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??2024年，多地積極執(zhí)行中央穩(wěn)市場(chǎng)政策，去庫(kù)存成效顯著，東莞、鄭州等城市大幅降低土地供應(yīng)，消化周期縮短，市場(chǎng)信心有望回升。

??◎  文 / 馬千里

??2024年四季度，房地產(chǎn)終于在迎來(lái)了核心指標(biāo)的企穩(wěn)，10月份以來(lái)全國(guó)新房月度網(wǎng)簽面積連續(xù)同環(huán)比保持增長(zhǎng)，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房?jī)r(jià)降幅也在年末迎來(lái)了收窄。“丁祖昱評(píng)樓市”年末發(fā)布會(huì)分析，基于庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)等8個(gè)維度45個(gè)細(xì)分指標(biāo)判斷，杭州、上海、成都、西安等八個(gè)城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，將在2025年率先回穩(wěn)（詳見(jiàn)文末附表）。

??但更多的城市同樣在大力推行去庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)，供小于求已經(jīng)成為了城市新房市場(chǎng)的常態(tài)。相比率先回穩(wěn)的8城，眾多“后進(jìn)”城市進(jìn)入回穩(wěn)期或許稍晚，但去庫(kù)存的腳步同樣不曾放慢。

??PART 01

??狹義庫(kù)存：鄭州、青島等8城壓降超100萬(wàn)㎡
快速推進(jìn)穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程

??就2024年狹義庫(kù)存規(guī)模變動(dòng)情況來(lái)看，絕大多數(shù)樣本城市狹義庫(kù)存規(guī)模有所下降，少數(shù)明顯上升的上海、成都、西安，均為當(dāng)前新房市場(chǎng)去化表現(xiàn)較佳，躋身2025年回穩(wěn)城市之列的優(yōu)秀城市。

??從狹義庫(kù)存的壓降規(guī)模來(lái)看，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫(kù)存均減少130萬(wàn)㎡以上，就變化幅度來(lái)看，東莞狹義庫(kù)存更是同比下降25%，庫(kù)存規(guī)模顯著下降。

??固然，受新房交易流速下降影響，2024年九成樣本城市的消化周期較2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超過(guò)一半的樣本城市消化周期在18個(gè)月以上。但狹義庫(kù)存的下降，說(shuō)明地方主管部門(mén)已然能夠先一步控制好新增供應(yīng)的節(jié)奏，并通過(guò)保障房售出、收購(gòu)閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存指標(biāo)的下降，去庫(kù)存、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn)。

??PART 02

??新房供求：存量項(xiàng)目成為交易主力
青島、長(zhǎng)春、重慶2024年供求比低于0.6

??聯(lián)系新房供求表現(xiàn)來(lái)看，九成樣本城市2024年供小于求，推動(dòng)去庫(kù)存快速推進(jìn)，其中14市供求差值更是超過(guò)100萬(wàn)㎡。進(jìn)一步結(jié)合供求比指標(biāo)，青島、長(zhǎng)春、重慶供求比均不到0.6，推盤(pán)節(jié)奏大幅放慢，存量項(xiàng)目成為了新房成交的絕對(duì)主力，城市庫(kù)存壓力快速減輕。

??在當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)階段中，通過(guò)提高新增供應(yīng)產(chǎn)品質(zhì)量，可有效提升開(kāi)盤(pán)去化率，促進(jìn)市場(chǎng)信心回升。但在去庫(kù)存角度，存量供應(yīng)房源才是當(dāng)前高庫(kù)存的主要來(lái)源。畢竟新項(xiàng)目、新推案100%的去化率，也不過(guò)讓狹義庫(kù)存停止上升，若要壓降庫(kù)存指標(biāo)，短時(shí)間內(nèi)仍要著力加速存量項(xiàng)目的交易流速。

??典型如青島膠州老城板塊，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供應(yīng)僅為1401套，僅為成交量的58%，再加之保障房收儲(chǔ)等去庫(kù)存措施的推進(jìn)，2024年末新房庫(kù)存同比減少18%。若2025年能夠繼續(xù)保持這一去庫(kù)存力度，板塊消化周期有望從26個(gè)月壓降至20個(gè)月，重新回到2年以內(nèi)。

??PART 03

??土地供給：嚴(yán)控交易規(guī)模
上海較上年少賣(mài)500萬(wàn)㎡，東莞商住地“封0”

