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??本月樓市政策聚焦

??中央定調標本兼治化解房地產風險，北京、深圳等重點城市跟進優(yōu)化住房限購政策

??2024年2月，我國房地產政策環(huán)境持續(xù)放松。中央層面，住建部、金融監(jiān)管總局要求各地級及以上城市于3月15日前建立房地產融資協(xié)調機制，住建部要求各城市完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足居民多樣化住房需求，央行調降5年期以上LPR 25個基點，2024年政府工作報告提出統(tǒng)籌發(fā)展和安全，標本兼治化解房地產風險，優(yōu)化房地產政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策39條。其中，寬松性政策38條，緊縮性政策1條。盡管受春節(jié)長假和前期政策密集出臺等因素影響，本月地方房地產調控政策數(shù)量明顯下滑，但政策導向仍是持續(xù)寬松。其中，北京市通州區(qū)、深圳等相繼優(yōu)化住房限購政策，向市場釋放積極信號；大部分三線城市則維持以購房財稅補貼和住房公積金政策調整為主。本期報告主要對2月房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：優(yōu)化房地產政策、標本兼治化解房地產風險

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??2月資金面整體維持均衡態(tài)勢。公開市場操作方面，2月上旬7天逆回購集中到期，中下旬央行加大逆回購操作力度，當月累計進行31850億元逆回購，共有43180億元逆回購到期，凈回籠11330億元；MLF到期量4990億元，投放量5000億元，凈投放10億元；2月5日，央行正式下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放約1萬元流動性。資金利率方面，DR007和R007（20D MA）分別為1.86%和2.04%，2月份DR007（20D MA）累計下行1.4bp，R007（20D MA）累計下行20.1bp，資金價格波動率有所回落。LPR方面，1年期LPR維持3.45%不變，5年期以上LPR下調為3.95%，較上月報價下調了25個基點。

??在房地產方面，2024年政府工作報告將房地產工作列入“防風險”任務板塊，提出要優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持；要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式；要加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等。住建部、金融監(jiān)管總局繼上月提出指導各地級及以上城市建立房地產融資協(xié)調機制之后，本月再度召開城市房地產融資協(xié)調機制工作視頻調度會議，要求地級及以上城市要在3月15日前建立融資協(xié)調機制，既要高質量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調解決項目的難點問題。央行調降5年期以上25個基點，引導房貸利率進一步下行，緩解居民購房和存量房貸償付壓力。住建部在福州召開保障性住房建設工作現(xiàn)場會，提出要以編制住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，完善“保障+市場”的住房供應體系，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，探索建立保障性住房房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障等，加快保障性住房建設和發(fā)展。

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??地方政策：北京、深圳跟進優(yōu)化住房限購政策，三四線城市購房財稅補貼和公積金政策加碼有序實施

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 緊縮性政策（1） 市場監(jiān)管政策

??3. 政策小結北京、深圳住房限購政策優(yōu)化，三四線城市購房補貼及住房公積金政策有序實施

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2024年2月，地方出臺房地產調控政策39條。其中，寬松性政策38條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、強化住房公積金政策支持、鼓勵支持房企合理融資需求等；緊縮性政策1條，主要涉及房地產廣告發(fā)布管理。由于春節(jié)長假及前期政策持續(xù)密集出臺等因素，本月地方房地產調控政策發(fā)布數(shù)量明顯減少。政策力度方面，北京市通州區(qū)、深圳住房限購政策相繼優(yōu)化，持續(xù)向市場釋放積極信號，大部分二三線城市仍是以發(fā)放購房財稅補貼和加強住房公積金支持等為主，政策平穩(wěn)有序實施。

??行政干預核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、推行房票安置等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵房票安置等。典型代表有：北京市通州區(qū)取消了落戶、社保或個稅繳納年限需滿3年的要求，明確在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房；深圳取消本市戶籍居民家庭購房落戶年限及繳納個稅或社保年限要求，非本市戶籍個稅或社保年限要求由5年縮短至3年；揚州取消限售政策，市區(qū)住房取得不動產權證書即可上市交易，并實施“以舊換新”契稅補貼政策；荊州降低個貸首付利率，首套房認定標準“認房不認貸”，最低首付比例調整為20%，二套房最低首付比例調整為30%，房貸利率政策下限調整為LPR+20BP；益陽放寬商品房預售許可辦理條件，新建多層建筑形象進度達到三分之一及以上，高層建筑形象進度達到四分之一以上的房屋，即可申請辦理商品房預售許可等。此外，荊門、荊州、長春、揚州、沈陽、益陽、六安市葉集區(qū)、河池市大化瑤族自治縣、亳州市利辛縣、宜賓市興文縣、麗水市蓮都區(qū)、天津市寧河區(qū)及薊州區(qū)等多地發(fā)布了購房財稅補貼類政策。

