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??2025年，存量房“收儲”工作需進一步加碼和落地。

??自5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超60個城市表態支持“收儲”工作，超32城發布“收儲”細則，超14城有項目落地，包括重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山等，收購總量約15.6萬套。但扣除之前試點的8個城市，落地城市數量仍有限，這顯示出政策在推進過程中仍有一些挑戰和阻力。

??央行推出的3000億元保障性住房再貸款使用率也不高。數據顯示，截至2024年9月末，央行保障性住房再貸款已使用額度約162億元，較二季度末增加41億元，使用率僅約5%。

??從部分城市披露的信息來看，截至11月末，落地審批貸款金額約435億元，實際占3000億元保障性住房再貸款總額的14.5%。但落地額度中，多是過去8個試點城市推進比較成熟的項目，若扣除這8個城市審批落地的412億元，新增落地額度或僅23億元以上。

??華泰證券認為，政策推進偏慢主要在于實際“收儲”操作過程中，地方政府會對商品房庫存進行“再配置”（即配租、配售）和“再定價”，使得實際效果與市場預期的“去庫存”有一定偏差。優先收購地方城投的庫存可能是阻力最小的方向。

??國家統計局數據顯示，截至2024年11月末，商品房待售面積7.3286億平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

??在此背景下，存量房“收儲”仍是穩住樓市的重要手段。中央經濟工作會議提出，2025年要盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。預計隨著政策的不斷完善和落地城市的增多，“收儲”工作將進一步加速推進。

??“收儲”政策不斷升級

??“收儲”最早可追溯至2022年。當年7～10月，鄭州、濟南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。

??彼時，城投機構收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補貼，如鄭州、濟南等城市的“收儲”方案明確，項目資金100%自籌。

??2023年1月，央行創設1000億元租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用作保障性租賃住房。

??1年多時間過去，試點城市“收儲”進展緩慢。據央行網站披露，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。

??2024年，房地產面臨更大的去庫存壓力，“收儲”力度加大。

??5月17日，國務院副總理何立峰表示，商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。當日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款予以配合。

??隨后，央行于6月12日召開保障性住房再貸款工作推進會，住房城鄉建設部也在積極推動落實，并將實施范圍擴展至“縣級以上城市”。

??截至6月末，金融機構已發放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元。

??9月24日，央行將3000億元保障性住房再貸款中，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵。

??10月12日，財政部發文，支持用專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。

??全國多地快速響應“以購代建”，地方政府“下場收房”的嘗試逐漸展開。目前已有超過32個城市發布“收儲”細則，包括廣州、杭州、合肥等高能級城市。

??從細則來看，大部分地方政府對于收儲房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工驗收備案證明，可辦理不動產權證書，滿足金融機構貸款要求，權屬清晰可交易。房源處于交通便利、配套設施較為齊全的區位。

??大部分地方要求收儲房源的單套建筑面積小于120平方米，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。其中，廣州要求收儲面積“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因為存量收購要滿足當地對保障性住房的最低面積標準。收購后用于配租的普遍要求在65～70平方米以下，收購后用于配售的相對更為寬泛，區間在50～120平方米。

??這些要求，說明地方政府對保障房質量的重視，但實際上也提高了收購門檻。

??目前各地確定“收儲”價格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過5%的經營利潤測算確定收購價格，代表城市為沈陽；二是以同區位商品房價格5折左右進行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。

??中國房地產報記者采訪發現，大部分城市“收儲”仍處于前期摸排需求階段，實際落地尚需一定時間。一方面是符合“收儲”要求的項目數量有限，另一方面是開發商低價出售意愿不高。

??困難與突破

??鄭州作為最早探索收購存量房用作保障房的城市之一，目前去庫存效果逐漸顯現。

??2022年以來，截至2024年5月，鄭州城市發展集團通過全資子公司鄭州城發安居有限公司累計收購81個存量項目，累計10.6萬間房源，總建筑面積428萬平方米，共計支付交易金額338億元。

??這些項目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.27萬間作為人才公寓投入市場。

??今年以來，鄭州也在探索收購存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，鄭州推出首批配售和預配售型保障房1999套，成為全國率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日，鄭州發布第二批配售型保障性住房配售公告，共計2325套房源。

??近期，重慶、蘇州、武漢、長沙、樂山等10余個城市收購存量房項目落地。但多數城市收購數量在500～5000套范圍，與鄭州的10萬套相比進展緩慢。

??比如，重慶工行向嘉寓公司發放貸款，支持收購1000余套保障性租賃住房，通過“較低租金+靈活期限”等精心設計，已開業項目實現“滿租”。

??12月10日，郵政儲蓄銀行湖南省分行為長沙市政府選定的收購主體發放1億元住房租賃團體購房貸款，支持其收購436套存量商品房用作配租型保障性住房。

??12月3日，農發行樂山市分行向樂山市國有企業投放四川省首筆支持“收儲”貸款，總授信8億元，支持收購2994套商品房用作保障性租賃住房。

??據廣西住房和城鄉建設廳數據，截至11月底，廣西已完成協議收購存量商品房用作保障房2876套、面積30.13萬平方米。

??11月以來，合肥安居集團已收購存量商品房5733套、58.9萬平方米，通過精準對接科技企業、科研院所、高校等住房需求。

??10月31日，工行、中行河北省分行組建銀團貸款，為保定市國控集團下屬企業發放貸款，用于支持收購存量房用作配租型保障性住房，涉及主城區1895套存量商品房。

??從這些城市來看，多數將存量房產轉化為保租房。根據政策要求，“收儲”要按照市場化原則運作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。

??數據顯示，2024年上半年50個重點城市租金回報率為2.03%。央行數據顯示，6月新發放企業貸款加權平均利率3.65%。

??中指院認為，“收儲”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運營等成本，實際成本可能更高。“收儲”存量房用作保租房，需要財政貼息、收購價格打折等配合才能實現收益平衡。用作配售型保障房，則需要折價收購。

??“與存量商品房‘收儲’相關的規劃調整、后續運營、成本收益核算等工作比較精細，需要各部門加強合作。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，考慮到收儲房源投入運營后的資金回報率，目前收儲階段的資金成本還可以進一步調降。

??華泰證券分析師陳慎認為，“收儲”工作難點在于匹配和交易，房企能否接受“收儲”價格是個未知數。若收購價格太低距離現金流平衡點太遠，即使房企現金流壓力再大，也會顯著影響房企出售意愿。同時，較低的配售型保障房價格，可能會影響周邊商品房市場價格。

??陳慎建議，在收購商品住宅之外，或可適當加大其它業態的摸排，如閑置商業、閑置公寓、閑置廠房、閑置宿舍等。在重點城市，由于市場環境變化以及經濟結構轉型，市場上存在較多的多元商品房業態，其成本低于商品住宅，且在房企庫存中流動性較差，房企的處置意愿和議價空間都相對較大，有助于解決房源匹配問題。