層出不窮。

??青島市北區(qū)勝利橋板塊的中海寰宇時代雲(yún)境是目前青島主城流速較快的樓盤之一，廣受改善型購房者的青睞。“周末每天能來60多組客戶，工作日也能來20多組，真有點接待不過來，談客桌坐得滿滿當(dāng)當(dāng)。”該項目一名銷售人員表示，進(jìn)入3月份后，受政策利好影響，市場熱度明顯回升，客戶入市意愿有所提高。

??我們注意到，該項目正在進(jìn)行團(tuán)購活動，價格也比較靈活。“我們現(xiàn)在‘一客一制’，價格可談，政策允許的情況下可以申請?zhí)貎r房。”上述銷售人員表示，3月份項目銷售不錯，“四五十套肯定是有的，每個人都能開單，業(yè)績好的同事能賣八九套。”

??靈活的定價政策疊加政策的利好吸引了不少購房者。“我公積金繳存額度高，3月份青島提高了公積金貸款上限，月供減了近2000元。”在中海中海寰宇時代雲(yún)境，青島市民季先生表示，他從去年開始看房，最近開發(fā)商讓利活動多，幾乎都能申請到特價房，著急購買婚房的他決定不再等。

??“價格”仍是吸引購房者的第一利器。青島歡樂濱海城板塊的信泰富濱海國際中心是今年青島一季度最具“話題”的樓盤：2月份，該項目推出特價房源，由去年開盤價最低價24000元/平方米降至16500元/平方米起。

??“去年8月份開盤后去化速度并不快，半年一共賣了30多套房子；今年推出特價房源后，一下賣了50多套。”在中信泰富濱海國際中心售樓處一名銷售人員坦言，這批特價房源性價比很高，后續(xù)預(yù)計還會推出類似房源。

??雖然熱鬧的場面令人欣喜，但這并不是市場的全貌，“冷熱不均”才是今年一季度青島樓市更為客觀的情況，熱的是“網(wǎng)紅盤”、降價盤，冷的是非核心項目和一些高端項目。

??走訪發(fā)現(xiàn)，青島市北區(qū)遼陽路中鐵諾德逸安居項目地理位置優(yōu)越，但售樓處客流稀少。項目于2023年11月取得預(yù)售許可，截至目前204套房源僅網(wǎng)簽了16套，去化率約為7%。更有項目因去化緩慢選擇封盤，李滄區(qū)樓山春曉項目就是其中之一。有業(yè)內(nèi)人士稱，青島新房都在降價，樓山春曉屬于央企盤，降價降不動，在尋求其他方案。

??“現(xiàn)在的行情是‘看的多，買的少’。”青島李滄北板塊一名從業(yè)超過10年的新房銷售人員表示，一季度這波熱度在他們的預(yù)料之中，不過實際轉(zhuǎn)化效果一般，去年同期業(yè)績好的同事單月就賣出了十幾套，壓力之下不少同事陸續(xù)轉(zhuǎn)行。

??“當(dāng)下青島市場對改善型產(chǎn)品觀望情緒較重，尤其是套均500萬元以上的高端產(chǎn)品。”青島市嶗山區(qū)某TOP20房企營銷負(fù)責(zé)人表示，一季度所在的項目到訪寥寥，銷售難達(dá)預(yù)期，正在調(diào)整策略積極應(yīng)對。

??即使是流速較快的熱盤從業(yè)人員也難言輕松。“我們既考核流速也要追求利潤率。在制定指標(biāo)任務(wù)時，集團(tuán)層面會考慮市場因素，但指標(biāo)是硬的并且會動態(tài)調(diào)整，即使我們已做的足夠好，完不成也不會被認(rèn)可。”青島市北區(qū)一家央企樓盤品牌負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下的環(huán)境下我們?nèi)セ瘔毫艽螅瑢κ袌龅奈磥眍A(yù)期并不樂觀，下一步將順應(yīng)市場趨勢，在價格上繼續(xù)讓利，推出性價比更高的產(chǎn)品。

