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??北上廣深作為中國一線城市，長期以來源源不斷地吸引著來自全國各地甚至全球眾多人才。隨著年輕人的涌入，一線城市的房租水平也一直在全國持續處于領先地位。

??4個一線城市中北京無論是個人房源還是集中式公寓的租金水平都是最高，分別為114.44元/月/m2和191.05元/月/m2，上海其次，分別為102.99元/月/m2和158.21元/月/m2，深圳再次，分別為94.67元/月/m2和103.69元/月/m2，廣州最低，分別為59.44元/月/m2和87.55元/月/m2。

??從個人房源和集中式公寓的租金價格對比可以看到，隨著長租公寓行業加速發展，集中式公寓房源在品質和服務上更具優勢，因此整體租金水平要高于個人房源。

??同比來看，2024年北上廣深四個一線城市租金整體下跌，僅北京集中式公寓租金坪效出現上漲。

??主要為兩方面原因，一是隨著經濟壓力增大，租客對未來收入預期下滑，消費觀念更加理性，在租房時更加謹慎，在一定程度上抑制了租賃市場需求和租金水平；二是大量保租房沖進市場提供了更多的選擇，對租金形成了一定的沖擊。

??隨著房地產行業由傳統的“商品房主導”模式逐步轉型為“租購并行”的新模式，保障性租賃住房已成為租賃市場發展的核心力量，未來隨著整體競爭加劇，租賃市場也將變得越來越“卷”。

??克而瑞長租監測數據顯示，2024年北京無論是個人房源還是集中式公寓的租金水平皆為4個一線城市最高。

??其中，個人房源租金為114.44元/月/m2，同比下降4.64%，有6個區域個人房源租金水平破100元/月/m2，分別為朝陽區、東城區、豐臺區、海淀區、石景山區和西城區。

??北京17個區（含經開區）4漲13跌，其中平谷區同比漲幅最高，為3.71%；懷柔區同比跌幅最大，為33.08%。

??從房源量來看，朝陽區仍為掛牌與成交主力區，海淀區、豐臺區次之。整體來看，依然呈現供大于求的市場態勢。

??集中式公寓方面，北京集中式公寓朝陽區無論是門店項目數還是總房源數均居于首位。

??從租金來看，北京集中式公寓租金坪效呈持續上漲趨勢，當前租金約191.05元/㎡/月，租金較去年提升10元/㎡/月，是4個一線城市中唯一仍保持上漲的城市。

??可以看到，北京集中式公寓租金整體明顯高于個人房源，這主要是由于長租公寓行業加速發展，集中式公寓房源在品質和服務上更具優勢，吸引租客，分流了個人房源的租賃需求，受市場競爭影響，刺激了個人房源租金下跌。

??4個一線城市中，上海個人房源租金跌幅最高。

??克而瑞長租監測數據顯示，2024年，上海個人房源租金水平為102.99元/月/m2，同比下降7.91%。上海16個區各個區域租金都同比下跌，其中松江區降幅最大，為16.92%。

??上海個人房源租金下跌，主要受保障性租賃住房建設和供應持續推進影響。上海大力發展保租房，大量保租房沖進市場提供了更多的選擇。

??克而瑞長租監測數據顯示，截至2024年11月，上海市場化房源和保租房房源量35萬間，規模遠超其他重點城市，其中，保租房房源量已高于市場化房源。

??對比4個一線城市市場化房源和保租房房源量來看，上海無論是供應量還是增長速度都明顯高于其他城市。

??集中公寓方面，2024年，上海集中式公寓租金水平為158.21元/月/m2，出租率為85.67%，各區出租率最高的是虹口區，達90.24%，也是上海唯一平均出租率超90%的區。

??上海16區中9區集中式公寓租金水平破100元/月/m2，其中，黃浦區、靜安區、徐匯區租金單價領先，都超200元/月/m2，

??2024年上海集中式公寓租金坪效較個人房源表現相對較高，呈波動下調。一方面上海集中式公寓項目持續入市，拉高城市規模，但市場需求有限，多項目主動降價以提升出租率，直接導致城市租金持續下滑；另一方面入市項目以保租房為主，受租金限制影響拉低整體情況。

??廣州和深圳這兩個城市，整體房租較北京和上海都低，其中廣州為4個一線城市中最低。

??根據克而瑞長租監測數據顯示，2024年，廣州個人房源租金水平為59.44元/月/m2，同比微降0.23%，是4個一線城市中降幅最低的城市。

??具體到各城市各區來看，廣州11個區6區降價，5區上漲，從化區跌幅最大，同比下跌3.4%，荔灣區同比上漲2.15%，漲幅最大。

??集中式公寓方面，2024年廣州租金水平為87.55元/月/m2，共3個區域租金水平破100元/月/m2，分別為越秀區、天河區和海珠區。

??從廣州整體規模走勢來看，近兩年廣州集中式公寓規模有效控制，在規模控制下，近一年全市租金坪效整體控制在85-90元/㎡/月區間，租金水平相對穩定。

??深圳方面，2024年個人房源水平為94.67元/月/m2，3個區域租金水平破100元/月/m2，分別為福田區、高新區、南山區。

??2024年深圳10區（含高新區）集體下跌，從0.46%到7.46%不等，其中寶安區降幅最大，租金同比7.46%，羅湖區降幅最小，為0.46%。

??這主要是由于深圳集中式公寓的供應量持續增大，市場競爭加大，帶動租金呈波動下調。

??集中式公寓方面，2024年深圳集中式公寓租金為103.69元/月/m2，4個區域租金水平破100元/月/m2，分別為鹽田區、羅湖區、福田區、南山區。

??截至11月底，深圳市場化房源和保租房房源規模超28萬間，其中保租房房源與2023年基本持平，市場化房源超17萬間，較2023年全年增長1萬多間。

??需要注意的是，從11月深圳各類型集中式公寓在租量比例來看，白領公寓在租量明顯下降，但藍領公寓和金領公寓這類型公寓在租量在迅速提升，體現出市場對類型訴求的一些“微妙變化”，也反饋高端公寓的訴求在調整。

??從數據面來看，北上廣深4個一線城市租金整體均出現不同程度下跌，其中4個一線城市個人房源租金全線下跌，集中式公寓租金僅北京保持上漲。

??分析原因，個人房源租金價格下跌主要受集中公寓入市及保租房雙重影響，尤其是部分非核心區域且有較高供應的區域，個人房源租金下降幅度更高。集中式公寓則主要受市場集中入市競爭影響更大。

??具體到4個一線城市來看，廣州在集中式公寓規模有效控制后，近一年租金坪效控制較好，而北京、上海大力發展保租房，對市場形成了一定的沖擊，尤其是上海個人房源同比跌幅達7.91%，明顯高于其他城市。

??我們認為，隨著保障性租賃住房建設和供應持續推進，短期內對市場仍有較大影響，但長期來看，也更有利于市場規范及健康發展。無論對于個人房源還是集中式公寓而言，未來租客在品質上的要求會越來越高。