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??導語

??滬杭等八城有望率先破局，多數城市仍需深化精準施策。

??研究視點

??2024 年下半年以來，在存量及增量政策的雙重作用下，房地產市場呈現出積極的變化，四季度全國商品房網簽成交數據亮眼，房價指數也逐步回穩，市場信心得到提振。不同城市之間的房地產市場表現仍存在一定差異，上海、杭州等核心城市一馬當先，土地與新房市場多項核心指標率先企穩向好。 

??在此背景下，深入探究典型城市 “穩市場” 的先行指標具有重要意義。本文將圍繞成交規模、房價水平、庫存壓力等多個維度，對典型城市進行剖析，旨在回答現階段地方調控的優劣之處、哪些城市有望率先回穩、哪些城市能成為穩市場的第二梯隊，以及哪些城市還需加大因城施策力度等問題，為房地產市場的進一步穩定發展提供參考依據，本文主要觀點如下： 

??1.典型城市兌現政策成效，核心指標整體企穩向好。2024年下半年以來，在供需兩端政策協同發力下，房地產市場呈現積極變化。四季度重點城市新房成交同比止跌回升，一線城市表現尤為突出，深圳新房成交同比激增146%。一二手交易鏈條恢復，四季度一手房成交占比環比提升7個百分點至41%，武漢等城市新房占比突破50%。狹義庫存規模年末回落至2.02億平方米，消化周期環比縮短至19個月。 

??2.深圳引領成交規模復蘇，部分城市仍處筑底深水區。2024年，深圳成為唯一實現一二手成交雙增長城市，新房同比增24%、二手房增48%，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市場率先兌現政策利好，成交實現同比增長，一手房交易量仍在持續下跌。 

??3.成都、西安人均購房面積超1.5㎡，購房需求仍保持相對旺盛。從歷史數據發展經驗來看，一般人均購房面積在1.5平方米以上時，意味著城市正處于購房需求的快速釋放期，成都、西安、重慶、長沙等城市該項指標均位居前列，顯示城市需求側仍有較強的發展韌性。 

??4.房價指標現積極信號，凸顯結構性機會。典型城市租售比均值達1.8%（超存款利率），重慶（3.05%）、長沙（2.42%）回報率領先。長沙房價收入比僅7年，居民月收入可覆蓋零首付貸款月供。四季度70城房價降幅收窄，一線城市房價環比率先回正，青島、北京高檔項目抗跌性顯著 

??5.庫存壓降加速，優質板塊價值顯現。2024年青島等9城庫存減少超100萬㎡，徐州、深圳核心板塊消化周期較全市平均縮短5-8個月。上海、杭州等低風險板塊年交易規模仍超2000億元，18個月以內板塊成交占比達64%。 

??6.投資聚焦確定性，頭部城市盈利優勢顯著。市場化企業拿地高度聚焦優質土儲，2024年四季度以來，杭州、上海優質宅地溢價率頻頻突破破50%。近兩年典型城市開盤項目近八成盈利，2024年杭州有101個項目實現了正收益。 

??7.八城有望率先破局，精準調控仍是關鍵。杭州、上海、成都等八城多指標表現優異，2025年企穩回升可期。廣州（嚴控供地）、長沙（租售比2.4%）、重慶（租售比3.05%）單項優勢突出，也有望迎來更多積極變化。建議核心城市提振需求與優化供給并重，通過存量盤活與需求分層激活實現供求新平衡。

??01

??整體趨勢: 兌現政策預期

??核心指標從低迷走向企穩

??2024年，各地樓市成交月度呈現出前穩中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現不同程度放量，新房網簽城市更是同比回正，少數核心城市表現更為突出，如深圳、廈門新房成交同比回升，四季度一手房成交占比更是迎來回升，下滑周期、廣義消化周期等指標也明顯改善。

??1、成交規模：2024年下半年迎來止跌企穩,一線城市尤為突出

??2024 年下半年開始，24 個重點城市的新房成交情況有了明顯積極變化，之前新房成交同比一直下降，到下半年降幅開始縮小，到四季度更是止住下跌勢頭，開始回升。

??從城市能級來看，一線城市恢復得更好。根據CRIC監測的數據，一線城市四季度新房成交相比上年同期增長了 46%，而 24 個重點城市平均增長 13%，深圳表現格外突出，四季度同比增長達146%。 