??土地成交方面，有10個(gè)城市2024年土地成交量較2023年下降超過(guò)200萬(wàn)㎡，其中上海更是較2023年少成交了512萬(wàn)㎡的宅地，若計(jì)入?yún)f(xié)議出讓的宅地，上海2023年宅地交易量較2023年減少800萬(wàn)㎡，同比下降過(guò)半。但上海土地成交金額同比降幅僅有二成左右，2024年共成交約2700億元，仍是2024年全國(guó)土地成交金額第一的城市，也是土地供給端“控量提質(zhì)”的典范。

??排在二、三位的西安、杭州也在企穩(wěn)8城之列。從“后進(jìn)”城市來(lái)看，鄭州、蘇州、東莞表現(xiàn)尤為突出，土地交易量同比降幅均超過(guò)一半，其中東莞2024年只成交了52萬(wàn)㎡的宅地，同比下降82%。2024年?yáng)|莞招拍掛市場(chǎng)只成交了3幅宅地，1幅為常平鎮(zhèn)的安置房地塊，由中建國(guó)際競(jìng)得，另外2幅為臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)人才房用地，均由華為競(jìng)得，從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，2024年?yáng)|莞沒(méi)有成交任何一宗商品住宅用地。

??PART 04

??長(zhǎng)期庫(kù)存：土地成交量低于新房
深圳、重慶等7市廣義消化周期下降超過(guò)6個(gè)月

??在去庫(kù)存降風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)大趨勢(shì)下，新房成交大于土地成交，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市的常態(tài)，深圳、重慶、東莞等7市更是表現(xiàn)突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長(zhǎng)期去化周期降低了6個(gè)月以上，極大減輕了城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。比如深圳2024年新房成交492萬(wàn)㎡，而宅地成交建面只有89萬(wàn)㎡，長(zhǎng)期庫(kù)存下降403.6萬(wàn)㎡，按2024年的新房成交流速計(jì)算，相當(dāng)于廣義消化周期降低了9.8個(gè)月。

??聯(lián)系往年新房表現(xiàn)來(lái)看，重慶表現(xiàn)更加難能可貴，作為新房交易量曾經(jīng)達(dá)到2000萬(wàn)㎡級(jí)別、高居全國(guó)前三的城市，2021年以來(lái)交易量急速下滑，2024年新房成交面積已下降至500萬(wàn)㎡。面對(duì)新房交易流速快速下行的挑戰(zhàn)，地方主管部門(mén)在供給側(cè)也及時(shí)做出了相應(yīng)調(diào)整，除少數(shù)重點(diǎn)項(xiàng)目之外，增量供應(yīng)均能免則免。2024年重慶市區(qū)一共僅成交了20宗宅地，合計(jì)成交建面135萬(wàn)㎡，僅為新房交易量的四分之一，推動(dòng)長(zhǎng)期庫(kù)存減少404萬(wàn)㎡，廣義消化周期下降9個(gè)月。且2024年重慶市區(qū)成交地塊平均容積率僅為1.8，高品質(zhì)低密宅地已然成為了2024年重慶土地成交的主力，并帶動(dòng)少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊信心回升。典型如照母山宅地，容積率僅為1.0，吸引5家房企競(jìng)拍，經(jīng)14輪出價(jià)以11.6%溢價(jià)率成交，預(yù)計(jì)將打造為洋房產(chǎn)品的四代宅。

??PART05 綜上

??得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)，以及各地主管部門(mén)的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫(kù)存指標(biāo)明顯減輕，交出了理想的去庫(kù)存“成績(jī)單”。在庫(kù)存基數(shù)相對(duì)較高，2024年末消化周期超過(guò)2年的城市中，東莞、鄭州、徐州、無(wú)錫等表現(xiàn)較為突出，均在2024年大幅減少了土地供應(yīng)規(guī)模，較2023年少成交的土地交易量，相當(dāng)于降低城市消化周期超過(guò)9個(gè)月。此外深圳、重慶、青島等城市2024年土地成交規(guī)模遠(yuǎn)小于新房成交，也在實(shí)質(zhì)上壓降了長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模，并推動(dòng)消化周期下降9個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間。

??若典型城市能夠保持2024年的去庫(kù)存進(jìn)度，2025年?yáng)|莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個(gè)月以內(nèi)，回歸到合理的范圍之內(nèi)，長(zhǎng)春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。隨著越來(lái)越多城市達(dá)成階段性的去庫(kù)存目標(biāo)，市場(chǎng)信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。