市場報告克而瑞研究中心 2025-03-28 10:14:00 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-03-28
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??產品、業績
??產品：政府工作報告首提“好房子”，品質提升新機遇
??業績：過半百強房企業績增長
??◎ 文 / 克而瑞研究中心
??肆產品篇
??政府工作報告首提“好房子”，品質提升新機遇
??2025年第一季度，市場持續保持止跌回穩的良好態勢。在政策層面，去年備受關注的“好房子”理念，今年首次被正式寫入政府工作報告，這標志著其重要性進一步凸顯。一季度房地產企業持續發力提升產品力，從多個維度持續提升居住體驗，高端產品線引入創新的“空中院館”概念，精裝體系由傳統的儲物功能向著“居住效率”迭代，并通過非遺IP的引入，為社區注入更多文化內涵。
??展望未來，隨著首批四代宅的交付，創新產品在實際應用中的一些缺陷逐漸顯現，需要整個行業共同思考和探索解決方案。與此同時，在“好房子”理念的引領下，產品研發需要進一步拓展，更需要房企對其開發體系和組織架構進行全面的調整與優化，以推動行業繼續向著高質量發展邁進。
??總 結
??01 產品成交結構
??（1）房型：四房占比首超三成
??2025年一季度，改善需求繼續由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數占比較去年水平分別下降1.1和1.7個百分點，而四房產品同期增加2.1個百分點，市場份額首次提升至三成以上水平。
??由此可以清晰地看到，房地產市場的需求結構正在持續轉變，剛需購房群體的占比正逐步降低，與此同時，以改善性需求為核心的購房行為愈發凸顯，已然成為推動市場發展的主力。隨著改善需求的不斷走熱，購房者對品質、功能以及整體居住體驗也提出了更高要求。這種需求端的升級，將進一步推動新房市場的高質量發展。
??分城市能級看，一季度一線城市三房成交套數占比自2023年六成以上的高位持續回落，一季度已降至59.2%，與此同時，四房、五房及以上大戶型產品的比重卻穩步上升，一季度水平較去年分別提升1.5和0.2個百分點。
??二線城市四房的市場份額顯著提升，占比已突破三成大關，較去年水平增長2.7個百分點，同期二房占比出現了較為明顯的下降，由去年的12.7%降至10.5%。
??三四線城市四房市場份額一直高于高能級城市，但一季度三房的市場份額縮水2.5個百分點，首次降至五成以下，四房、五房及以上和其他弧形的市場份額穩步提升。
??（2）面積段：改善與高端需求是市場重要引擎
??從成交面積結構看，一季度市場成交繼續趨向更大面積產品。其中，110-140㎡、140-180㎡以及180㎡以上產品市場份額均有所增長，分別較去年提升0.8、0.5和0.1個百分點。
??這一趨勢顯示出，購房者對于居住空間的需求正朝著更大面積與更舒適居住空間的方向持續演進，改善型及高端住宅的市場需求正在穩步攀升，成為推動市場發展的關鍵力量。
??分城市能級看，90-110㎡的面積段雖然仍占據一線城市的成交首位，但市場成交趨勢正明顯向110-140㎡面積段集中，這一面積段的成交占比相較于去年大幅上升了2.4個百分點。
??二線城市成交面積中樞呈現出穩步上移的態勢，以110㎡為分界點，更小面積段產品成交占比較均去年下降，而110㎡以上各面積段占比在同期均有不同程度的提升，整體合計增加了2.6個百分點。
??三四線城市成交面積結構整體保持相對穩定其中，110-140㎡的面積段成交占比位居首位，且占比連續多年穩定在四成以上，同時，盡管140-180㎡面積段產品占比在一季度較去年微增0.6個百分點，但其整體比重仍低于二線城市，反映出三四線城市在大戶型產品需求上與二線城市仍存在一定差距。
??