??新房成交同比在 2024 年三、四季度的止跌回正，離不開中央宏觀調控的支持。7 月份三中全會決定，讓各個城市在房地產政策上有了更多自主權，并大力支持居民各種各樣改善住房的需求。到了四季度，政策明確房地產市場需“止跌回穩”，9月末政治局會議定調“嚴控增量、優化存量、提高質量”，10月份國新辦新聞發布會更是罕見地三度提及房地產，11月財政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴大城中村改造范圍，自然資源部提出專項債券資金收回收購存量閑置土地，12月更是明確將執行適度寬松的貨幣政策。在稅費減免、釋放需求、調降庫存、融資放寬等多方面舉措行之有效的執行下，四季度新房成交也如期止跌回升，作為行業發展的排頭兵，一線城市也從中獲益更多。

??2、一二手結構：“賣二買一”交易鏈條恢復，一手房成交占比回升

??二手房市場的變動，清晰折射出市場信心正逐步回暖。在本輪市場調整期，不少房東出于資金套現需求，或是迫于市場下行壓力，選擇拋售二手房、減少持有資產。這類賣家數量的顯著增多，使得二手房市場的角色發生扭轉，從原本購房需求的 “中繼站”，轉變為與一手房市場激烈爭奪客源的競爭對手。在南京、蘇州、重慶等城市，二手房交易甚至一度占據市場主導地位。 

??然而，到了 2024 年四季度，市場風向發生轉變，進行房屋置換的房東數量有所回升。這一變化直觀地反映在一手房成交占比上。數據顯示，2024 年四季度重點城市一手房成交占比達到 41% ，相較于同年三季度提升了 7 個百分點。單純賣房的二手房房東占比下降，側面表明居民對房地產市場前景的預期更為樂觀，市場信心在四季度有了較為顯著的恢復。這種信心的提升，促使大家更愿意且更有底氣進行房屋的升級換代投資。 

??典型如武漢，2024 年四季度新房成交占比達到 52%，較三季度提升了 12 個百分點。年末武漢一手房市場交易量大幅增長，有力分流了大批客流。2024 年 12 月武漢新房成交 1.6 萬套，同比大增 70%，創下 2021 年以來歷年 12 月的新高。武漢計容新規的出臺，及歲末高品質住宅加快入市功不可沒。新規與新房源不僅提升了改善型需求者對武漢新房市場的預期，還使得歲末高品質項目平均開盤去化率達到八成左右，新房成功從二手房市場中 “搶回” 大量客群，進一步穩固了一手房市場的地位。

??3、短期庫存：2024年歲末消化周期見頂，狹義庫存亦同步回落(略)

??02

??規模調整：深圳引領成交復蘇

       部分城市仍處筑底深水區

??（節選）

??具體城市交易走向方面，2024年典型城市交易量處于探底周期，新房成交量普遍較2023年同比下滑，但二手房交易量相對堅挺，成都、西安、長沙等市人均購房面積仍超過1.5平方米，仍然保持著相對旺盛的交易需求。隨著一手房交易份額的回升，這些城市未來新房市場的恢復表現也更加值得期待。聯系一二級市場表現來看，成都、天津等積極減少土地出讓規模，“降庫存”步伐更快，近三年長期庫存下降超過1000萬平方米，2024年新房市場表現好于大多數典型城市。

??1、成交趨勢：2024年交易量仍在探底，僅深圳一二手成交同比雙增

??對比2024年一二手房市場表現來看，典型城市主要可分為三類

??（一）新房增長：深圳率先回穩向好 

??其中深圳更為典型，是 24 個城市中唯一新房和二手房同比均增長的城市。新房同比增長24%，二手房同比增48%。這得益于深圳強勁的經濟活力、持續的人口流入以及城市更新帶來的購房需求。2024 年深圳進一步放寬了落戶政策，同時加大了對剛需和改善型住房的支持力度，如降低房貸利率、增加保障性住房供應等，“9.26”后深圳市場交易量激增，四季度新房交易量約占全年成交量的一半。

