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??2025年上半年，房地產(chǎn)市場在政策的持續(xù)調(diào)控下，正逐步朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。二季度以來政策面推進(jìn)速度明顯加快，助力房地產(chǎn)市場格局加快向新向好。政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)市場新階段，圍繞穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險主線，部署三大核心任務(wù)：城市更新、高品質(zhì)轉(zhuǎn)型和庫存優(yōu)化，其后各部委快速落實(shí)相關(guān)任務(wù)。房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)寬松，4月份兩部門出臺一攬子金融政策，降成本、擴(kuò)需求、穩(wěn)預(yù)期三管齊下穩(wěn)需求。地方層面也在積極落實(shí)中央穩(wěn)市場要求，專項(xiàng)債回購?fù)恋毓姘l(fā)布頻次明顯提升；積極發(fā)文響應(yīng)公積金調(diào)整；多地出臺促消費(fèi)政策，并進(jìn)一步放開行政管控促剛需和改善性需求釋放。

??上半年中央和地方政策面的積極推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展提供了有力保障。預(yù)計下半年將將進(jìn)一步加力穩(wěn)市場，隨著城市更新和土地收儲政策的全面落實(shí)，將在供求兩端進(jìn)一步改善行業(yè)庫存壓力，房地產(chǎn)市場有望加快實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系新的動態(tài)平衡，行業(yè)也將朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向加速邁進(jìn)。

??總結(jié)

??01

??政治局會議定性“穩(wěn)市場”新階段

??下半年將“更大力度推動止跌回穩(wěn)”

??4月末中共中央政治局會議以“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”替代兩會中的“止跌回穩(wěn)”表述，反映2024年四季度以來穩(wěn)市場政策見效，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入供求平衡發(fā)展的新階段。聯(lián)系行業(yè)宏觀數(shù)據(jù)來看也是如此，新房、土地市場交易量同比降幅均有所收窄，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊頻頻拍出高溢價，全國土地成交規(guī)模低于新房交易量，2025年以來商品房待售面積持續(xù)下降，均透露出行業(yè)持續(xù)企穩(wěn)的勢頭。

??具體來看，政治局會議圍繞穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險主線，部署三大核心任務(wù)，為年內(nèi)政策實(shí)施劃定清晰路徑：一、加力城市更新行動，以存量改造激活增量需求。作為新一輪穩(wěn)增長的重要抓手，城市更新工作在2025年被予以更高定位，住建部將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，進(jìn)一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。二、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以高品質(zhì)供給引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。會議首次將“加大高品質(zhì)住房供給”與“構(gòu)建發(fā)展新模式”并列，也與兩會政府工作報告中提出的建設(shè)“好房子”相呼應(yīng)。順應(yīng)當(dāng)前居民改善居住需要，通過住房品質(zhì)升級，推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。同時倒逼房企提升住房產(chǎn)品力，撬動增量改善需求釋放。新模式之下對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型也指明了方向，即開發(fā)業(yè)務(wù)品質(zhì)化，這也是房企實(shí)現(xiàn)自我“造血”良性循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。三、優(yōu)化存量商品房收購政策，筑牢市場風(fēng)險防線。通過專項(xiàng)債券收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，優(yōu)化供需平衡。鑒于近年行業(yè)年銷售規(guī)模變化的客觀事實(shí)，僅靠減少新增供給和撬動新質(zhì)需求，并不足以如期改善前期庫存積壓的困境。對于戶型、選址合適的存量商品而言，將其收購為保障房，不僅避免了重復(fù)建設(shè)，也在實(shí)質(zhì)上大大加速了行業(yè)的去庫存進(jìn)程。此外土地收儲也在同步推進(jìn)，4月份后，地方專項(xiàng)債擬收儲公告發(fā)布頻次明顯加快，至5月末已達(dá)4700億元，涉及宅地超過9500公頃。