??土地政策核心舉措主要涉及集體經營性建設用地入市管理

??在土地政策方面，核心舉措主要涉及集體經營性建設用地入市管理。典型代表有：海南省發(fā)布試點辦法，明確農村集體經營性建設用地可以按照規(guī)劃入市用于符合國家、海南省產業(yè)政策以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內外國土空間用途管制、生態(tài)環(huán)境保護要求的項目，包括工業(yè)、倉儲、商業(yè)服務業(yè)、保障性租賃住房以及養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、采礦等，但不得用于建設市場化商品住房、安居房；農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租，應取招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式；文昌市可以試點探索利用鎮(zhèn)（墟）區(qū)范圍內農村集體經營性建設用地用于面向本市農村集體經濟組織成員的村民住宅建設，但所建房屋不得分割轉讓等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：廈門將申請條件中“12個月連續(xù)足額繳存住房公積金”時限縮短至6個月，并階段性上調流動性調節(jié)系數(shù)至1.2；蘇州明確購買法拍房可在未付清全款前辦理公積金貸款，貸款額度、期限、首付款比例、利率、還款方式等按公積金貸款有關管理規(guī)定執(zhí)行；海南省將首套房公積金貸款最低首付比例由25%下調至20%；濟南將首套房最低首付比例下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%；哈爾濱將公積金可貸額度計算倍數(shù)由公積金賬戶余額的20倍提高至40倍，支持提取公積金支付購房首付款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括發(fā)放人才購房補貼、放寬落戶限制等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括發(fā)放人才購房補貼、放寬落戶限制等。典型代表有：南京取消積分落戶中“社保繳納不少于12個月”的限制條件，增設租賃住房加分指標項，加大居住和社保加分比重；泉州對在泉州首次購買商品住房的博士研究生、碩士研究生，以及全日制“雙一流”高校本科生、普通高校本科生、大專生分別提供購房補助8萬元、6萬元、4萬元、2萬元、1萬元；鄭州對經省市認定的A、B、C、D類高層次人才首次購房，分別給予300萬元、150萬元、100萬元、50萬元購房補貼，對博士、碩士、本科畢業(yè)生、?？飘厴I(yè)生分別給予10萬元、5萬元、2萬元、1萬元購房補貼等。

??緊縮性調控主要涉及房地產廣告發(fā)布管理

??緊縮性政策主要涉及房地產廣告發(fā)布管理。典型代表有：北京發(fā)布房地產廣告發(fā)布指引，要求房地產廣告堅持“房住不炒”定位，內容真實準確，明晰重要信息，明確主體責任，并明確房地產廣告不得含有"房價年增長XX%以上""年租金高于該地段平均水平XX%""投資收益保持在XX%以上"等升值或者投資回報的承諾內容，不得含有"買房能落戶"等能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾，不得違反國家和北京市有關價格管理的規(guī)定等。

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??2月重要事項復盤

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??重點40城現(xiàn)行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年2月29日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、?？冢粓?zhí)行區(qū)域限購政策的有6個，分別為廣州、成都、西安、杭州、長沙、天津；其他30個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）較上月相比，本月北京、深圳在住房限購方面進行了定向寬松。其中，北京市通州區(qū)取消了落戶、社?；騻€稅繳納年限需滿3年的要求，明確在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房；深圳取消本市戶籍居民家庭購房落戶年限及繳納個稅或社保年限要求，非本市戶籍個稅或社保年限要求由5年縮短至3年。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年2月29日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??3月6日，央行行長潘功勝出席十四屆全國人大二次會議經濟主題記者會表示，我國的經濟回升向好，高質量發(fā)展扎實推進，但是國內外的形勢依然復雜多變，需要發(fā)揮政策合力，加大宏觀調控的政策力度。中國的貨幣政策工具箱依然豐富，貨幣政策仍有足夠空間。在平衡好短期與長期、穩(wěn)增長與防風險、內部均衡和外部均衡的關系導向下，貨幣政策維持偏松預期。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究分析，由于財政支出力度加大，3月基本不存在流動性缺口，但由于財政支出通常集中在月末，因此月內其他時點資金面仍有可能面臨一定的壓力。央行大概率會通過公開市場操作將資金利率控制在政策利率附近。

??在房地產方面，2024年政府工作報告依舊將房地產置于重點領域風險首位，并提出統(tǒng)籌發(fā)展與安全，標本兼治化解房地產等領域風險，凸顯了“以進促穩(wěn)”的工作導向。具體來看，工作報告重點突出了兩個方面的內容：一是優(yōu)化房地產政策，一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求，這與當前中央督促各地建立房地產融資協(xié)調機制相吻合，后期有望進一步延續(xù)深化，包括“三道紅線”等監(jiān)管政策也有望得到進一步優(yōu)化調整；二是適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式，這其中不僅包括加快保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造等“三大工程”建設，還涉及社會發(fā)展形勢及行業(yè)供求關系變化背景下房地產市場長效發(fā)展機制建設等問題，如促進“人、房、地、錢”要素合理配置并實現(xiàn)良性循環(huán)等。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月我國房地產市場低位運行。TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額1858.6億元，環(huán)比下降21%，同比下降60%，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低；重點30城商品住宅新增供應環(huán)比下降53%、同比下降54%，成交環(huán)比下降45%、同比下降71%。這一方面是受春節(jié)假期影響，另一方面也暴露出當前房地產市場預期支撐依舊不足、需求和購買力持續(xù)低迷等問題?；诖?，房地產政策仍需繼續(xù)優(yōu)化，尤其在前期以發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金貸款支持等政策為主但收效有限背景下，政策寬松力度需進一步加大。重點一二線城市需加快放開限購、限售、限貸、限價步伐，讓商品住房回歸商品屬性，提振市場信心；三四線城市則不僅需要進一步加大購房財稅補貼、住房公積金支持、房票安置等需求側支持力度，還要合理控制土地供應，加快存量房去庫存，穩(wěn)妥化解房地產風險。