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??北京，2025年4月10日——當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整，中國金融市場改革加速推進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段。中國金融監(jiān)管總局統(tǒng)計(jì)顯示，2024年僅銀行處置的不良資產(chǎn)超3萬億元，且此類資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級的浪潮中持續(xù)擴(kuò)容。這一領(lǐng)域正從 “風(fēng)險化解” 向 “價值重塑” 轉(zhuǎn)型，成為驅(qū)動新經(jīng)濟(jì)周期的重要引擎。

??在此背景下，仲量聯(lián)行近日發(fā)布《基于價值重塑的不良資產(chǎn)》白皮書（以下簡稱“白皮書”）。白皮書通過深入分析不良資產(chǎn)的產(chǎn)生原因、評估重點(diǎn)、重塑方式以及未來趨勢，助力投資者挖掘不良資產(chǎn)潛力，以相對較低成本獲取具備長期價值的資產(chǎn)，同時為持有不良資產(chǎn)的房企或金融機(jī)構(gòu)提供有效的風(fēng)險化解方案。

??仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部中國區(qū)總監(jiān)熊建平表示：“伴隨中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級，不良資產(chǎn)領(lǐng)域不僅承載著化解金融風(fēng)險、盤活存量資產(chǎn)的重任，更孕育著‘萬億級’的投資機(jī)遇。不良資產(chǎn)作為特定條件下可能被低估的價值載體，通過精準(zhǔn)識別、重組與運(yùn)營有機(jī)會恢復(fù)應(yīng)有價值或激發(fā)超預(yù)期價值。對于投資者而言，與專業(yè)機(jī)構(gòu)緊密合作，持續(xù)挖掘這一領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)機(jī)會至關(guān)重要?！?/p>

??不良資產(chǎn)并非"負(fù)資產(chǎn)"，可從源頭挖掘被低估的“價值”

??白皮書指出，不良資產(chǎn)并非等同于“負(fù)資產(chǎn)”，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。許多不良資產(chǎn)的形成源于主體的信用風(fēng)險或短期現(xiàn)金流問題，而非底層資產(chǎn)本身缺乏價值。例如，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管因債務(wù)違約被歸類為不良資產(chǎn)，但其地理位置優(yōu)越、現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益率高于市場平均水平。在精準(zhǔn)盡職調(diào)查和債務(wù)重組后，有潛力轉(zhuǎn)化為投資價值較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??從金融機(jī)構(gòu)的角度來看，不良資產(chǎn)的管理不僅在于風(fēng)險防范，更在于高效處置與重塑價值。近年來，不良資產(chǎn)的處置方式不斷創(chuàng)新，衍生出新的證券化投資產(chǎn)品，使其成為資本市場的重要組成部分。同時，金融資產(chǎn)管理公司在商業(yè)化業(yè)務(wù)拓展中所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)也被納入管理范疇，進(jìn)一步豐富了不良資產(chǎn)的投資維度。在企業(yè)及非金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)域，通過債務(wù)與資產(chǎn)的剝離，違約債務(wù)仍可能展現(xiàn)投資價值。

??熊建平進(jìn)一步指出：“不良資產(chǎn)的形成，歸根結(jié)底是企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)需求和宏觀經(jīng)濟(jì)大周期之間的不協(xié)調(diào)，因而通過收購、管理與處置等策略，不良資產(chǎn)有機(jī)會激活全新價值；這類底層資產(chǎn)在經(jīng)過與債券和債務(wù)的剝離后，也有潛力蛻變?yōu)橹档猛顿Y者關(guān)注的投資品。而企業(yè)通過價值重塑，則有望走出經(jīng)營困境，改善財務(wù)狀況，并最終實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理和資產(chǎn)優(yōu)化。“

??不同階段“精準(zhǔn)”價值重估，挖掘與重塑不良資產(chǎn)可觀潛能

??白皮書指出，在不良資產(chǎn)的估值過程中，評估師需精準(zhǔn)衡量資產(chǎn)的實(shí)際價值，不僅評估資產(chǎn)本身的市場價值，還需評估債務(wù)人的償付能力、抵押物的變現(xiàn)潛力以及市場環(huán)境的變化。其中，能夠衡量資產(chǎn)在不同市場條件下可變現(xiàn)程度的綜合變現(xiàn)率就成了為價值重估提供參考依據(jù)的重要指標(biāo)。

??同時，不良資產(chǎn)的價格受到宏觀、中觀和微觀三個層面外部因素的影響，需綜合評估和考量。其中，宏觀因素主要包括經(jīng)濟(jì)、社會、文化、技術(shù)環(huán)境；中觀因素即行業(yè)因素，例如行業(yè)的市場吸引力、生命周期以及政策導(dǎo)向等；微觀因素則涉及企業(yè)本身的經(jīng)營狀況、財務(wù)結(jié)構(gòu)及治理能力等。

??在不良資產(chǎn)管理的不同階段，估值的重點(diǎn)也有所不同。在收購階段，評估的核心在于本金折扣率，即資產(chǎn)收購價格與其名義價值之間的折扣幅度。評估師需要深入分析債務(wù)人的還款能力、還款意愿及相關(guān)抵押物的質(zhì)量。在管理階段則需要動態(tài)跟蹤資產(chǎn)的價值變化，綜合考慮市場價格波動、資產(chǎn)本身的運(yùn)營情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，評估師需要根據(jù)市場動態(tài)，對抵押物進(jìn)行最新估值，并結(jié)合不同處置方式（如拍賣、債轉(zhuǎn)股、轉(zhuǎn)讓等）的變現(xiàn)折扣率，預(yù)測資產(chǎn)回收金額，確保資產(chǎn)處置的高效性和合理性。

??仲量聯(lián)行評估咨詢部資深董事韓晶表示：“我國不良資產(chǎn)行業(yè)處于規(guī)模擴(kuò)大、價值重塑的風(fēng)口期，不良資產(chǎn)的價值評估更加考驗(yàn)綜合專業(yè)度，不良資產(chǎn)的投資維度進(jìn)一步豐富，處置方式不斷創(chuàng)新也持續(xù)激發(fā)出新的需求，這一領(lǐng)域在巨大變革中蘊(yùn)藏著可觀的潛能。為此，仲量聯(lián)行將持續(xù)從不同維度詳細(xì)解讀不良資產(chǎn)的處置策略和發(fā)展機(jī)會，推動不良資產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)實(shí)踐與創(chuàng)新；同時憑借在不良資產(chǎn)領(lǐng)域積累的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、數(shù)據(jù)覆蓋能力和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、完善的評估牌照和安全合規(guī)的優(yōu)勢，我們也將進(jìn)一步協(xié)助市場各方參與者挖掘不良資產(chǎn)領(lǐng)域的潛在機(jī)遇。“