??二季度的政策風(fēng)向，均保持著清晰明確的路徑。如發(fā)改委表態(tài)穩(wěn)市場政策將“成熟一項(xiàng)出臺一項(xiàng)”。6月中旬的國務(wù)院會議進(jìn)一步明確“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”：進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險。國務(wù)院會議特別提出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，數(shù)據(jù)重要性方面，隨著行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)市場與去庫存“深水區(qū)”，在純新盤上市規(guī)模持續(xù)低位，前期優(yōu)質(zhì)庫存已經(jīng)得到去化的情況下，當(dāng)前行業(yè)的交易規(guī)模和價格穩(wěn)定，更多的取決于存量項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)；現(xiàn)有數(shù)據(jù)披露情況方面，各地主管部門雖然已經(jīng)在按期披露存量住宅用地的清單，但是僅涉及土地面積和未售面積，對于建設(shè)進(jìn)度、施工情況、拿地成本、施工投入等結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)仍存在較大空白。從以上兩點(diǎn)來看，厘清存量項(xiàng)目規(guī)模和結(jié)構(gòu)勢在必行，也是明確加大政策力度方向的重要依據(jù)。

??02兩部門強(qiáng)化金融支持，三管齊下穩(wěn)需求（略）

??03

??七部委聯(lián)動推進(jìn)城市更新

??構(gòu)建存量開發(fā)全鏈條政策體系（略）

??04

??專項(xiàng)債收儲快速落實(shí)

??擬收儲宅地規(guī)模已超9500公頃

??3月11日，自然資源部正式發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》。該通知從發(fā)債要求、資金使用主體、申報審核流程、資金收益平衡及監(jiān)督管理等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。要求各地優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃。旨在通過專項(xiàng)債券優(yōu)化土地儲備工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

??二季度以來，各地專項(xiàng)債擬收儲公告發(fā)布節(jié)奏明顯加快，合計擬收儲規(guī)模已達(dá)到一季度兩倍。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2025年至今全國擬收儲總規(guī)模達(dá)到4696億元，涉及207個城市。除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，其中含宅用地共有2158宗，擬收購總價3023億元，擬收儲面積總和達(dá)到9553公頃。

??在新房交易流速較歷史峰值下降超過40%時代背景下，2025年住宅成交雖然出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，從數(shù)據(jù)邏輯看，土地收儲才是當(dāng)下去庫存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。按全國土地平均容積率折算，前5月擬收儲宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過1.9億平方米，超過同期新房銷售規(guī)模的六成。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年新房成交面積同比至少增長64%，助力全國新房去化周期下降超過3個月。并且考慮到還有超過二成的擬收儲地塊沒有明示土地屬性，以上估算還只是保守估計。

??聚焦含宅用地，收儲規(guī)模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲6814公頃，占比達(dá)到71%，合計收購總價1901億元，占比63%，因各能級地價差距，三四線總價占比明顯低于面積占比。

??相比一二線城市，三四線城市在本輪調(diào)整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務(wù)測算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??05

??上半年130省市362次穩(wěn)市場政策

??積極落地公積金新政強(qiáng)化金融支持

??2025年上半年，地方層面有130個省市362次出臺穩(wěn)市場政策，同比基本持平。在中央大力推進(jìn)穩(wěn)市場政策的引導(dǎo)下，2025年以來地方積極落實(shí)中央金融支持、城市更新、購房補(bǔ)助、庫存減負(fù)等各方面政策，尤其是5月初積極跟進(jìn)公積金利率調(diào)整，以及信陽試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，廣州擬全面取消限購、限售、限價等政策引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

??具體來看，地方政策聚焦六大方向：一、82省市公積金政策全方位優(yōu)化以降低門檻。5月初，應(yīng)中央兩部門新規(guī)，5月初全國超40城同步下調(diào)公積金貸款利率進(jìn)一步減輕成本，多地調(diào)降首付比例至20%，提升貸款額度支持多子女家庭，并拓展至直付房租、購房首付等用途，4月份以來青島取消異地貸款戶籍限制，杭州實(shí)現(xiàn)賬戶直付購房首付款，長沙放寬貸款條件并提高額度。

??二、39省市實(shí)施補(bǔ)貼與以舊換新等政策刺激住房需求。通過最高購房補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠及“以舊換新”直接刺激消費(fèi)，如衢州推行多孩家庭改善性購房補(bǔ)貼，最高可申請補(bǔ)貼20萬元，珠海提供最高3萬元“以舊換新”專項(xiàng)補(bǔ)貼，泉州2025年新房家裝補(bǔ)貼最高可達(dá)5萬元。

??三、32省市擴(kuò)容保障性住房體系。增加配售型保障房及公租房供應(yīng)，降低準(zhǔn)入門檻。如廈門放寬申請保障房的資格：戶籍年限從3年降至1年；學(xué)歷從本科放寬至大專，職稱從中級放寬至初級；繳納保險從60個月放寬至36個月；申請年齡統(tǒng)一降低直25周歲。合肥實(shí)施配售型住房封閉流轉(zhuǎn)新規(guī)，上海允許應(yīng)屆畢業(yè)生憑畢業(yè)證申請保租房。