??2、人均購房：成都、西安超1.5㎡，購房需求仍保持相對旺盛

??從房地產研究的角度來看，一二手人均購房面積，既體現購房需求的旺盛程度，也與城市房地產需求發展進程緊密相連。從歷史數據發展經驗來看，一般人均購房面積在1.5平方米以上時，意味著城市正處于購房需求的快速釋放期，當城市經歷了購房需求快速釋放的高點之后，就北京、上海的發展經驗來看，人均購房面積會回落至0.9平方米左右。 

??具體來看，成都、西安城市人均購房面積處于領先地位。成都人均購房面積達到 1.67 平方米，西安為 1.7 平方米，再加上龐大的常住人口基數，需求總量仍保持相對旺盛。這些城市近年來發展迅速，人才引進政策吸引了大量人口流入，帶來了強勁的剛性住房需求。同時，城市更新和基礎設施建設不斷推進，激發了改善性購房需求。例如成都持續推進老舊小區改造，以及適度寬松的信貸政策，如降低首付比例、下調房貸利率等，均進一步刺激了購房行為。

??3、控制供給：天津、成都積極壓降供地規模，長期庫存快速下行

??面對庫存壓力的節節攀升，地方主管部門響應中央號召，近年來在供地規模和時序方面均作出了行之有效的調整，從近年土地成交規模的管控來看，天津、成都、重慶、青島等城市表現較佳，近三年土地交易量低于商品房成交量超過800萬平方米。

??結合2024年房地產市場表現來看，基本面相對較好的天津、成都，2024年新房開盤去化率均超過五成，新房市場表現已然處于典型城市的第一梯隊。如2024 年成都發布多項穩市場新政，包括支持多孩家庭購房、解除限售、優化公積金使用政策等，2024年四季度以來開盤的保利花照天珺、中環天宸等項目，均實現了100%的當日去化率。而重慶、青島在經過了近三年的大幅調整之后，雖然廣義消化周期仍高于6年，但狹義消化周期也都回到了18個月以內的相對安全范圍。

??4、小結：深圳、成都等規模調整成效顯著，部分城市仍存挑戰

??2024 年典型城市房地產市場在規模調整上差異明顯。深圳表現突出，是唯一新房和二手房交易量同比雙增長的城市，新房增 24%、二手房增 48% 。其經濟活力強、人口持續流入，2024 年放寬落戶政策、加大住房支持力度，“9.26” 后交易量激增，四季度新房交易量占全年近半，率先實現市場回穩。 

??成都和天津在控制供給方面成效顯著。兩市積極壓降供地規模，近三年長期庫存下降超 1000 萬平方米。2024 年成都發布多項新政，部分項目開盤去化率達 100%；天津新房開盤去化率也超五成，新房市場表現位居典型城市前列。 

??此外，成都、西安、長沙等城市人均購房面積超過 1.5 平方米，交易需求相對旺盛。成都人均購房面積達 1.67 平方米，西安為 1.7 平方米，這類城市近年來發展迅速，人才引進政策吸引大量人口流入，帶來充沛的剛性住房需求，同時城市更新和基礎設施建設激發改善性購房需求，未來新房市場恢復表現值得期待。 

??部分城市表現不及預期。廣州、濟南、蘇州等城市新房和二手房交易量均同比下降，庫存壓力同比攀高。無錫、蘇州、徐州等江蘇經濟強市土地供應未有效收縮，在地方財政壓力下，近年來土地供應未能及時有效收縮，近三年土地成交建面達到新房成交的 2 倍以上。雖然住建部門引導放緩新房上市節奏，但長期庫存壓力仍在快速攀升，尤其是徐州和無錫，廣義庫存基數較高，2025 年需加強對存量住宅用地的處置力度，以提升土地投資和購房者信心。