??（3）三房和四房產品的市場偏好向主力面積段聚集
??（略）
??02 產品特征
??2025年一季度，產品創新聚焦功能迭代與文化賦能，形成多維突破的實踐路徑。房企以“空間重構、效率革新、文化賦能”為核心，推動產品力持續進階。一方面，通過高端產品的空間價值升維與生態轉型，回應目標客群對私密性與交互性的復合訴求；另一方面，以精細化與模塊化設計，優化中小戶型空間效能；同時，通過非遺IP創造性轉化與社區融合，構建兼具文化傳承與社群活力的精神場域。
??(1)高端產品引入“空中院館”重構空間價值
??空中院館作為當前高端住宅的創新空間，以“立體院落”為核心，將傳統庭院情結延伸至高層建筑，通過空間重構與功能迭代實現居住體驗的升維。其本質是以入戶十字動線為樞紐，設置半敞開過渡空間，既作為家庭生活中心點串聯客餐廳、主臥等核心功能區，又以洄游動線打破傳統空間割裂感。
??相較于傳統景觀陽臺，空中院館更強調功能優先級，從“補充模塊”升級為“家庭核心空間”，承擔動線樞紐、場景互動、私密休憩等復合功能。其設計通常搭配270°端廳全景艙與L型落地窗增強采光通風，實現室內外景觀雙向滲透，在市場上多出現于200㎡以上的高端產品中。
??其優勢在于：歸家時以生動景觀和采光替代生硬墻體，提升情緒價值；作為動區與靜區的過渡，保障隱私，優化動線，有效區隔臥室與公共區域；可靈活定制茶室、書房、展示區等。隨著四代住宅的普及，空中院館正與垂直森林理念深度融合，推動住宅從“功能容器”向“生態有機體”轉型。
??成都閱天府建面約252㎡戶型空中院館位于玄關入口處，兼具“開門見景”與環形動線功能。
圖：成都閱天府建面約252㎡戶型&空中院館實拍
??成都保利花照天珺239㎡戶型中，25㎡環抱式空間擁有7米南向采光面6米進深，提升空間效率。
圖：成都保利花照天珺建面約239㎡戶型&空中院館實拍
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??成都仁和春天·29號院建面約240㎡戶型中，“雙院館”設計（L型空中花園+全景艙）強化家庭社交場景。
圖：成都仁和春天·29號院建面約240㎡戶型&空中院館實拍
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??(2)房企精裝體系從儲物向“居住效率”迭代
??（略）
??(3)非遺IP激活社區生命力
??非遺設計在住宅項目中的運用，不僅是建筑美學的創新嘗試，更是房地產行業在文化覺醒、消費升級和可持續發展背景下的戰略轉型，其意義在于通過建筑裝飾、公共藝術、節慶活動等形式，將非物質文化遺產轉化為可感知的社區文化符號，既活化瀕危技藝的當代價值，又塑造社區獨特人文氣質，增強居民文化認同感與歸屬感。
??上海保利·外灘序復刻“水泥拉毛嵌鵝卵石”非遺工藝，特邀老師傅手工鑲嵌、打磨卵石立面。該項目融合現代低碳裝配式技術，成為上海首個“非遺級歷保住宅”，重現海派花園別墅經典之美。
圖：上海保利·外灘序非遺工藝立面實景
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??寧波保利·海晏天珺將非遺鄞州竹編、金銀彩繡以及天一閣窗花等傳統技藝，通過現代設計解構重組，形成貫穿社區的超級符號，將城市文化底蘊轉化為產品文化底色。
??將鄞州非遺竹編的經緯編織肌理進行幾何解構，提取竹篾交疊的菱形紋、人字紋等核心元素，演變為地面鋪裝模塊化單元，在社區動線中構建“非遺基因鏈”。
圖：寧波保利·海晏天珺鄞州竹編經緯編織紋鋪裝地面實景
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??項目主入口銅藝精雕大門兩側夾絲玻璃融合了金銀彩繡紋樣與方勝紋，呼應寧波“金銀彩繡”非遺工藝精髓，成為歸家儀式感點睛之筆。
圖：寧波保利·海晏天珺銅藝大門實景
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??無錫東城美的·東望府以寄暢園山境、蠡園水境構建雙園格局，構建無錫文化地標。項目特邀香山幫非遺匠人手工筑造全榫卯結構亭榭，嘉樹堂運用傳統飛檐戧角工藝，以奢侈品級標準實現傳統工藝的孤品級匠造價值。
圖：寧波保利·海晏天珺銅藝大門實景
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??示范區開放時，復刻央視春晚《無錫景》同款非遺游園會，以錫劇、打鐵花、漆扇制作等非遺活動，構建可體驗的文化資產。
圖：無錫東城美的·東望府示范區開放現場非遺節目
——打鐵花、錫劇
??頭部房企率先打造“非遺IP + 社區空間 + 生活方式”閉環生態，重塑高端住宅價值，實現文化保護、城市更新與社會治理協同發展。在數字技術深度滲透與Z世代文化認同崛起的影響下，非遺IP賦能社區從建筑肌理延伸至社群運營，從文化符號升級為經濟引擎，標志著中國地產進入“文化資本驅動”時代。
??展 望
??03 四代宅創新與挑戰并存，交付后或面臨維護壓力
??第四代住宅，作為近幾年備受關注的創新產品，雖然在設計和功能上有諸多亮點，但在交付后卻暴露出一些亟待解決的實際問題，尤其是在空中花園的統一性和建筑立面的維護方面。
