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??2024年4月16日，上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面34.9萬平方米，成交總金額約118.9億元。

??與上一輪土拍相比，本次土拍最大的不同便是對 “7090”政策的松綁。

??但從結果來看，本輪土拍熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，整體溢價率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??除此之外，本次土拍還有一個亮點，民企運氣爆棚，全場唯二的大華和龍湖兩民企均搖中熱門地塊。

??整體來看，由于“小陽春”行情缺席，因此土拍熱度不及前期。在當前新房去化能力有限的情況下，市場也將更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間。

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當天（3月15日），上海土地市場網掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊。供應總建面僅34.9萬平方米，體量在歷次集中土拍中處于較低水平，但與一批次首輪掛牌地塊一致，土地質量相對較佳。

??需要注意的是，這6宗地塊的中小套型標準均發生變化，統一調整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。

??此前，在“7090政策”標準下，一直以來上海“中小套型住宅設計建設標準”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

??不僅如此，根據以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等，而此次出讓地塊中小套型占比則從50%到70%各有不同，具體來看，6宗地塊的中小套型比例要求除普陀桃浦地塊為70%外，其余5宗地塊的中小套型比例要求都有所下調：浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%；奉賢新城地塊為55%；嘉定菊園、靜安中興地塊為60%，改善戶型的比重明顯提升。

??究其原因，主要是由于當前市場剛需客群明顯減少，以中大戶型為置業目標的改善客群逐步成為主流，之前以中小戶型為主力的“7090”供給政策有些不合時宜，為提升需求和產品的契合度，因此“7090”政策適時調整。

??據不完全統計，本次掛牌的6宗地中，普陀區桃浦科技智慧城地塊和嘉定區菊園社區地塊均僅有一名競買人，其余4宗參拍房企數量均有多家競買人參拍。其中，閔行浦錦地塊參拍房企更是多達12家，房企參拍熱情冷熱不均。

??但整體上來看，受“小陽春”缺席的影響，本輪集中土拍與一批次首輪土拍5宗地均溢價成交相比，房企參拍熱情有所下滑；

??據不完全統計，一批次首輪土拍5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數量超過4家，閔行古美地塊參拍房企達12家。其中吸引12家房企報名參拍的閔行古美地塊，因超出10家房企競標，時隔兩年再度觸及企業打分條款。

??從競拍房企名單來看，一批次無論第一輪還是第二輪土拍的房企依然以央國企為主，第一輪民營房企僅有大華參拍，第二輪民營房企有大華和龍湖參拍。

??從土拍結果來看：6宗地中，有3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，市場分化行情仍在延續，整體溢價率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??其中，參拍房企最多、市場熱度最高的當屬閔行浦錦地塊，該地位于外郊環間，距軌道交通8號線江月路站約600米，周邊公共設施齊全。因此吸引了多達12組房企報名，最終，經過18輪競拍，達最高限價，之后通過高品質建設競報環節、公租房比例競報兩個環節，競買人均接受7%公租房比例上限指標，之后進入搖號環節，大華成為“幸運兒”，以25.56億元競得該地，溢價率10%，成交樓面價42350元/平方米。

??該地房地聯動價69000元/平方米，按照其房地聯動價測算的話，地房比為61%，房地差為26650元/平方米，盈利空間雖然不是十分充裕，但考慮到該板塊近些年出讓地塊較少，周邊競品較為稀缺，因此快速去化是大概率事件，在當下的市場環境下，這類可以實現較快周轉、資金較快回流的項目成為房企競相追逐的熱點，因此房企參拍熱度維持在高位。

??此外，靜安中興地塊市場熱度也頗高，吸引了9家房企參拍，經過多達20輪競拍，價格觸及最高限價，最終越秀以159682萬元的總價搖號競得，樓面價78197元/平方米，溢價率10.00%。

??綜合5宗純宅地成交樓板價與其房地聯動價來看，平均地房比為0.55，房地差也均在2.46萬元以上，盈利空間還是比較充裕的。

??上海本輪土拍延續2022年以來央國企為主力的格局，民企僅有本土大華、龍湖兩家。不過這兩家房企都運氣爆棚，分別搖中閔行浦錦和奉賢新城地塊（該地是龍湖&建華置地聯合體搖中），其余4宗被央國企拿下。

??央國企中，當屬越秀運氣較佳，將本場土拍唯一的內環內地塊——靜安中興路地塊搖中。這也是在2023年4月的首輪土拍之后，越秀再度在該板塊拿地。此外，象嶼&聯發以23.63億元、6.49%的溢價率拿下浦東曹路地塊，表現也相對較佳。

??整體來看，由于“小陽春”行情缺席，2024年上海一批次二輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，不僅僅上海，同日進行集中土拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，8宗地有7宗底價成交，唯一溢價成交的地塊溢價率也僅有1.8%。

??土拍熱度降溫的緣由，一方面，有土地質量下降的原因，另一方面，更多地有大環境持續下行有關。

??我們認為，相對個別城市、個別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業整體的供求平衡。在供求關系和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段較長的時間。