??成交數(shù)據(jù)佐證了今年一季度青島新房市場的疲態(tài)。根據(jù)卓越數(shù)據(jù)，截至3月30日，今年青島新建商品房成交14601套，成交189.37萬平方米，成交總價274.85億元，同比去年分別下降40.17%、34.34%和35.61%。

??青島新房價格亦處于下行通道。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月份青島新建商品住宅價格環(huán)比下降0.3%，同比下降2.9%，至此，青島新建商品住宅價格已經(jīng)環(huán)比9連降。

??青島卓易數(shù)據(jù)高級市場分析師王玟琳認(rèn)為，從去化情況來看，目前青島新建商品住宅市場的去化周期比2023年有所延長，目前約為26個月，部分供地節(jié)奏較快的區(qū)域，仍面對價格戰(zhàn)的壓力。

??有二手房掛牌三四天就成交

??相比新房市場，目前青島的二手房市場成交更為活躍。

??“今年一季度二手房市場的熱度在我們預(yù)料之中，成交比較活躍，上個月區(qū)域經(jīng)紀(jì)人人均月入過萬元，不少門店的業(yè)績達(dá)到三四十萬元，足以覆蓋運(yùn)營成本，近期我們還在招聘。”青島鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬表示。

??“市場處于僵持的背景下，房東要促成交易必定在價格上做更多讓步。此外，一旦有交易案例，成交價格低于小區(qū)平均價格，也會導(dǎo)致其他業(yè)主主動下調(diào)掛牌價格，否則沒有性價比的房源是不會被關(guān)注的。”多位受訪人士表示，在房價持續(xù)下行下，不少房東心理預(yù)期發(fā)生變化，陸續(xù)下調(diào)價格，“不大幅降價就難以脫手”“珍惜首個出價人”逐漸成為共識。

??青島市場不乏降價超過百萬元的案例。西海岸江山瑞城一套134平方米三居室近期再降價16萬元，報價172萬元，該房源2022年首次上架上報價為275萬元，降幅接近40%。

??除了價格承壓，青島二手房市場另一特點是掛牌量持續(xù)增加。據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，截至4月18日，貝殼青島平臺掛牌的二手房數(shù)量為124963套，去年12月底這一數(shù)據(jù)為118075套，4個月時間掛牌增加近7000套。

??不過，青島二手房市場流動性仍在。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月青島市二手房全部房屋成交6198套，環(huán)比上漲144%，而6198套的月度成交值也成為自去年6月以來的月度成交峰值。

??孫鵬將開年來二手房成交相對活躍的態(tài)勢總結(jié)為三點：一是掛牌量提升，議價空間較大，“以價換量”帶動二手房活躍度相對較高;二是二手房作為現(xiàn)房，購房者所見即所得，同時降低了購房者的入住時間;三是春節(jié)后為了孩子上學(xué)的住房需求增加，也促使具備優(yōu)質(zhì)教育資源的二手小區(qū)活躍度提升。

??在此背景下，二季度青島樓市熱度是否會回升？

??3月底青島連發(fā)兩條購房相關(guān)新政，一是自2024年4月1日起，階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；二是自3月29日起，青島市調(diào)整住房公積金貸款政策，統(tǒng)一購買首套房與二套房公積金最高貸款額度，住房公積金最高貸款額度可達(dá)115萬元。

??“對于購房者來說，兩項政策的發(fā)布進(jìn)一步降低了購房成本，尤其是對于購買首套房的剛需客群以及賣掉舊房購買新房的換房人群來說，可以有效減緩還貸壓力，一定程度上提振了購房信心。”青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)表示。

??不過，中國房地產(chǎn)報城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌認(rèn)為，相較于去年，今年的一季度市場相對平淡，雖然利好政策不斷，但刺激作用卻在逐漸衰減，當(dāng)下市場觀望情緒仍然比較重，二季度即使熱度即使持續(xù)回升，但幅度也會有限。