??對于帶覆土交付的第四代住宅，空中花園的后續維護狀況令人擔憂。以福州某個第四代住宅項目為例，交付僅半年，部分業主便開始私自更換植被、將花園改造成養魚池，甚至縮小或鏟除花池。盡管物業合同明確禁止此類改造行為，但仍有不少購房者未能遵守相關條款，導致空中花園的統一性和美觀性大打折扣。
??西安，第四代住宅交付未有覆土及綠植要求，然而，其空中露臺的場景創新效果也未能達到預期。由于當地灰塵多、霧霾頻發，露臺容易積灰，進而影響室內整潔，某個項目交付一年內，便有許多業主對露臺進行了改造：有的搭建頂棚以抵御雨雪，有的封閉露臺以隔絕灰塵。這些改造行為雖然在一定程度上解決了業主的實際需求，但卻破壞了建筑外立面的統一協調性，影響了整個小區的美觀和整體性。
??從這些現象可以看出，第四代住宅交付后，其部分產品缺陷逐漸顯現，后期物業管理也面臨著諸多挑戰，這些都將是第四代住宅后續發展所必須深入思考和著力解決的問題。
??04“好房子”時代，房企開發體系與組織架構均需優化
??（略）
??伍業績篇
??過半百強房企業績增長
??2025年一季度房地產市場延續止跌回穩態勢，3月恰逢“金三銀四”成交旺季，整體供求有望修復，部分城市甚至出現“小陽春”。企業層面，銷售整體保持低位運行，部分企業業績也大幅回暖，1-2月百強房企中累計業績同比增長的企業占比超過50%。
??整體來看，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加企業庫存去化壓力仍未減輕，房企仍需積極應對。
??總 結
??01 企業銷售整體止跌企穩，百強房累計業績同比變化不大
??2025年伊始房地產市場延續止跌回穩態勢，疊加春節假期因素影響，房企銷售整體保持低位運行。1-2月，行業百強房企累計銷售操盤金額4157.3億元，同比減少1.2%；全口徑金額4401.4億元，同比減少3.1%。從各月表現來看，1月新房市場季節性回落，供求雙淡，同時由于1月底2月初恰逢春節傳統假期，因此2月銷售整體也在低位。但由于去年2月恰逢春節假期低基數原因，因而2月單月銷售同比正增長，同時一線城市因新政利好效應增幅居前。
??整體來看，隨著兩會政府工作報告將“穩住樓市”首次寫入總體要求，房地產政策面持續優化、釋放利好。但是房企推盤積極性仍相對較低，一季度供應端供給約束依舊較為明顯，短期復蘇動能尚且不足。
??02 TOP10和TOP100入榜門檻有所回升
??TOP10和TOP100入榜門檻有所回升，其余梯隊門檻值均降至近年新低。2025年1-2月銷售全口徑金額TOP100入榜門檻值為9億元，同比提升4.7%；TOP10房企銷售全口徑金額門檻值127.6億元，同比提升4.8%。這兩個梯隊是薇爾兩個入榜門檻有所回升的梯隊。其他梯隊的門檻值則仍在降低，其中TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低17.9%至34.2億元，是各個梯隊中降幅最大的。
??03 過半百強房企業績同比增長，部分企業業績大幅回暖
??從企業具體表現來看，2025年1-2月，百強房企中累計業績同比增長的企業占比超過50%，其中同比增幅大于30%的企業數量占到31家。整體業績止跌回穩，部分企業業績大幅回暖。
??值得注意的是，從企業性質來看央國企中業績增長的企業占比相對較高。根據數據統計，央企中業績增長的企業占比達到了70%，國企也達到了63%。相較之下，民營房企中業績增長的企業占比僅為47%，混合所有制房企更是僅有38%。
??而從各個梯隊來看，除了TOP11-30梯隊的房企之外，其余各個梯隊中業績增長的房企數量均已過半。其中TOP51-100的中小房企中業績增幅超過30%的占比最高，達到了37%，TOP11-30和TOP31-50也各有32%的房企業績增幅超過30%。TOP10中則有中海和華發的業績增幅超過了30%，分別達到了32.7%和58.6%。
??展 望
??04 短期市場仍將延續筑底行情，房企仍需積極應對
??當前，市場整體延續筑底調整的態勢，隨著地方政策面不斷優化，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，持續向購房者釋放利好信號，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加房企庫存壓力的持續增長，企業銷售整體仍面臨著較為嚴峻的挑戰。
??中短期來看，隨著部分核心城市北上深杭等將迎來供應放量，改善和高端盤占比上升，預期將拉動市場熱度回升，加之核心一二線樓市調控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩。房企仍需積極推盤、做好營銷，為接住“流量”做好準備。同時，把握結構性機會，挖掘不同城市、不同購房群體的結構性需求，以產品創新和升級迭代迎合購房偏好的轉變，從而取得市場優勢地位，安全穿越此輪危機。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
