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??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）2024年，重點(diǎn)50城的住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著變化。

??根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院最新報(bào)告，2024年全國(guó)50城租售比為1：582，房?jī)r(jià)與租金的偏離程度縮小。重點(diǎn)50城平均租金為33.07元/㎡/月，較2023年下降1.82%；平均房?jī)r(jià)為19245元/㎡，較2023年下降6.31%。

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院表示，2024年房?jī)r(jià)調(diào)整幅度明顯大于租金，使得租金與房?jī)r(jià)偏離度縮小。此外，2024年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力仍然較大，居民收入增長(zhǎng)預(yù)期下降，人們更傾向于持幣觀望。但租賃是剛性需求中的基本需求，即使收入下降也只是在一定程度上降低對(duì)租金的承受范圍，不會(huì)像購(gòu)房需求那樣大幅萎縮，租金下跌相對(duì)房?jī)r(jià)更為緩慢。

??租金回報(bào)率跑贏存款

??從租金回報(bào)率方面來(lái)看，2024年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.06%，創(chuàng)自2019年監(jiān)測(cè)以來(lái)新高。報(bào)告表示，近兩年來(lái)房?jī)r(jià)和租金都在調(diào)整，且房?jī)r(jià)跌幅明顯大于租金跌幅，租金回報(bào)率自然上升，意味著居民租房收益預(yù)期有所改善。

??值得注意的是，五大行存款利率進(jìn)入“1字頭”時(shí)代，國(guó)債利率和基金市場(chǎng)平均收益率都低于2%。

??租金回報(bào)率已經(jīng)跑贏五大行存款利率和部分理財(cái)產(chǎn)品的收益率，買房出租收益在當(dāng)前低利率環(huán)境下更具吸引力。但一些老舊小區(qū)或偏遠(yuǎn)地區(qū)房產(chǎn)可能難以出租或租金水平較低，達(dá)不到平均水平。

??分等級(jí)城市來(lái)看，租金回報(bào)率全部上升。其中，一線城市租金回報(bào)率為1.82%，較2023年上升0.02個(gè)百分點(diǎn)；二線城市租金回報(bào)率為2.04%，較2023年上升0.12個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市租金回報(bào)率為2.55%，較2023年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??特別是二線城市，租金回報(bào)率提升幅度最大，主要得益于房?jī)r(jià)調(diào)整更為明顯。而三四線城市雖然絕對(duì)值最高，但受制于人口流出等因素，長(zhǎng)期投資價(jià)值仍需謹(jǐn)慎評(píng)估。

??6個(gè)城市租金回報(bào)率超過(guò)3%

??具體到城市，2024年50城中有44城租金回報(bào)率上升，僅銀川（-1.17%）、金華（-0.15%）、桂林（-0.08%）、深圳（-0.04%）、北京（-0.01%）、泉州（-0.01%）這6座城市下降。

??高租金回報(bào)率城市主要以弱二線及三四線城市居多。其中，烏魯木齊（3.77%），銀川（3.6%），貴陽(yáng)（3.48%）、桂林（3.28%）、哈爾濱（3.25%）和長(zhǎng)沙（3.07%）等6個(gè)城市的租金回報(bào)率均超過(guò)了3%。

??報(bào)告認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)下跌，但租賃市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，甚至部分城市租金有所上升，這使得租金收入相對(duì)穩(wěn)定或略有增長(zhǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)了租金回報(bào)率的提升。

??而低租金回報(bào)率城市則聚集更多長(zhǎng)珠三角經(jīng)濟(jì)圈的熱點(diǎn)城市，如東莞（1.44%）、金華（1.54%）、深圳（1.61%）等這類城市房?jī)r(jià)過(guò)高、租金增長(zhǎng)乏力以及租售比失衡。

??租售比年限縮短，租金收入比回落

??此外，從租售比方面來(lái)看，2024年全國(guó)50大中城市售租比為48.5年，為2019年以來(lái)最低水平。報(bào)告稱，年限的縮短主要是由于房?jī)r(jià)下行顯著，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心和供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響。

??報(bào)告顯示，高售租比城市集中分布于東南沿海一帶。廈門、東莞、金華、深圳和寧波2024年售租比均在60年以上，此類城市房?jī)r(jià)過(guò)高，租金增長(zhǎng)乏力。

??包括烏魯木齊、銀川和貴陽(yáng)在內(nèi)的中西部城市回本周期則較短，均不到30年就可以出租收回購(gòu)房成本。此外，桂林、哈爾濱、長(zhǎng)沙、淄博、湛江及沈陽(yáng)的售租比也較為合理，均在35年以下。

??此外，從租金收入比來(lái)看，2024年重點(diǎn)50城租金收入比為12.59%，較2023年回落0.78個(gè)百分點(diǎn)，居民租房的壓力略有減輕。

??根據(jù)報(bào)告，重點(diǎn)50城中近9成城市租金收入比下降。僅三亞、湛江、昆明、洛陽(yáng)、威海、烏魯木齊這6個(gè)租金收入比上升的城市。

??其中，深圳（27.04%）、上海（25.14%）、三亞（24.91%）、北京（24.11%）租金收入比位居TOP4，租金支出占比超過(guò)總收入的兩成，居民租房面臨相對(duì)較大壓力，此類城市可加強(qiáng)保障性住房建設(shè)以緩解租房壓力。

??而低租金收入比的城市中，金華、煙臺(tái)、中山等15個(gè)城市租金收入比在10%以下，此類城市租房群體的居住幸福感相對(duì)較高。