??03

??房價動態：走勢向好有跡可循

??重慶、長沙投資亮點突出

??（略）

??1、租售比：均值1.8%超過存款利率水平，重慶已接近商貸利率

??2、房價收入比：購房壓力顯著分化，長沙人均收入已可覆蓋0首付貸款

??3、近期趨勢：2024年末房價降幅收窄，一線城市房價環比率先回正

??4、各類項目：高檔項目抗跌性較佳，青島、北京、長沙尤為突出

??5、小結：多數城市租售比已超過存款利率，長沙購房壓力最輕

??2024 年典型城市房價展現出不同的現狀水平和發展態勢。整體來看，大多數城市租售比已經超過存款利率水平，且房價收入比在16年以內。在保障房市場規模日益增長的背景下，越來越多城市的商品房價格開始恢復到合理水平之內。結合2024年年末房價指數表現來看，房價同比降幅持續收窄，一線城市房價更是環比率先回正，房價相關指標均呈現出積極走勢。二手房市場中，高檔項目抗跌性表現相對較佳，也為地方穩市場提供了更多的結構性調整窗口。 

??具體城市方面，長沙憑借低房價和居民收入穩定增長的優勢，房價收入比僅為 7，購房壓力在眾多城市中最小，人均收入足以覆蓋剛需與首改項目的貸款支出，居民購房負擔最為輕松。昆明、武漢、鄭州等城市，受益于產業發展帶動收入提升以及穩定的房價，房價收入比低于 10，購房壓力相對較小。一線城市中的深圳、北京、上海房價收入比依舊偏高，盡管較 2023 年有所下降，但購房壓力仍然較大，尤其是深圳，近年來快速推進的保障房建設，更進一步推高了商品住宅的價格水平。

??04

??庫存壓力：顯著降低

??徐蘇深等優質板塊存結構性機會

??庫存壓力方面，2024年得益于供給節制和成交改善，狹義庫存延續波動下行走勢，青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟南、蘇州、寧波、重慶等共計9城庫存壓降超100萬平方米。而從當前庫存結構來看，徐州、蘇州、鄭州、深圳、昆明、福州、廈門等核心板塊去化壓力顯著好于全市平均，差值均在5個月以上。從低風險板塊的市場份額來看，上海、杭州、成都、深圳遙遙領  先，交易規模仍達2000億元以上。

??1、庫存規模：青寧鄭漢等9城庫存壓降超100萬㎡，加速推進穩市場進程（節選）

??2024年各地樓市加快去庫存進程，重點50城加速去庫存進程，整體庫存規模呈現出穩中有降態勢，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存31093萬平，環比降1%，同比降11%。但城市間分化持續加劇： 

??青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟南、蘇州、寧波、重慶等共計9城庫存壓降超100萬平方米。其中庫存規模降幅最大的當屬青島，2025年1月狹義庫存僅為999萬平方米，較2024年1月下降258萬平方米，同比降幅達21%。究其原因，一方面政府通過縮減新房供應來控制庫存規模，2024年全年青島新房供應僅367萬平方米，較2023年下降41%；同時針對市場需求，調整產品類型，增加中小戶型、剛需房源的供應，減少大戶型、高端房源的庫存積壓。另一方面，政府通過不斷優化購房政策、調整信貸政策等方式來刺激居民購房需求，譬如放寬限購政策、 降低首付比例、提供購房補貼、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等不斷降低居民購房門檻，減輕居民購房負擔。 

??青島樓市的去庫存策略將圍繞“因城施策”的原則，結合本地實際情況，從需求端、供給端、金融端等多方面發力。通過優化購房政策、推動租賃市場發展、加強區域協調、鼓勵房企促銷等手段，青島有望逐步緩解庫存壓力，實現樓市的平穩健康發展。同時，青島作為沿海開放城市，其經濟發展和人口吸引力也將為樓市去庫存提供長期支撐。

??2、優質板塊庫存：徐州、蘇州、深圳核心板塊去化壓力顯著好于全市平均

??鑒于城市大量庫存來自于高風險板塊，且這些板塊大多流速不高，無論是對于房地產企業、還是地方主管部門而言，除少數重點市政相關項目之外，繼續進行房地產開發的可能性都很小。

