??【熱點聚焦】

??6月8日，上海首批集中供地落下帷幕，40宗地塊全部完成出讓，總成交額為878.9億元，起始總價為850.7億元，平均溢價率為3.3%，總出讓面積為210.51萬平方米。該批次地塊分兩批成交，4宗“城中村”改造項目地塊先于3月底成交，總成交額為44.18億元；剩余36宗地塊因疫情推遲至6月重啟競拍。最終，在為期五天的首輪土拍中，36宗地塊全部成交，總成交金額為834.72億元，其中，19宗地塊底價成交，占比52.7%；達到中止價進入一次報價環節13宗，占比36.1%。共有32家房企獲得土地，其中近八成是國企及央企。

??【熱點評析】

??調整和優化土拍規則，緩解房企資金壓力

??開拍前夕，上海優化了本批次地塊的競買規則：第一，取消了之前的“招掛復合打分入圍”方式而采取掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。這一機制取消后，意味著所有申請的房企都有機會出價競拍，在降低了房企拿地門檻的同時，也進一步實現了競拍的公平化。第二，上海對監管賬戶監管期限起始時間和封存資金金額作了調整，土地監管資金由原來最高的130%下調至110%，以緩解房企參拍的資金壓力。此外，在近期發布的上海五十條重振經濟措施中，還明確了“允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款，優化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例”等措施，從而盡可能地降低拿地企業的資金周轉壓力，也賦予了房企更大的盈利空間，在一定程度上刺激了房企拿地的積極性，以促進土地市場的穩定健康發展，增強市場信心。

??土拍成交熱度有所回暖，房企對上海樓市充滿信心

??從上海首輪土拍的成交熱度來看，在各種利好政策的加持下，地塊供應所釋放出的“誠意”均得到了應有的回應。6月初上海剛剛恢復正常生活生產秩序，在這樣的背景下，土地能夠全部順利出讓，甚至出現了同一幅土地多位競買人的現象，表明了房企對上海市場前景所持樂觀態度。具體來看，本輪溢價成交比例、溢價率相較上年第三輪有所提升。在本次36宗涉宅地塊中，有17宗地塊溢價成交，相較2021年下半年以來溢價成交的地塊比例在逐漸上升。同時，在本次溢價成交的地塊中，還有超過七成的地塊觸及競拍中止價，進入一次性報價階段。土地總體溢價水平自去年下半年起穩步回升，這說明上海土地市場經受住了考驗，房企對上海住宅土地市場依舊充滿信心。接下來隨著首輪土拍的地塊陸續開工，部分項目有望在年底實現入市，這部分新增供應量也會推動市場需求復蘇，樓市有望恢復常態。

??成交區域分化明顯，未來市場供應或以五大新城及郊區為主

??從分布區域來看，本輪土拍中環線內本次僅供應4幅地塊，分布在普陀、徐匯、楊浦區；其余36幅地塊主要分布在臨港、青浦、松江、寶山等區域，本次集中供應在“五大新城”區域繼續增加土地供應力度，上述區域住宅用地的大量供應是響應《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》中，對于五大新城區域“要加大住房用地供給、加快基礎設施建設”的要求。

??拿地主力依舊為國企、央企和混合所有制企業

??本次首輪土地競拍吸引了多家房企參與，其中20宗地的競買人在2家以上，競爭最激烈的七寶鎮古美北社區地塊，吸引了6位競買人8家房企參與。從競拍者房企性質來看，央企、國企、混合所有制企業、民企以及地方國企均參與熱情較高并且有所斬獲，但拿地主力依舊為國企、央企和混合所有制企業，八成地塊由央國企競得，尤其在熱門地塊的爭奪上，更是鮮有民企的身影出現。其中，招商蛇口以獨自或聯合體形式以117.7億元斬獲了4宗地塊，分別位于徐匯斜土街道、普陀中山北路社區、閔行紫竹科學園及青浦西虹橋，成為本場最大贏家；建發房產與中國鐵建，各有3幅地塊落袋，并列第二；保利置業和金地也分別競得1宗。此外，上海本土民企表現較為積極，大華（集團）、大名城、上海同潤投資、上海佳運置業等均有斬獲。