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??導語

??政策給了口子，很多可能性和機會也就創(chuàng)造出來了。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月27日，上海發(fā)文優(yōu)化新出讓商品住房用地套型供應結構，聯(lián)系到今年以來，多地發(fā)布計容新規(guī)，以期鼓勵高品質住宅開發(fā)建設。這些規(guī)則調整重點指向哪幾方面？又將對房地產行業(yè)產生哪些影響？還有哪些配套政策有待優(yōu)化？

??01

??滬深取消70/90，各地出臺計容新規(guī)：放寬不計容比例、發(fā)展第四代住宅、限高等

??今年以來，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質住宅開發(fā)建設，以各地出臺了一系列新規(guī)，包括取消70/90套型限制、優(yōu)化容積率計算規(guī)則、鼓勵發(fā)展第四代空間建筑等。具體可以分為以下幾方面：

??第一，上海、深圳等放開70/90戶型比例限制。“70/90”政策是2006年建設部為了調控住房結構出臺的政策，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。今年3月，深圳宣布廢止執(zhí)行了18年的70/90政策。4月，上海一批次土拍悄悄放松了中小套型的比例和面積要求，8月27日，上海正式發(fā)文優(yōu)化新出讓商品住房用地套型供應結構，將多層、小高層、高層中小套住宅面積上限分別調整為100平方米、110平方米、120平方米（往年分別為90、95、100平），中小套型占比最低要求調整為中外環(huán)間70%、中環(huán)內及新城和南北轉型重點區(qū)域60%、外環(huán)外50%（往年為60%-80%）。

??第二，減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容。比如深圳將機房、避難層等公共空間列為“不計容面積”。南京規(guī)定突出屋面的設備用房、樓電梯間，水平投影面積之和不超過屋面面積八分之一的可以不計入容積率。珠海規(guī)定住宅首層不超過3.9米的可以作為車庫，不計算計容建筑面積。

??第三，放寬半開敞空間半計容比例，調整陽臺進深等約束條件。廣州陽臺等半開敞、半計容的空間比例從15%放寬至20%，允許設置一個滿足連續(xù)開敞不低于40%的主景觀陽臺不限制進深。貴陽對兩層及以上通高的陽臺不計入容積率。懷化封閉陽臺也可以按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積。

??第四，解除容積率1.0的供地限制。比如蘇州明確在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0的供地標準。

??第五，放松建筑密度、高低配等指標要求。貴陽規(guī)定在交通、配套條件較好的區(qū)域，住宅項目建筑密度可高于43%。懷化允許在滿足滿足國家相關規(guī)范要求并經規(guī)劃批準的前提下，可對筑密度、綠化率、建筑高度等在原指標5%幅度內調整。

??第六，放寬層高限制。廣州對套內建面超過144㎡的住宅，挑空部分層高從6米放寬至7.2米。南京規(guī)定套內建筑面積超過120平方米的住宅起居廳和餐廳可以適當提高層高。贛州住宅建筑標準層層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米。

??第七，優(yōu)化飄窗和設備平臺管控要求。佛山取消對單個陽臺的進深和面積限制，取消飄窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。深圳增加凸窗尺寸，凸窗的進深由0.6米增加到0.8米。懷化飄窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米，不大于4.0平方米/戶的設備平臺不計入容積率和建筑面積。

??第八，出臺限高令，控制超高層住宅開發(fā)。深圳規(guī)定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。昆明規(guī)定新建的城鎮(zhèn)住宅限高80米、商業(yè)限高150米，并制定了5個分區(qū)建筑高度限制，依次為：27米、36米、54米、54米、80米。江蘇省發(fā)布高層建筑規(guī)劃建設管控征求意見稿，明確各地一般不得新建100米以上住宅，城區(qū)常住人口100萬以下城市嚴格控制新建80米以上住宅。