??因此在現階段，為了對于城市價值作出相對公允的判斷，研究中心對24個典型城市的板塊消化周期進行了梳理，剔除了消化周期達到城市平均值兩倍以上的板塊，即為核心板塊消化周期，對比前后差距可見，全市平均消化周期小于18個月的城市有13個，而核心板塊消化周期小于18個月的城市個數擴容至17個。其中徐州、蘇州、鄭州、深圳、昆明、福州、廈門等核心板塊去化壓力顯著好于全市平均，差值均在5個月以上。

??3、低風險板塊交易規模：上海、杭州、成都、深圳仍達2000億元級別

??就低風險板塊的市場份額來看，上海、杭州、成都、深圳遙遙領  先，低風險板塊交易規模仍達2000億元以上，第二梯隊為廣州、北京、西安、天津，低風險板塊交易規模為1000-1300億元，第三梯隊為南京、武漢、青島、蘇州、濟南、寧波等，低風險板塊交易規模為500-1000億元，余下合肥、長沙、廈門、昆明、重慶、徐州、福州、鄭州、長春、無錫等十城低風險板塊交易規模均不足500億元。

??事實上，24個典型城市18個月以內板塊成交金額平均占比達到64%，其中杭州、成都、濟南、合肥、西安、天津、南京等更是在七成以上，對于地方主管部門和開發商而言，可進一步聚焦這些優質片區的新房開發。一方面適度加快項目的供應上市節奏，另一方面也要注意新增土地供給和周邊配套的同步發展，避免出現短期“空城”現象，傷及優質板塊的發展預期。

??4、小結：庫存壓力顯著改善，深圳、蘇州等優質板塊價值凸顯

??2024年，典型城市庫存壓力呈現“總量壓降、結構分化”特征。其一，總量壓降加速：青島、南京等9城狹義庫存同比減少超100萬㎡，政策調控與需求釋放形成合力，推動庫存去化周期環比縮短2.4個月至19個月，70城中近半數回歸18個月安全線。

??其二，優質板塊價值凸顯：徐州、蘇州、深圳核心板塊消化周期較全市均值縮短5-8個月，如深圳園山、民治、鳳凰等板塊消化周期更是不到10個月，如龍崗園山板塊2025年1月加推的深鐵閱云境，開盤1小時145套房源即告售罄。

??其三，交易向低風險區集中：上海、杭州等城市18個月以內低風險板塊成交占比達64%，年交易規模維持2000億級別，對于地方主管部門和開發商而言，可進一步聚焦這些優質片區的新房開發。

??05

??投資銷售：企業拿地縮量提質

      近兩年成交宅地開盤七成盈利

??（節選）

??1、企業投資：市場化企業更傾向投資優質土儲，僅為少數城市拿地主力（略）

??2、開盤去化：下半年銷售情況普遍轉好，杭州、長沙年均去化率超過五成（略）

??3、項目盈利：盈利項目占比接近八成，杭州101個項目實現盈利

??對于2023年以來典型城市的新出讓土地，在CRIC統計的超過836個已開售的項目中，649個項目實現盈利，占比接近八成。從城市分布來看，杭州、北京、上海、天津、成都、西安均有超過50個項目實現盈利，其中杭州更是有101個項目實現盈利，展現出強大的市場韌性和持續發展能力。

??一線城市方面，北京、上海表現突出，分別有50個以上項目實現盈利，盈利項目個數占比均達到85%，至于廣州（86%）深圳（100%）雖然盈利項目占比更高，但新開盤項目數量明顯低于北京和上海，如深圳在2023年后拿地的項目，開盤率只有20%。相對而言，北京、上海不僅開盤率高，且開發量較大，這主要還是得益于兩地強大的經濟實力、以及龐大的戶籍人口基數，為房地產市場提供了穩定的需求支撐。同時，北京和上海房地產市場更高的透明度，通過在土地供應、規劃等方面的精準把控，實現對庫存指標的良好控制，使其房地產市場更為健康，在高端房地產項目持續熱銷的帶領下，大量新開盤項目實現了盈利。