??四、28省市深化城市更新與融資支持，在存量小區(qū)中挖掘經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和增量住房需求。上海、福建、海南、成都、四川、廣州、深圳均提出了積極的城市更新發(fā)展目標(biāo)。如深圳提出探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑，建立房票制度與廣州、北京、上海政策形成一線城市全覆蓋，海南鼓勵收購商品房用于城中村改造安置房。

??五、27省市優(yōu)化供給側(cè)管理促進(jìn)供需平衡。控制新增土地供應(yīng)、簡化審批流程，并通過收購存量商品房轉(zhuǎn)保障房盤活庫存，如浙江省發(fā)行存量房專項(xiàng)債支持收購，廣西省提出2025年力爭收購存量商品房2.5萬套，株洲調(diào)低了商品住房供應(yīng)目標(biāo)，計劃減少新增商品住房供應(yīng)21.12萬平方米，其中中心城區(qū)減少新增供應(yīng)18.1萬平方米。

??六、13省市提升“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。以安全、舒適、綠色、智能為核心制定技術(shù)導(dǎo)則，如山東省所有地市已出臺品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，江蘇、浙江推進(jìn)容積率優(yōu)化及精裝交付體系，雄安新區(qū)建立“地價房價聯(lián)動”機(jī)制鼓勵高品質(zhì)住房供應(yīng)。

??展望

??06

??中央：政策面將進(jìn)一步加力穩(wěn)市場

??構(gòu)建新發(fā)展格局

??2025年上半年房地產(chǎn)政策圍繞“穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”的目標(biāo)精準(zhǔn)發(fā)力。4月份以來，中央政策在穩(wěn)定市場預(yù)期、加大金融支持力度、推進(jìn)城市更新行動等方面不斷加強(qiáng)。地方層面也及時多次出臺穩(wěn)市場政策，譬如在5月7日央行宣布降低公積金貸款利率后，一日內(nèi)即有50個省市發(fā)文落實(shí)；上海、廣東、福建等省市的促消費(fèi)文件中均提及要進(jìn)一步穩(wěn)定和支持住房消費(fèi)；地方專項(xiàng)債擬收儲土地規(guī)模超過9500公頃，預(yù)計可降低全行業(yè)消化周期超過3個月。

??中央政策面的積極推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展提供了有力保障。預(yù)計下半年將將進(jìn)一步加力穩(wěn)市場，尤其城市更新和土地收儲，將在供求兩端進(jìn)一步改善行業(yè)庫存壓力，房地產(chǎn)市場有望加快實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系新的動態(tài)平衡，行業(yè)也將朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向加速邁進(jìn)。重點(diǎn)聚焦以下4大方向：

??一、專項(xiàng)債收儲縱深落地推進(jìn)，加速庫存去化與風(fēng)險化解。目前專項(xiàng)債擬收儲宅地規(guī)模已達(dá)到地9553公頃（理論建面超1.9億平方米），但落實(shí)規(guī)模仍較為有限，預(yù)計下半年將進(jìn)一步推進(jìn)收儲類專項(xiàng)債的發(fā)行節(jié)奏，存量房收儲和土地收儲兩方面齊頭并進(jìn)。專項(xiàng)債收儲的快速推進(jìn)，將在實(shí)質(zhì)上助力更多三四線城市庫存層面紓困。在收儲地塊的后續(xù)處置方面，建議各地對于收儲地塊轉(zhuǎn)為保障房、公共配套用途等方面還是應(yīng)當(dāng)量力而行、審慎推進(jìn)，避免新城新增增量庫存或過高的城投負(fù)擔(dān)。

??二、城市更新加快落實(shí)，全鏈條激活舊城區(qū)住房需求。上半年已經(jīng)在中央層面完成2025年城市更新工作的頂層設(shè)計和實(shí)施路線，下半年將根據(jù)資金扶持城市的工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步探索建立資金、用地、金融等各類要素保障機(jī)制。促進(jìn)城市更新工作有效落地，通過新建、改建進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)：其一，盤活低效樓宇和廠房，為成熟城區(qū)帶來更多高質(zhì)量增量宅地，促進(jìn)改善性住房需求釋放；其二，加速老舊小區(qū)改造，疊加貨幣化安置，帶來更多剛性住房需求；其三，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、功能布局，改建老舊小區(qū)，提升舊住宅區(qū)居住價值，加強(qiáng)二手房市場流動性。

