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??4月22日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，預(yù)期之內(nèi)，在MLF利率未變動的情況下，1年期和5年期以上LPR保持穩(wěn)定。

??要知道，今年2月5年期以上LPR下調(diào)25個基點至3.95%，是LPR機(jī)制設(shè)立以來最大幅度調(diào)整。隨后兩個月，LPR未做調(diào)整，短期內(nèi)LPR進(jìn)一步調(diào)整的空間并不大。

??中國央行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和目標(biāo)實現(xiàn)情況，用好儲備政策。

??LPR下調(diào)空間或已不大，未來更多房價調(diào)整壓力大的城市或許通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。截至目前，已有超40個城市階段性取消首套房貸利率下限。

??4月LPR“按兵不動”符合預(yù)期。

??為什么這么說？

??首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點而來，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率為2.50%，與上月保持一致，這也使得市場對于LPR調(diào)降的預(yù)期降低。

??其次，從過往LPR調(diào)整節(jié)奏來看，今年2月，5年期LPR從4.2%降至3.95%，超預(yù)期調(diào)降25BP已是LPR設(shè)立以來最大幅度下調(diào)，短期來看調(diào)整空間不大。

??歷史數(shù)據(jù)來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經(jīng)歷過8次調(diào)整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年來共計下降了90BP。

??還有一個重要信息。一季度新發(fā)放個人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個百分點，首次低于企業(yè)貸款利率。這意味著，金融政策對房地產(chǎn)市場的支持力度有所加強(qiáng)，尤其是在2月5年期LPR報價單獨下調(diào)25BP之后直接影響到個人住房貸款利率下調(diào)，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點。

??中國央行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，今年以來，前期做的一系列貨幣政策正在逐步發(fā)揮作用。未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和目標(biāo)實現(xiàn)情況，用好儲備政策。

??5年期及以上LPR變動，直接影響到房貸利率變化。

??但有一點值得注意的是，去年1月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??這意味著，“取消首套房貸利率下限”的城市將不受LPR變動影響。也就是說，即便5年期LPR不作調(diào)整，房貸利率也有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

??目前，購買普通住宅首套房貸利率和二套房貸利率均已降至歷史低位。援引貝殼數(shù)據(jù)顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%。可以看出，主流房貸利率平均值均低于LPR加點的下限值。

??這與多地階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限有很大的關(guān)系。

??根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2023年9月底，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點；24個城市取消了下限。

??進(jìn)入2024年，取消下限的城市數(shù)量明顯增長。據(jù)不完全統(tǒng)計，4月以來已有接近20城宣布取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、蕪湖5個城市加入，官宣階段性取消首套房貸款利率下限。

??新房價格同環(huán)比連續(xù)三個月下行是觸發(fā)這些城市取消房貸利率下限的關(guān)鍵。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，3月70個大中城市中，有40個城市連續(xù)3個月新房價格指數(shù)同環(huán)比下跌。這也意味著后續(xù)將有更多符合條件的城市取消房貸利率下限，其中沈陽、青島、南昌等城市已宣布階段性取消首套房貸利率下限。

??從目前來看，LPR上一輪大幅度調(diào)整帶來的刺激并不足以抵消購房者“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，整體樓市延續(xù)探底行情，成交同比下降52%，較去年四季度降幅也達(dá)43%。

??當(dāng)前市場環(huán)境下，政策的關(guān)鍵是通過降低購房者購房成本，提高購房意愿。

??目前來看，除了對降息抱有期待以外，政策端還有其他調(diào)整空間。

??比如，減稅降費，尤其是重點一二線城市下調(diào)住房交易稅費，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限。

??另一方面，地方調(diào)控進(jìn)一步優(yōu)。比如近期樓市調(diào)控模范生長沙全面取消住房限購、落地“以舊換新”政策，新一輪政策松綁潮仍在持續(xù)，未來一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市四限政策仍有明顯松綁空間，其余已解除限制的二三線城市將在公積金、購房補(bǔ)貼方面持續(xù)發(fā)力。

??整體來看，政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不會改變。

??當(dāng)前市場根本原因在于居民對于就業(yè)和收入增長缺乏長期穩(wěn)定的預(yù)期，所以，唯有穩(wěn)住預(yù)期，降低購房成本，才能有效促進(jìn)住房消費。

??在市場預(yù)期和信心尚未修復(fù)之前，房地產(chǎn)市場仍將處于筑底調(diào)整的階段，這一階段房地產(chǎn)市場存在較大不確定性，需要更多利好政策支撐和時間修復(fù)。