??其他城市方面，杭州、成都、西安、天津等均有大量項目實現盈利。相比而言，杭州、成都盈利項目數量更多，但占比也相對較低，均為七成左右。兩地的內圈層項目雖然去化快速，盈利預期較佳，但外圍項目仍然不免面對去化困難，并拉低了盈利預期。因此兩地雖然是當前核心城市中市場健康度、供求規模均躋身第一梯隊的優秀城市，但從城市內部來看，外圈層仍不免面臨著較大的盈利壓力。譬如杭州一圈層推盤去化率長期在九成以上；二圈層推盤去化率也在四成以上，2024年四季度后更是持續攀高，2025年1月達到82%；而三圈層推盤去化率則長期低迷，2024年以來一直在10%左右低位震蕩。

??天津有95%的開盤項目實現盈利。2024年以來，天津一直是二線城市中穩市場的“模范生”，2024年末天津調整入學政策，核心三區義務階段入學，住址為二手房的必須提前三年購買，而新房則不受限制，直接利好新房銷售。得益于近年以來的地價回落，以及去化速度保持高位，絕大多數項目均實現了正ROE。

??4、小結：地市高溢價與城投托底并存，上海、杭州、天津投資優勢凸顯

??2024年房地產市場的投資與銷售呈現出顯著的分化特征。從企業投資端看，土地市場延續“城投托底為主、市場化企業擇機布局”的格局。北京、上海、杭州、深圳等核心城市憑借健康的市場供求關系與政策松綁（如杭州取消新房限價），吸引市場化企業積極競拍優質地塊，杭州全年成交宅地溢價率超15%的占比達70%，蕭山地塊溢價率甚至突破76%。而南京、徐州等城市因庫存高企及外圍土地供應過剩，市場化企業拿地占比不足三成，高度依賴城投托底。

??銷售端方面，2024年以來下半年市場回暖帶動去化率顯著回升。杭州、長沙年均開盤去化率超50%，上海43%的當日去化率居一線城市首位，核心區域高端項目（如順昌玖里）去化率超九成。但南京、青島等供需錯配城市去化率不足20%，外圍項目滯銷壓力突出。

??項目盈利層面，近兩年成交宅地開盤項目中，七成實現正收益。北京、上海因需求穩定與庫存控制嚴格，盈利項目占比達85%；杭州101個項目盈利，但外圍區域去化率低迷拉低整體表現。天津通過地價回調與政策優化（如新房入學優先），盈利項目占比高達95%。

??總體來看，近年城投托底雖緩解了土地流拍壓力，但市場復蘇的核心仍依賴優質土儲與精準政策。上海、杭州、天津等城市通過“縮量提質”與需求激活實現良性循環，而低能級城市亟需進一步優化供地結構、定向紓困以打破僵局。隨著投資“高確定性、強流動性”優質資產成為房企共識，城市之間的調控能力差異，也將更加直接地反映在房地產投資的相關指標上。

??06

??總結：滬杭等八城有望率先破局

??多數城市仍需深化精準施策

??2024年四季度以來，穩市場政策成效漸顯，房地產市場迎來積極變化。成交量與價格數據持續改善，庫存指標筑底，市場復蘇態勢逐漸明朗。企業投資視角下，市場環境優化，市場化企業拿地安全邊際提升，土地投資風險降低，投資有所信心增強。 

??綜合考量規模、價格、庫存以及投資等多個關鍵維度，杭州、上海等城市在穩定房地產市場進程中表現卓越。這些城市憑借合理的政策調控，以及優秀的經濟、人口、樓市庫存基本面，房地產各方面指標均朝著積極方向發展，有望在 2025 年率先實現企穩回升，為房地產市場的整體回暖發揮引領作用。 

??但部分城市仍需進一步夯實筑底之路，成交、房價、庫存、企業投資等指標仍有較大改進空間。地方需實施有效調控，企業則應審慎對待投資機會，關注城市內部分化，挖掘結構性機會，重點關注供求與流速指標佳的板塊。