??三、金融政策精準(zhǔn)滴灌，鞏固市場信心與流動性。上半年央行“三管齊下”的金融支持將持續(xù)顯效，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)和利率的調(diào)降將持續(xù)改善企業(yè)和購房者預(yù)期。在此基礎(chǔ)上，下半年有望迎來更多增量政策，如“白名單”機(jī)制進(jìn)一步深化與擴(kuò)圍，目前商業(yè)銀行已審批“白名單”貸款6.7萬億元，未來或進(jìn)一步增加額度并簡化審批流程；對于暫時困難但資金能平衡的項(xiàng)目，也有望繼續(xù)“應(yīng)延盡延”，開發(fā)貸展期緩解債務(wù)到期壓力。

??四、供給側(cè)改革提速，助發(fā)展新模式落地生根。2025年上半年，大力發(fā)展“好房子”在典型城市土地市場和新房市場均獲得了較為理想的成效，預(yù)計下半年將進(jìn)一步以“品質(zhì)升級”引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面加強(qiáng)高品質(zhì)建設(shè)：全面推行執(zhí)行“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)提升產(chǎn)品力，撬動改善型需求釋放。另一方面優(yōu)化土地供給：結(jié)合存量土地摸底數(shù)據(jù)（在建項(xiàng)目、已供未開發(fā)地塊），優(yōu)化宅地供應(yīng)節(jié)奏，一二線提高供地質(zhì)量，三四線嚴(yán)控增量。其三，合理安排建設(shè)進(jìn)度：

??07

??地方：加快盤活庫存、改善預(yù)期

??以優(yōu)質(zhì)板塊帶動城市企穩(wěn)

??在中央因城施策、穩(wěn)市場政策映出進(jìn)出的施政方針下，當(dāng)前地方層面擁有足夠的施政空間維持市場穩(wěn)定。預(yù)計下半年地方層面將遵循中央部署，重點(diǎn)改善自身主要矛盾，在“存量盤活、預(yù)期改善、精準(zhǔn)破局”三方面發(fā)力：

??一、加速盤活存量，構(gòu)建去庫存組合拳。地方以中央專項(xiàng)債收儲政策為抓手，加速推進(jìn)存量商品房轉(zhuǎn)化與城市更新，預(yù)計下半年庫存壓力較大城市將加快收儲規(guī)模落地，在新房去化承壓的情況下開辟去庫存新路徑。同時，城中村改造貨幣化安置力度加碼，通過“拆舊建新”釋放剛性購房需求，同步緩解存量商品房去化壓力。

??二、供需兩端同步發(fā)力，穩(wěn)定市場預(yù)期。需求端政策持續(xù)松綁：基于年中廣州全面取消限購、限售、限價的表態(tài)來看，下半年各地有望進(jìn)一步放寬限制性政策，并在限貸、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等方面予以更大扶持。供給端聚焦品質(zhì)升級：地方將落地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，容積率獎勵、綠色建筑補(bǔ)貼等政策進(jìn)一步落實(shí)，推動優(yōu)質(zhì)板塊高品質(zhì)項(xiàng)目供給，以標(biāo)桿項(xiàng)目帶動價格預(yù)期和市場信心企穩(wěn)。

??三、細(xì)化施策精準(zhǔn)破局，逐步夯實(shí)穩(wěn)市場根基。面對城市內(nèi)庫存壓力、交易流速分化的普遍現(xiàn)狀，建議下半年地方層面持續(xù)聚焦少數(shù)板塊發(fā)力施策，在保持核心板塊供求健康的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善更接近供求平衡的板塊，如老舊住宅、低效樓宇廠房聚集的城中村區(qū)域，有序加強(qiáng)城市更新步伐，為新房市場帶來更多優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，提高市場活力；流速較高而庫存的城市新區(qū)，可通過進(jìn)一步限制增量供應(yīng)、加強(qiáng)閑置用地收儲等舉措改善庫存預(yù)期，促進(jìn)供求平衡。隨著少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊供求預(yù)期持續(xù)改善，其市場活力將向周邊形成輻射帶動效應(yīng)，逐步筑牢行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的底部支撐。

??附表1：2025年上半年中央重點(diǎn)政策（略）

??附表2：2025年上半年地方重點(diǎn)政策（略）