??02

??新規(guī)提升得房率變相降低購房成本，未來新房產品更趨大型化、改善化

??一系列計容新規(guī)會對房地產市場產生哪些影響？主要有以下三方面：

??對于新房產品而言，未來面積大型化、產品改善化的趨勢將更加明顯。上述城市計容新規(guī)的共同導向是鼓勵房企開發(fā)高品質住宅產品，陽臺可做大、飄窗可做深、層高可做高，以及鼓勵發(fā)展垂直綠化的第四代空間住宅等，以期提升居住的功能性和舒適性。控制高層住宅開發(fā)、放寬低容積率產品供應，也意味著純剛需類產品市場份額將持續(xù)收縮，低密及大戶型的改善性產品將成為新房市場成交主導。

??對于消費者而言，新規(guī)有助于提升得房率，相當于變相降低購房成本。通過將公共開放空間列為不計容，公攤面積將會降低，放寬陽臺等半開敞空間的計容比例，則意味著購房者可以獲得更多的“贈送面積”，兩相疊加，未來100%甚至120%的得房率將成為可能，較之目前普遍8成左右的得房率將有顯著提升，對于購房者而言，購買相同的套內面積只需要付出更少的總價，購房成本和門檻都將相應降低。

??對于行業(yè)而言，商品房升級并拉開與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。商品房產品升級后，其與保障房的區(qū)分度將進一步拉大，讓商品房可以回歸商品屬性，產品供給和價格由市場主導決定，保障房體系則用于滿足工薪階層的基本住房需求，由政府主導，對價格及運營管理都有嚴格管制，由此“改善有市場、剛需有保障”的雙軌制住房供給體系將逐漸形成和完善。

??03

??建議配合取消限價、優(yōu)化供地機制，融資、預售、公積金政策向高品質項目傾斜

??為了提升改善住宅品質，除了上述規(guī)劃管控調整之外，還有哪些配套政策有待優(yōu)化？

??一是逐步取消限價政策，讓商品房回歸商品屬性，由市場主導價格決定機制。限價機制是房地產市場過熱時期的調控產物，限制住房價漲幅的同時，也帶來了一二手倒掛的套利空間，并催生了開發(fā)商降標減配等道德風險。在雙軌制供給體系建立的基礎上，保障房土地由劃撥所得，成本和價格總體可控，因此房價上漲可以有效控制在商品房領域，這也讓限價政策取消成為了可能。今年以來，已有19個城市松綁限價，其中沈陽、鄭州、蘭州等已明確不再對新建商品住房銷售價格進行指導，由房企自主定價銷售，珠海等縮短價格備案管理，黃山等放寬尾盤銷售價格下限，蕪湖等取消取消樓層差價限制。但截至目前北京、上海、杭州、成都等仍在實行價格備案審查制度，限制新房售價上限，岳陽、唐山、株洲等城市在2022年發(fā)布限跌令，明確新房銷售價格不得低于備案價的85%-90%，也還未明文取消。

??二是優(yōu)化土地供給結構，優(yōu)質地塊出讓環(huán)節(jié)競品質。一方面，順應市場結構調整，提升核心區(qū)域土地供給所占比重，另一方面，對于優(yōu)質地塊可以在出讓環(huán)節(jié)增加高品質建設要求，典型如上海，將在今年第五批次宅地出讓中對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”，除原有的綠色建筑、超低能耗建筑等高品質建設指標外，增設了“競裝修標準”“競公共設施和開放空間”“競無償移交人才住房”三項指標，鼓勵市場主體建設優(yōu)質住房。

??三是支持在建項目適應市場需求調整規(guī)劃設計方案。在不改變用地性質、不提高容積率的前提下，支持在建續(xù)建商品房申請優(yōu)化調整建筑設計方案，對不適應市場需求的住房戶型做出調整。

??此外，對高品質項目住宅項目，可以在融資、預售許可、預售資金監(jiān)管、公積金貸款等方面予以政策傾斜。比如適度上調大戶型高總價的改善類產品公積金最高貸款額度，指導商業(yè)銀行在房地產開發(fā)貸款授信審批、利率定價、貸款期限方面給予優(yōu)惠政策支持，允許分階段辦理施工許可等行政審批手續(xù)，分類放寬高品質項目預售審批形象進度要求等。