??1、杭州、上海等八城多指標表現優異，2025年企穩回升可期

??部分核心城市在穩定房地產市場方面表現突出，杭州、上海等八城憑借合理的政策調控以及優秀的經濟、人口、樓市庫存基本面，房地產市場各項指標朝著積極方向發展。

??杭州在多個重點指標表現優異，尤其是在供求關系指標方面，狹義消化周期不到半年，核心板塊消化周期更是只有4.5個月。2024年平均開盤去化率高達51%，同樣位居核心城市前列，其中杭州一圈層開盤去化率更是長期高居九成以上。得益于地方政府在土地供應方面的適度有序，“低庫存+高流速”使得杭州土地市場投資熱度持續高居不下，尤其是在2024年下半年杭州取消新出讓土地的新房限價之后，土地熱度更是大幅攀高，溢價率突破50%已然成為了常見現象。雖然從新房成交規模來看，2024年全年杭州交易量仍有二成以上的同比回落，但從年內走勢來看，下半年新房交易量降幅已然大幅收窄，四季度已經降至一成左右，2025年1月在春節錯期影響之下，同比降幅仍在進一步收窄。隨著2024年出讓的不限價宅地進入新房市場，2025年杭州新房市場有望迎來“價在量先”式的非典型性企穩復蘇。

??上海同樣表現突出，庫存、成交、土地投資等多項指標均表現如初。狹義消化周期僅為1年左右，廣義消化周期也只有3.7年。2024年平均開盤去化率超過四成，2024年12月以來更是攀升至六成以上，中海領邸、融創外灘壹號院等大量優質高端項目均實現了九成以上的高去化率，其中順昌玖里更是在2024年單盤成交370億元，成為全國銷冠項目。作為全國經濟發展體量首屈一指的城市，上海聚集了大量高凈值家庭，2024年以來城市限購、限貸等政策的持續寬松，有效加快了觀望客群的入市步伐，市場需求側表現快速提振。企業投資熱度也持續震蕩走高，不僅市場化企業拿地占比超過七成，2024年下半年以來土拍溢價屢創新高，2024年四季度宅地平均溢價率突破15%，2025年首輪集中土拍溢價率更是達到34%。2025年上海樓市有望在政策寬松、產品升級與供需調整中迎來加速回穩，稀缺資產仍受高凈值客群青睞，在預期改善的傳導效應之下，中低檔項目也有望迎來筑底回穩，與改善需求共同構成“雙輪驅動”的穩步復蘇格局。

??其他城市如北京、深圳、成都、天津和西安等也展現出積極的市場態勢。如北京、深圳市場化企業拿地占比較高，再加之在土地供給方面的積極調控，有望在土地市場方面迎來更好的市場表現。天津、成都、合肥、西安等房價水平已經調整至二線城市中相對合理的位置，房價收入比均在15年以內，且消化周期均較為健康，若2025年地方主管部門能夠積極出臺穩市場政策，并在供給側積極作為，如收儲、盤活存量用地、以需定供等，2025年房地產市場也有望率先企穩。

??這些城市憑借自身優勢，在房地產市場穩定進程中走在前列，有望在2025年率先實現企穩回升，為房地產市場的整體回暖發揮引領作用。

??2、廣州、長沙、重慶等單項優勢突出，有望迎來更多積極變化（略）

??3、建議提振需求與優化供給并重，結構性調控驅動市場新平衡

??2024年下半年房地產市場的分化與復蘇進程表明，需求側活力的釋放與供給側規模的精準控制，是推動市場平穩健康發展的關鍵抓手。但考慮到各地經濟和人口基本面發展的差異，還需構建與經濟能級相匹配的供需調控體系。核心城市應堅持"嚴控總量、優化結構"原則，三四線城市需強化"以銷定產"機制，通過供給側精準適配需求結構，實現庫存壓降與市場活力的動態平衡。2025年政策需進一步強化需求端與供給端的協同發力，具體建議如下

??供給端：進一步完善分級管控機制，實現土地要素精準投放

??土地供應“以銷定供”，杜絕無效供給。北京、上海等供求健康的一線城市，重點保障核心區優質地塊供應。杭州、成都等改善需求旺盛城市，可進一步提升四代宅等高品質用地的供應占比，南京、蘇州等庫存高企城市，可進一步壓縮遠郊供地規模壓縮并加強配套產業的導入。切實實行土地出讓與存量去化掛鉤機制，當板塊消化周期超過24個月時自動觸發供地熔斷。

