土地克而瑞研究中心 2024-12-24 08:41:32 來源：丁祖昱評樓市
??2024年第四季度以來，隨著整體市場出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢，地方供地意愿開始顯著提升。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年12月將有3.8億平方米的土地迎來出讓截止時間，為年內(nèi)最高。受其影響，克而瑞研究中心推算12月土地成交將達(dá)到3.3億平方米左右，環(huán)比增長97%。土地成交將迎來最為顯著的一次“翹尾”，并進(jìn)一步收窄全年土地成交的同比降幅。
??具體到城市來看，不僅僅是一二線土地投資熱度本身較高的城市，部分庫存壓力相對較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯。
??但從目前12月已成交的土塊來看，多數(shù)城市土拍平均溢價率仍然較低，大部分仍底價成交。
??9月末政治局會議定調(diào)止跌回穩(wěn)之后，新房市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。改善類項目憑借產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在南京、武漢、重慶等去化承壓城市，均有不少四代宅項目取得熱銷。剛需項目則主要通過降價和提傭方式持續(xù)收割潛在客群，廈門、福州、常州部分項目加強(qiáng)折扣力度，取得了不錯的營銷效果。
??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%。前11月銷售面積和金額分別同比下降14.3%和19.2%，降幅較前10月收窄了1.5和1.7個百分點。
??住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙增長。
??近2個月以來，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房市場，這一方面是由于一二手房交易鏈條的恢復(fù)，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少；另一方面也是得益于高品質(zhì)新房銷售的回暖，優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品正在奪回更多的新房市場份額，而這些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的推出，也在實質(zhì)上加速各地房價指數(shù)的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房價更是先一步迎來了環(huán)比回升。
??一系列市場向好下，10月地方供地意愿顯著復(fù)蘇，據(jù)統(tǒng)計，2024年12月將有3.8億平方米的土地迎來出讓截止時間，為年內(nèi)最高。進(jìn)一步對比到期建面和成交建面關(guān)系，可見9月份以來全國土地出讓率（成交建面/到期建面）穩(wěn)定在85%左右，由此推算，12月土地成交將達(dá)到3.3億平方米左右，環(huán)比增長97%。2024年土地成交累計降幅也將進(jìn)一步收窄至16%，2021年以來，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以內(nèi)。
??在全年土地成交規(guī)模持續(xù)收窄的大趨勢之下，預(yù)計2024年12月將達(dá)到年內(nèi)月均值的3.5倍，創(chuàng)下歷史新高。
??從2024年四季度供地規(guī)模發(fā)展趨勢來看，在行業(yè)去庫存、穩(wěn)市場的基本大前提之下，雖然供地規(guī)模同比仍在持續(xù)收窄，預(yù)計2024年12月新房成交仍將有超過一成的同比降幅。但是從年末翹尾情況來看，3.5倍的“翹尾”新紀(jì)錄，還是透露出了地方供地信心的回升。
??具體到城市視角，不僅僅是熱點城市，部分庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯，如武漢、長春、無錫等消化周期在20個月以上，其中武漢12月計劃出讓737萬平方米建面的土地，總底價達(dá)到418億元，供地“流速”達(dá)到全年均值的7倍，僅僅一個月計劃出讓的土地規(guī)模，即超過了前面11個月的總和。
??值得注意的是部分去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市，12月供地節(jié)奏保持相對平穩(wěn)，年末加速供應(yīng)的意愿反而不高。典型如北京計劃12月出讓土地底價132億元，僅為年內(nèi)平均流速的60%，上海計劃出讓土地底價219億元，也僅為年內(nèi)平均流速的1.7倍。二線城市中僅杭州“翹尾倍率”低于2倍，而其不到10個月的消化周期，也是現(xiàn)階段全國庫存壓力指標(biāo)最低的城市。
??進(jìn)一步聯(lián)系12月以來土拍成交來看，可以發(fā)現(xiàn)雖然供地信心的回升，但大多數(shù)城市土地溢價成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地塊溢價成交，較前11月減少了11個百分點。12月供地節(jié)奏明顯加快的武漢、長春，地塊溢價成交的比例也在低位下行。僅西安、無錫溢價成交的地塊占比明顯上升，不過無錫溢價地塊均為優(yōu)質(zhì)袖珍地塊，全市平均溢價率仍不足1%，西安的溢價地塊也集中在曲江新區(qū)和灃東新城等優(yōu)質(zhì)板塊。
??在去庫存、穩(wěn)定市場預(yù)期仍是行業(yè)調(diào)控主要任務(wù)的大背景之下，土地項目的去化速度和盈利空間的確定性，必然要經(jīng)受投資方、融資方層層的嚴(yán)格考驗。地方層面能夠適度增加土地供給，并順利完成競拍出讓已實屬不易。
??從樂觀角度解讀，溢價率指標(biāo)的適度下降，搭配交易量的大幅上升，意味著有更多“優(yōu)勢不突出”的地塊為投資方所接受，供求雙方信心均在緩慢恢復(fù)之中。
??與10月、11月商品房交易的止跌回穩(wěn)同步，年末土地供給節(jié)奏也有所加快。預(yù)計2024年12月將創(chuàng)下年末土地成交翹尾的新紀(jì)錄。
??比數(shù)據(jù)紀(jì)錄更重要的，還是更多地方政府供地信心，以及投融資對于市場預(yù)期的回暖。鑒于當(dāng)前行業(yè)采取的預(yù)供地模式，絕大多數(shù)地塊在出讓前即已有了明確的意向買家，供應(yīng)節(jié)奏的變動，在很大程度上也等同于城市供求信心的變動。尤為可喜的是，少數(shù)高庫存城市12月供地節(jié)奏也迎來大幅加快，更多的城市供求預(yù)期開始逐步進(jìn)入企穩(wěn)周期。
2024年十一月房地產(chǎn)大事件盤點
2024-12-23回顧，是為了更好的前行！- 主動變革，轉(zhuǎn)型發(fā)展。
- 在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4631億元，同比下降13%；房產(chǎn)稅4254億元，同比增長18%。
國常會：允許專項債允許用于土地儲備
2024-12-18支持收購存量商品房用作保障性住房- 新房、二手房價格上漲城市繼續(xù)增多。
國家統(tǒng)計局：房地產(chǎn)后期走勢有望繼續(xù)改善
2024-12-16積極變化增多，信心得到提振，止跌回穩(wěn)動能增強(qiáng)。明年房地產(chǎn)工作怎么干？高層明確四大任務(wù)
2024-12-13持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。湖南衡陽：2025年起商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計價
2024-12-13長期以來，公攤面積不透明導(dǎo)致購房費(fèi)者難以準(zhǔn)確評估實際使用面積。如今，衡陽出臺的新政把這一問題解決了。
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《預(yù)應(yīng)力裝配式混凝土框架結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》被批準(zhǔn)為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