??優化存量，加速低效資產盤活與更新。建議地方政府聯合金融機構設立“存量資產重組基金”，用好地方專項債的增量金額，通過收購閑置土地、滯銷項目轉為保障房或長租房，既化解庫存又補充民生供給。此外，需加快推進城中村改造與老舊小區更新，釋放改善需求。例如，深圳推動城市更新，為城市帶來更多有效增量供應，拉動2024年四季度新房成交占比達50%，此類模式可復制至其他城市。

??強化市場監測，防范局部風險傳導。建立城市-板塊兩級庫存預警機制，對消化周期超過城市均值兩倍的邊緣板塊（如南京江北新區、廣州外圍區域），暫停新增開發，轉而完善交通與教育配套，提升板塊價值。同時，加強對房企的合規監管，嚴控“高杠桿+高周轉”模式，推動行業向“以銷定產”的精細化運營轉型。

??需求端：結構性分層激活有效需求，增強市場內生動力

??降低購房門檻，釋放剛性需求。對于庫存壓力大、人口流入趨緩的城市（如蘇州、無錫、南京），在延續稅費減免、首付比例動態調整（首套15%、二套20%）、房貸利率與LPR掛鉤等政策的基礎上，探索購房補貼與公積金貸款額度提升等優惠政策。例如，武漢、成都通過“以舊換新”政策，成功激活置換需求，如武漢疊加優質供給放量，2024年12月新房成交更是創下近5年新高；深圳、廈門放寬落戶限制并配套住房補貼，顯著提升了新市民購房能力。這類政策可進一步下沉至三四線城市，擴大覆蓋人群。

??定向支持改善性需求，優化產品供給結構。一線及強二線城市（如上海、杭州、成都）需強化對改善性住房的信貸支持，如提高二套房貸款額度、縮短“賣一買一”置換周期。同時，鼓勵房企推出適配改善需求的高品質產品，避免同質化競爭。例如2024年成都錦江工業園多個中高端項目實現開盤即罄，印證了產品升級對需求的撬動作用。

??以產業和人口為抓手，夯實需求根基。經濟活力強、人口持續流入的城市（深圳、西安、長沙）應加強產城融合，通過產業園區配套人才住房、優化職住平衡等方式，將人口紅利轉化為住房需求。例如，長沙憑借“低房價+高收入”組合，人均購房壓力為全國最低，再加之省會城市的經濟頭部效應，可進一步吸引省內青年家庭定居；杭州通過落戶放寬、取消二手房限購等政策，2024年二手房交易量增長27%，此類經驗值得推廣。

??政策協同：中央與地方聯動，短期刺激與長期轉型協同并進

??強化政策時效性，避免“一刀切”。一線城市仍需適當保持限制性政策彈性，謹防市場中的投機性需求再度抬頭，影響長期供求關系；三四線城市則應聚焦財政補貼與信貸支持等直接利好，并強調政策延續性，增強市場預期和購房者信心。

??引導預期，穩定市場信心。地方政府可建立城市分區域房地產數據定期披露制度（涵蓋庫存消化周期、一二手房價格波動等核心指標），通過提升指標透明度壓縮預期的不確定性。長期預期管理還需依托中央部委的權威政策供給，以住建、自然資源等部門的調控新政作為市場基準錨，在優化土地供應機制、完善住房金融工具等關鍵領域形成持續穩定的政策預期，為市場參與者提供可預見的決策框架。

??當前房地產市場正處于觸底修復的關鍵階段，不論是從中央還是地方視角來看，政策均需兼顧短期穩需求與長期調結構的雙重目標。需求側應通過分層激活剛需、改善、新市民三類群體，夯實市場根基；供給側需以“嚴控增量、優化存量”為主線，杜絕無效供給，防范風險積聚。

??深化因城施策改革，實施供需雙側精準調控，是推動行業從短期政策刺激向內生增長機制轉型的關鍵路徑。唯有通過市場生態重構與制度韌性的培育，方能實現房地產業健康發展與宏觀經濟結構性改革的動態適配，為系統性風險防范和高質量發展提供長效支撐。